深刻理解 “市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”，以及“一城一策”的房地產(chǎn)調(diào)控方式，我們就能更好地理解深圳房地產(chǎn)市場的運(yùn)行邏輯。

　　本刊特約作者  譚華清／文

　　2020年的新冠肺炎嚴(yán)重沖擊了全球經(jīng)濟(jì)，但對深圳的房地產(chǎn)市場似乎沒有影響。一季度以來，深圳環(huán)比漲幅達(dá)到了2.82%，領(lǐng)漲含一線城市在內(nèi)的全國70個主要城市，同期漲幅2-5名依次為唐山、成都、徐州、沈陽。這一漲幅年化超過了11%，對比人均居民收入增速不到8%。

　　深圳的房價收入比在主要大城市中也是最高的(圖1)。作為以建成“中國特色社會主義先行示范區(qū)”為目標(biāo)的深圳更是不能容忍房價的過快上漲。深圳市住建局4月表示，要加快商品房的供應(yīng)同時整頓房屋交易市場亂象以平抑房價上漲。

　　然而，從市場供求來看，筆者認(rèn)為，深圳此輪上漲背后是有基本面邏輯的。在需求方，深圳的人口結(jié)構(gòu)年輕且近些年來大量新增年輕人口的流入支撐了商品房的需求。從供應(yīng)方看，2020年一季度商品房供應(yīng)偏緊可能是導(dǎo)致此輪領(lǐng)漲的供給面因素。更重要的是，筆者對深圳于2018年8月發(fā)布的房改意見表達(dá)了謹(jǐn)慎的判斷。按照該意見，深圳將從2018-2035年提供的170萬套住房，其中一半以上是低于90平米的保障型住房（含人才住房、安居型商品房、公共租賃房）。但90平米對于一家三口也只能說是勉勉強(qiáng)強(qiáng)。以低價購買這類住房的人才應(yīng)該會比較輕松地再次購買商品房。因此，筆者認(rèn)為，這些保障性住房的建設(shè)在長期限制了商品房的供應(yīng)但并沒有抑制商品房的需求。如果繼續(xù)堅持該規(guī)劃，深圳住宅價格未來或仍有上漲壓力。

　　深圳樓市供求

　　深圳近期房價上漲是有基本面邏輯的。年輕人口的持續(xù)流入以及年輕的人口結(jié)構(gòu)構(gòu)成了深圳住宅地產(chǎn)重要的需求面因素。

　　從人口老齡化角度來看（圖2），深圳在一線城市里是最年輕的。即使和目前受到重點(diǎn)關(guān)注的熱點(diǎn)二線城市包括杭州、武漢、長沙對比也是最年輕的。在同等人口規(guī)模下，年輕的人口結(jié)構(gòu)意味著更旺盛的購房需求。在長期意味著更大的經(jīng)濟(jì)增長潛力。

　　與此同時，深圳還是人口凈流入的城市。從近五年來（2015-2019年）中國主要城市人口凈流入情況看，深圳是常住人口凈流入最多的城市，總規(guī)模超過了250萬，同時戶籍人口凈流入規(guī)模也是靠前的，超過了150萬（圖3）。

　　在2019年，深圳還進(jìn)一步放寬了落戶條件，大專文憑即可落戶深圳，并繼續(xù)實施了對人才流入的鼓勵政策。2019年深圳人口凈流入41萬，也在城市排名中處于領(lǐng)先地位。可以預(yù)見，這些凈流入人口中多數(shù)是高學(xué)歷的年輕人口，自然也是買房的剛需人口。

　　除了上述人口方面的因素，我們再看看商品房供應(yīng)情況。

　　我們用成交除以批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)。不論是除以同期的預(yù)售套數(shù)，還是滯后一期的預(yù)售套數(shù)，整體來看，2020年一季度商品房供應(yīng)略微偏緊。如果是一季度成交除以一季度預(yù)售，這個數(shù)值是2.1,也就是說，成交量是一季度批準(zhǔn)預(yù)售的兩倍?？紤]到成交可能領(lǐng)先于批準(zhǔn)銷售，我們用2020年一季度成交除以滯后1個月的（2019年12月、1月和2月）批準(zhǔn)上市的套數(shù)，這個數(shù)值雖然只有0.86，但這已是2016年以來的新高。這或許表明，2020年一季度，商品房供應(yīng)偏緊也是深圳房價領(lǐng)漲全國的因素之一。

　　深圳“二次房改”或不利于房價穩(wěn)定

　　2018年8月1日，深圳市政府刊發(fā)了《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（下稱“《意見》”）。該《意見》的核心要點(diǎn)為：

　?。?）2018-2035年總共建設(shè)大概170萬套各類住房；

　?。?）其中人才住房、安居型商品房、公共租賃住房占全部住房供應(yīng)的60%左右，每一類占20%左右；普通商品房占40%左右；

　?。?）人才住房建設(shè)面積小于90平米，可租可售，價格為同時段市價的60%左右；安居型商品房建筑面積小于70平米，可租可售，以出售為主，價格為同時段市價的50%左右；公共租賃住房，建筑面積30-60平米，只租不售，租金為同時段的30%左右；

　　（4）整個計劃分三期實施：2018-2020為第一階段，預(yù)計建設(shè)42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃不少于25萬套；2021-2025年為第二階段，預(yù)計建設(shè)45萬套住房，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套；2026-2035年為第三階段，預(yù)計建設(shè)83萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬套。據(jù)此計算，總套數(shù)當(dāng)中剩余部分商品房的年均供應(yīng)呈現(xiàn)逐次降低的階梯狀（圖4）。

　　從政策的核心要點(diǎn)來看， 深圳“二次房改”的重點(diǎn)是大力發(fā)展包括人才住房在內(nèi)的特殊保障住房，未來新增住宅供應(yīng)中有60%左右是這類住房。政策的力度不可謂小，但最終落地的深圳市房改意見卻是大量建設(shè)小于90平米的人才住房，以及30-70平米的安居型或公共租賃住房。很明顯，居住面積小了。一家三口也才勉勉強(qiáng)強(qiáng)，更何況說一家四口，五口。這樣的人才住房是否能真的留得住人才需要打個問號。

　　從全球來看，政府提供公共住房的案例數(shù)不勝數(shù)，但真正實現(xiàn)了老百姓(603883,股吧)滿意，地產(chǎn)價格可控的案例屈指可數(shù)。“組屋”是新加坡房屋發(fā)展局（HDB）為新加坡居民提供的公共住房的俗稱。目前大約新加坡80%的人口居住在組屋內(nèi)（Zhang,2017）。目前新加坡的公共住房制度在全球都是最為成功的（Economist,2018）。

　　新加坡的組屋制度采取申請-以售為主，租為輔的制度。申請條件嚴(yán)格限定為新加坡籍居民或永久居民的夫婦，或者是年滿35歲以上的新加坡籍居民或永久居民（Hoe,2015）。每個夫婦只能購買一套組屋,購買組屋會得到政府的補(bǔ)貼。組屋的建筑面積最大戶型可超過120平米，可滿足一家五口的日常居?。≒hang,2013）。夫婦如果要購買商品房，則需要把組屋賣出或賣給政府。

　　自1970年以來，組屋建設(shè)出現(xiàn)了以下變化：大戶型被引入并停建小戶型；戶型設(shè)計、房屋裝修積極適應(yīng)時代變化；重視社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對老小區(qū)進(jìn)行更新改造。尤其是從戶型來看，組屋提供了3居室、4居室、5居室等多種戶型，建筑面積涵蓋69-130平米。更重要的是，3居室及其以上戶型占全部組屋的比例高達(dá)98%以上，其中90-130平米戶型的組屋占比71.72%。

　　與此同時，組屋的價格比商品房便宜50%以上（Sing,Tsai,Chen,2006）。這一點(diǎn)和國內(nèi)的保障類住房類似。購買組屋的家庭的小孩就劃入組屋附近的學(xué)區(qū)。對于年輕家庭真是個不錯的選擇。組屋的產(chǎn)權(quán)是99年完全產(chǎn)權(quán)（商品房的產(chǎn)權(quán)是999年）。組屋以售為主，租賃為輔。一套組屋只有不到10%的住房用于出租（HDB,2016）。大概85%的房源提供給首次購房的家庭申請者。

　　如果把新加坡的組屋和深圳的各類保障房對比，在價格上二者很相似，都比市價要便宜50%左右。但關(guān)鍵區(qū)別在戶型。新加坡的組屋就是政府提供的“商品房”。事實上，80%左右的新加坡居民居住在組屋里面就足以說明這一點(diǎn)。

　　如果政府要想通過提供保障型住房對商品房構(gòu)成真正競爭威脅，來實現(xiàn)抑制商品房價格上漲，就必須讓老百姓愿意長期居住，那么保障型住房就應(yīng)該要具備以下條件：房子居住空間和商品房類似；房子的配套設(shè)施和商品房類似；房子所屬的小孩的受教育機(jī)會，醫(yī)療等資源是平等的。如果保障型住房不能滿足這些基本需求，最后只會是淪為有價無市的特殊住房，住在里面的人都想著哪天搬走，而接盤的人卻很少。

　　而目前《意見》提出的，深圳保障性住房的戶型設(shè)計只有人才住房的戶型面積是在90平米左右，只能基本滿足一家三口的居住需求。而安居型和保障型的戶型面積都小于70平米。這類住房在2035年以前的供應(yīng)占深圳住房供應(yīng)的60%。而商品房的供應(yīng)卻只占40%。我們可以設(shè)想，住在人才住房的人才稍有條件就會想著購買商品房。這意味著商品房的需求在未來遲早會超過供應(yīng)。也就是說，《意見》限制了未來商品房的供應(yīng)但并沒有遏制商品房的需求只不過短期的推遲了這一需求。隨著被推遲的需求慢慢釋放，未來深圳商品房房價上漲的壓力可能會持續(xù)存在。

　　因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)前深圳商品房市場房價上漲勢頭或許給我們敲響了警鐘。商品房的供應(yīng)不足最終會表現(xiàn)為商品房價格上漲。而且商品房的需求價格彈性很高，一旦價格上漲引發(fā)了上漲預(yù)期，再控制就要付出更大的代價。對于一個商品房市場已經(jīng)成熟發(fā)達(dá)的地區(qū)，抑制商品房價格過快上漲的方向可以是增加保障型住房的建設(shè)，但是保障型住房必須要對商品房構(gòu)成實實在在的競爭。否則商品房的需求只會因為保障房的建設(shè)被推遲而沒有被消滅。最終面臨的局面可能是商品房市場供不應(yīng)求的壓力持續(xù)存在。

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