5月21日起，中國(guó)正式進(jìn)入2020年“大會(huì)時(shí)間”。一個(gè)普遍的共識(shí)是：今年大會(huì)，極不平凡。

歷史關(guān)頭，年份殊為關(guān)鍵。今年是決戰(zhàn)決勝脫貧攻堅(jiān)、全面建成小康社會(huì)之年，也是“十三五”收官之年。

明天北京開(kāi)的大會(huì)可以說(shuō)萬(wàn)眾矚目，作為歷史上罕見(jiàn)的延遲到5月的大會(huì)。內(nèi)容肯定被廣泛關(guān)注，特別是房地產(chǎn)作為最靠天吃飯的行業(yè)，必然也是這幾天會(huì)議最關(guān)注的焦點(diǎn)。

之前地方的會(huì)議中，主要的焦點(diǎn)內(nèi)容是加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、重視人才培養(yǎng)和引進(jìn)是今年地方工作報(bào)告中的關(guān)詞。

最近房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度非常高，特別是慣例的出現(xiàn)了輕微的小陽(yáng)春，部分城市排隊(duì)買(mǎi)房再現(xiàn)，這種情況下，大會(huì)更被關(guān)注了：

最近一二線(xiàn)城市的熱度明顯上升，當(dāng)然，主要原因和壓抑的市場(chǎng)需求遇到相對(duì)寬松的信貸政策有關(guān)。

4月單月市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)已經(jīng)基本持平，疫情后第一次出現(xiàn)

拆分單月數(shù)據(jù)看，統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)中,1-2月同比下調(diào)接近40%，3月單月同比去年同期下調(diào)了14%，而在4月，單月公布的銷(xiāo)售面積為11903萬(wàn)平米，同比2019年4月同期的12256萬(wàn)平米，只微跌了2%。

那么2020年今年的大會(huì)，大眾關(guān)注的10大房地產(chǎn)關(guān)鍵詞是什么？

首先：房地產(chǎn)稅

5月18日，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》中指出，建立和完善綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度。穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。健全地方稅體系，調(diào)整完善地方稅稅制，培育壯大地方稅稅源，穩(wěn)步擴(kuò)大地方稅管理權(quán)。

房地產(chǎn)稅作為一個(gè)新稅種，其實(shí)要開(kāi)征必須有很多門(mén)檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記+房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)評(píng)估體系。

最簡(jiǎn)單的一個(gè)基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記，從國(guó)稅總局的政策看，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)基本完成。但房地產(chǎn)稅法的立法程序還未開(kāi)始。

偉哥認(rèn)為在3年內(nèi)房地產(chǎn)稅即使出來(lái)，也改變不了市場(chǎng)基本面。土地財(cái)政如何改？

其次：一城一策。

到今天全國(guó)已經(jīng)有11個(gè)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控一日游，寬松政策被叫停！

到底一城一策還能不能落地？調(diào)控的原則是什么？

全國(guó)各地調(diào)控政策頻繁，但有力度的政策基本都一日游，累計(jì)數(shù)據(jù)看，廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州、淮安、寧陽(yáng)等已經(jīng)有11個(gè)城市一日游。

調(diào)控政策避免一刀切，在全國(guó)有90多個(gè)不同級(jí)別城市執(zhí)行了限售政策，上百個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)限貸等各種政策，未來(lái)各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導(dǎo)，而分類(lèi)指導(dǎo)也帶來(lái)了更多的監(jiān)管，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

2020年全球面對(duì)疫情，各國(guó)基本都選擇了放水救市，對(duì)于最被關(guān)注的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，1-4月政策多發(fā)也成為了最大的特點(diǎn)。

從政策內(nèi)容看，救企與救市成為兩大特點(diǎn)，救企業(yè)的政策各地井噴，基本政策內(nèi)容都是寬松土地出讓金、加快預(yù)售。

救市的政策目前看，降低首付的政策基本全部被叫停，松綁限購(gòu)的政策也會(huì)收回，全國(guó)看已經(jīng)累計(jì)超過(guò)10城市出現(xiàn)了政策一日游，但部分補(bǔ)貼購(gòu)房的政策，對(duì)市場(chǎng)依然有所影響。

目前看，針對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整，人才政策。公積金政策，救企業(yè)的政策大部分都可以執(zhí)行，但只要降低住宅購(gòu)房信貸的首付變化政策，全部收回。

第三：三穩(wěn)政策

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是最近幾年來(lái)房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)。在大會(huì)中，大部分省份都明確提及。

最近是各地大會(huì)集中時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)的各種定調(diào)將不斷，整體看，2020年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也再次提出了穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對(duì)調(diào)控不利的城市繼續(xù)問(wèn)責(zé)。

穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

第四：房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。

從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

第五：熱點(diǎn)區(qū)域的規(guī)劃紅利

房地產(chǎn)市場(chǎng)看規(guī)劃，最近西部開(kāi)發(fā)等再次出現(xiàn)，都是會(huì)議的熱點(diǎn)關(guān)鍵詞。

第六：租賃住房

過(guò)去一年多時(shí)間，是歷史以來(lái)，各級(jí)調(diào)控對(duì)租賃市場(chǎng)最關(guān)注的一年。而出現(xiàn)租金依然明顯上漲的原因核心是，雖然政策發(fā)力，但資本大量進(jìn)入存量領(lǐng)域，在增量市場(chǎng)供應(yīng)滯后下，當(dāng)下租金被影響。

從政策內(nèi)容看，主要是加減法政策，加法增加供應(yīng)，減法，減少選擇租賃居住的阻力。

另外一類(lèi)是針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

第七：城鎮(zhèn)化政策

落戶(hù)人才的政策未來(lái)依然會(huì)井噴，這也被認(rèn)為的房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策。

多個(gè)城市降低落戶(hù)門(mén)檻，吸引人才。

第八：宅基地

農(nóng)村的承包土地和宅基地是法律賦予農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，讓農(nóng)民帶著土地權(quán)利進(jìn)城成為新市民是保護(hù)農(nóng)民利益的需要，也是促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的需要。所以，現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)定居，是不是放棄承包的耕地、草地、林地和宅基地，必須完全尊重農(nóng)民的意愿，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)的條件。

自然資源部印發(fā)《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》。

自然資源部表示，全國(guó)宅基地?cái)?shù)量大、情況復(fù)雜，一些地方還存在農(nóng)村地籍調(diào)查基礎(chǔ)薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問(wèn)題，要確保在今年底完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。

《通知》要求，各地要以未確權(quán)登記的宅基地和集體建設(shè)用地為工作重點(diǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，加快地籍調(diào)查，對(duì)符合登記條件的辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。堅(jiān)持不變不換原則，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)繼續(xù)有效，對(duì)有房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記。

此外，各地可采取積極靈活的方式，完成宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查。對(duì)權(quán)利人因外出等原因無(wú)法實(shí)地指界的，可采取委托代理人代辦、“先承諾、后補(bǔ)簽”或網(wǎng)絡(luò)視頻確認(rèn)等方式進(jìn)行。

《強(qiáng)調(diào)，同時(shí)，對(duì)亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。

5月20日，廣州市規(guī)劃和自然資源局下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作方案>的通知》，規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及地上房屋的一律不予確權(quán)登記、嚴(yán)禁通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記將違法用地合法化。

第九：棚改

從全國(guó)庫(kù)存看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本告別庫(kù)存積壓時(shí)代，當(dāng)下樓市庫(kù)存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)初步完成,一、二、三、四線(xiàn)城市商品房庫(kù)存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。

必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢(shì)。但一刀切的可能性不存在。

第十：降息會(huì)不會(huì)繼續(xù)

520沒(méi)有降息，620會(huì)不會(huì)降息降準(zhǔn)？

第11：房住不炒VS短期刺激經(jīng)濟(jì)工具！

這樣的關(guān)鍵詞會(huì)不會(huì)工作報(bào)告中？始終是舉國(guó)上下關(guān)注的焦點(diǎn)。特別是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的當(dāng)下，房地產(chǎn)調(diào)控的取向會(huì)不會(huì)變化？

最后簡(jiǎn)單的總結(jié)一下，偉哥一直說(shuō)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)超過(guò)3個(gè)月走勢(shì)的人都是騙子。因?yàn)榉康禺a(chǎn)短期看政策、中期看政策、長(zhǎng)期看政策。

什么是政策，大會(huì)就是，未來(lái)這11大關(guān)鍵詞將影響全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。未來(lái)幾天，這11個(gè)關(guān)鍵詞將值得所有買(mǎi)房賣(mài)房的人關(guān)注！

當(dāng)然，目前看，大概率對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不會(huì)有什么壞消息，好消息的多少將影響未來(lái)幾個(gè)月小陽(yáng)春的力度！

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