做產(chǎn)業(yè)不折騰就是最好的戰(zhàn)略

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-03-08 19:40

這是產(chǎn)城觀察網(wǎng)公眾號(hào)的第1358篇原創(chuàng)內(nèi)容

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撰文 | 黃新云編輯 | 王曉鳳

今天和各位聊一個(gè)話題，這個(gè)話題叫“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不折騰就是最好的戰(zhàn)略”。

這段時(shí)間拜訪了不少企業(yè)，特別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略部門(mén)，當(dāng)中也有些地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略部門(mén)，他們當(dāng)中很多企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，特別是在地產(chǎn)比較難做的市場(chǎng)環(huán)境之下，企業(yè)處于轉(zhuǎn)型階段，我們就會(huì)跟企業(yè)聊說(shuō)：

——你們今年的戰(zhàn)略發(fā)展方向，或者是整個(gè)大的戰(zhàn)略思路是什么？

我們得到了很多答案，但最多的答案就是我們今年沒(méi)有戰(zhàn)略，或者說(shuō)我們今年戰(zhàn)略一直定不下來(lái)。

——那我們說(shuō)什么時(shí)候能定下來(lái)呢？

企業(yè)告訴我們，到今年年底都不一定能定得下來(lái)。就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來(lái)談，原因可以總結(jié)為“四變”：

第一，行業(yè)之變。行業(yè)出現(xiàn)了快速的轉(zhuǎn)變。比如，我們今年和聯(lián)東做了一些交流，聯(lián)東告訴我們今年對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)市場(chǎng)的大年，很多之前推不動(dòng)的項(xiàng)目，現(xiàn)在都可以推動(dòng)，很多政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)的訴求都非常強(qiáng)。這背后的原因其實(shí)是政府領(lǐng)導(dǎo)班子的更換，特別是今年2月份，很多區(qū)域的省長(zhǎng)和省委書(shū)記都產(chǎn)生了更換，更換之后自然會(huì)產(chǎn)生一些動(dòng)作和相應(yīng)的增量。第二，很多企業(yè)都還是在等二十大，特別是年中各省市的二十大和三季度我國(guó)的二十大，整個(gè)政策方向都可能發(fā)生改變，所以很多企業(yè)在等。

第二，政策之變。一些落地的具體的政策發(fā)生了比較大的改變。一是現(xiàn)在很多區(qū)域?qū)τ诠I(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房，嚴(yán)格執(zhí)行了分割出售和稅收對(duì)賭等條件。部分區(qū)域如東莞，已經(jīng)明確不希望二級(jí)園區(qū)平臺(tái)公司再去東莞做一些相應(yīng)的項(xiàng)目，這是很多區(qū)域在具體政策上的變化。

二是今年的《政府工作報(bào)告》中，國(guó)家對(duì)于產(chǎn)業(yè)企業(yè)的補(bǔ)貼在增強(qiáng)，特別是1.5萬(wàn)億的退稅中，包括對(duì)中小企業(yè)的大量補(bǔ)貼，對(duì)小規(guī)模納稅人的巨大的稅收優(yōu)惠，以及對(duì)部分企業(yè)增值稅的返還政策，這些都有利于推動(dòng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)謀求進(jìn)一步的發(fā)展、投入研發(fā)等。

三是今年北交所炒得非常熱，很多地方政府在工作報(bào)告也好，在具體的任務(wù)指標(biāo)分配也好，都提到了北交所的概念，甚至很多區(qū)域直接把多少多少家企業(yè)今年要上北交所形成了一個(gè)任務(wù)指標(biāo)。上北交所的很多工業(yè)企業(yè)背后還是要持有資產(chǎn)，這其實(shí)也催生了對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求。

四是REITs進(jìn)一步推進(jìn)。需要特別要重視的是， REITs資金退出之后，政府對(duì)于資金的用途監(jiān)管是非常嚴(yán)格的，嚴(yán)格要求再一次投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)當(dāng)中。所以這批資金其實(shí)也是在尋找優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，也能產(chǎn)生相應(yīng)的增量。

這是在整個(gè)政策層面，有比較多的新的點(diǎn)在影響著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

第三，市場(chǎng)之變。億翰在行業(yè)當(dāng)中會(huì)去整理工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拿地的數(shù)據(jù)，我們一般把數(shù)據(jù)比較粗糙地分為三類：一類是實(shí)體企業(yè)，一類是政府平臺(tái)公司，一類是民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。通過(guò)數(shù)據(jù)的比較，我們發(fā)現(xiàn)2021年較2017年-2020年很明顯的變化就是政府平臺(tái)公司工業(yè)土地的拿地?cái)?shù)量在變多。我們深度分析這背后的原因，認(rèn)為是很多區(qū)域在規(guī)劃上要求發(fā)展，它的發(fā)展是一種政治任務(wù)，但在區(qū)域的土地準(zhǔn)入上，審核又非常嚴(yán)格的，最后只能由國(guó)資頂上，形成一個(gè)循環(huán)。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地塊其實(shí)是一個(gè)國(guó)進(jìn)民退的過(guò)程，很多民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)在是越做越外圍，優(yōu)質(zhì)的地塊拿不到。像上海的市場(chǎng)也算相對(duì)比較好，很多民營(yíng)企業(yè)還能被認(rèn)定成園區(qū)平臺(tái)，能做50%的可售的動(dòng)作，但北京、廣州、深圳等一些區(qū)域整個(gè)政策方向?qū)γ駹I(yíng)企業(yè)并不是非常地友好。這是市場(chǎng)的變化。

第四，企業(yè)之變。在整個(gè)市場(chǎng)變，政策變的環(huán)境下，企業(yè)也不得不變。

一是傳統(tǒng)的銷售模式?jīng)]有辦法持續(xù)了。在政府要求自持，一系列對(duì)價(jià)的條件下銷售模式很難再去做像以前一樣的操作。很多都已經(jīng)把存量的收并購(gòu)，乃至于開(kāi)始把法拍獲地作為一種業(yè)務(wù)模式來(lái)形成自身的打法。

二是很多企業(yè)新模式層出不窮，但其實(shí)他們自己心里也在打鼓，在存疑。現(xiàn)在經(jīng)常有朋友跟我們聊說(shuō)，我們看到今年誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)在哪兒做了一個(gè)項(xiàng)目，用一個(gè)什么樣的模式，今年掙到了錢(qián)，誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)又在哪兒，用什么樣的模式掙到了錢(qián)，有些項(xiàng)目我們不知道，也就聽(tīng)過(guò)，有些我們知道。其實(shí)行業(yè)當(dāng)中，大家也都是為了掙錢(qián)，有些時(shí)候確實(shí)是以訛傳訛。但有些情況，我們其實(shí)非常了解，一些項(xiàng)目其實(shí)沒(méi)有掙到什么錢(qián)，但看似是一種全新的獲取土地發(fā)展的模式，所以大家都覺(jué)得好像是一個(gè)新模式，是不是值得去學(xué)習(xí)？但其實(shí)并不是這樣，很多企業(yè)自己的模式都不知道可不可持續(xù)，又看到一些新模式出來(lái)，今天又聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)掙到錢(qián)了，明天又聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)拿到地了，這個(gè)時(shí)候自己自然心里面會(huì)亂。

三是在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模其實(shí)都還是相對(duì)有限的，自身風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力不強(qiáng)，資源非常有限，很多時(shí)候是想做但不敢做。說(shuō)起這個(gè)還有一個(gè)案例就不得不聊一下。之前聽(tīng)說(shuō)過(guò)一家地產(chǎn)公司，18年做房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，招了很多做產(chǎn)業(yè)研究的人，聽(tīng)說(shuō)是要搞大龍頭大龍尾，做了一個(gè)很復(fù)雜的將近百人的研究體系，到最后整個(gè)體系不了了之，全部砍掉。所有的行業(yè)機(jī)會(huì)一定是從變化當(dāng)中來(lái)的，無(wú)論是上升還是下降，上升自然帶來(lái)普遍性機(jī)會(huì)，下降其實(shí)是為龍頭未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)，只要在變化，就一定有機(jī)會(huì)。但在機(jī)會(huì)當(dāng)中如何去做精準(zhǔn)的把握，都是需要長(zhǎng)期探討的命題。

行業(yè)快速地變，企業(yè)不得不變，但行業(yè)是主動(dòng)地在變，企業(yè)是或主動(dòng)或被動(dòng)地在變。所以，回到一開(kāi)始聊的戰(zhàn)略，企業(yè)的戰(zhàn)略就必然進(jìn)入了混沌期。在混沌期當(dāng)中，企業(yè)是沒(méi)有明確的戰(zhàn)略的，或者說(shuō)在這個(gè)時(shí)候，它的戰(zhàn)略是以季度，甚至是月度為單位變化的。這些情況很像什么呢？我給大家舉幾個(gè)例子，有些是順境，有些是逆境。

一是2006年的華為。深度研究過(guò)華為的同事們其實(shí)也知道，華為在非常長(zhǎng)的一段時(shí)間里是沒(méi)有戰(zhàn)略的，沒(méi)有戰(zhàn)略并不代表華為沒(méi)有戰(zhàn)略的理念，隨意地發(fā)展，而是說(shuō)在市場(chǎng)快速發(fā)展和變化的過(guò)程中，它始終沒(méi)有用文字去定義自己的戰(zhàn)略主線。

同樣，2010年的騰訊、阿里，2016年的字節(jié)跳動(dòng)其實(shí)都是這樣的狀態(tài)。在市場(chǎng)快速發(fā)展的過(guò)程中，很多企業(yè)都做過(guò)錯(cuò)誤的探索，但哪些企業(yè)能夠最終在這個(gè)模式下跑出來(lái)呢？我們認(rèn)為，跑出來(lái)的一定是活下來(lái)的團(tuán)隊(duì)，就像當(dāng)年的字節(jié)跳動(dòng)，字節(jié)跳動(dòng)幾個(gè)核心產(chǎn)品：抖音、今日頭條，當(dāng)初都是十幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)上馬，最后一個(gè)跑出來(lái)。在一個(gè)大的方向之下，讓所有的企業(yè)去賽馬，這就是它的戰(zhàn)略，不存在像我們傳統(tǒng)地產(chǎn)規(guī)劃當(dāng)中的一些概念表達(dá)。

而且可以發(fā)現(xiàn)不管是阿里、騰訊、字節(jié)跳動(dòng)，還是華為，他們的典型特點(diǎn)，就是內(nèi)部的溝通成本非常小。我們之前和阿里的菜鳥(niǎo)也做過(guò)交流，他們告訴我們，阿里內(nèi)部的文化非常輕，你也不知道對(duì)方職級(jí)是什么，只要我說(shuō)我有個(gè)idea，我想找一下你聊一下，就可以跟直接和對(duì)方去做相應(yīng)的交流，這是最符合這個(gè)時(shí)代的發(fā)散式的創(chuàng)新。在發(fā)散式創(chuàng)新的情況下，戰(zhàn)略是不能用文字或者語(yǔ)言去度量的，但一定會(huì)有一根戰(zhàn)略主軸串聯(lián)整個(gè)體系。

如果說(shuō)長(zhǎng)遠(yuǎn)一些的話，中國(guó)1979年到如今的改革開(kāi)放，我們叫“摸著石頭過(guò)河”。在改革開(kāi)放過(guò)程當(dāng)中其實(shí)也有很多困頓，面對(duì)于惡劣的國(guó)際環(huán)境，惡劣的世界政經(jīng)環(huán)境，我們也做過(guò)很多錯(cuò)誤的探索，但我們也最終走了過(guò)來(lái)?？靠康木褪俏覀儗?duì)于戰(zhàn)略兩個(gè)字的核心認(rèn)知。在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，在未來(lái)前景并不是很明朗，在行業(yè)在快速地變，企業(yè)不得不變的環(huán)境下，混沌本身就是戰(zhàn)略，但在混沌當(dāng)中一定要找到戰(zhàn)略的主軸。

在混沌當(dāng)中，考驗(yàn)的其實(shí)不是整個(gè)企業(yè)的團(tuán)隊(duì)，考驗(yàn)的更多的是企業(yè)家自身的心性。很多企業(yè)家在戰(zhàn)略的混沌中，自己就亂了，亂了的過(guò)程中提出了很多想法、概念，抓了很多原來(lái)并不是很關(guān)注的一些點(diǎn)。在內(nèi)卷的過(guò)程當(dāng)中，團(tuán)隊(duì)只有自己扛著，核心是看企業(yè)家卷的程度和團(tuán)隊(duì)到底能扛多久。

這也是字節(jié)跳動(dòng)在戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中最核心的一句話：如非必要，勿增管理。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，如果企業(yè)家亂了，那所有的內(nèi)卷就是由團(tuán)隊(duì)去扛，就看團(tuán)隊(duì)的硬度，能不能通過(guò)自己優(yōu)秀的執(zhí)行、堅(jiān)決的貫徹，最后在可能不是很清晰的道路上走出一條路。如果企業(yè)家自己不亂，那我們相信對(duì)于團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，其實(shí)是非常好的發(fā)展契機(jī)，但非常重要的條件是企業(yè)自身有能力。這時(shí)候我們就不得不聊一下聯(lián)東，聯(lián)東劉老板在整個(gè)戰(zhàn)略部署的過(guò)程當(dāng)中，由于他自身對(duì)于企業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，很多戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變問(wèn)題其實(shí)只要召集一些領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)開(kāi)個(gè)會(huì)的形式就可以解決，而不是像很多企業(yè)從外部機(jī)構(gòu)去做論證，一輪一輪地去做分析，反而造成了非常高昂的內(nèi)部的溝通和交流的成本。

遙想當(dāng)年鄧公，“對(duì)內(nèi)不折騰，對(duì)外有謀略”，這其實(shí)是在如今市場(chǎng)環(huán)境之下最好的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

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