限競(jìng)房競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)的規(guī)定原本已經(jīng)是壓縮了房企的利潤(rùn)，但意想不到的是，更多限競(jìng)房項(xiàng)目的銷售價(jià)格卻在入市之后低于政府規(guī)定的限售價(jià)。整體來(lái)看，自限競(jìng)房入市后，去化難題一直未能解決，扎堆供應(yīng)的同質(zhì)化產(chǎn)品使得市場(chǎng)在一段時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)出供過(guò)于求的狀態(tài)。

目前，北京土地市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生變化，不限價(jià)地塊逐漸占據(jù)主位，限競(jìng)房地塊占比下滑。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，純商品房會(huì)慢慢主導(dǎo)市場(chǎng)，限競(jìng)房則已經(jīng)是進(jìn)入“結(jié)束倒計(jì)時(shí)”狀態(tài)。未來(lái)，北京限競(jìng)房命運(yùn)到底如何？

去化難題未解

2020年是北京限競(jìng)房誕生之后的第3年。在入市之前，限競(jìng)房被業(yè)內(nèi)解讀為“將成為北京房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)鏈中不可忽視的中堅(jiān)力量”。這種向上競(jìng)地價(jià)、向下限房?jī)r(jià)的住宅產(chǎn)品的價(jià)格相比較同區(qū)域的純商品住宅略低。

限競(jìng)房在2018年入市之后，市場(chǎng)上曾有聲音認(rèn)為，北京即將迎來(lái)“居者有其屋”的時(shí)代。但值得注意的是，購(gòu)房者對(duì)限競(jìng)房并不是完全“買賬”。有部分項(xiàng)目，入市時(shí)間很長(zhǎng)，但是去化仍然難言樂(lè)觀。其中，房山區(qū)的限競(jìng)房項(xiàng)目去化難格外明顯。

“現(xiàn)在我們樓盤還是空著很多房源的，也有很好的樓層。您要是想買的話，可以隨時(shí)過(guò)來(lái)看盤。”房山某限競(jìng)房項(xiàng)目銷售人員對(duì)記者說(shuō)。記者了解到，該項(xiàng)目是北京入市較早的限競(jìng)房項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)盤銷售近2年?！捌鋵?shí)這個(gè)樓盤去化最多也就3成，因?yàn)榈乩砦恢玫脑?，賣得確實(shí)不好?！蹦硺I(yè)內(nèi)知情人士對(duì)記者說(shuō)。

房山區(qū)的限競(jìng)房供應(yīng)相當(dāng)充足，中?！そ痖泻椭椭序E·云景臺(tái)均位于房山。“金樾和著已經(jīng)是進(jìn)入現(xiàn)房階段了，目前的去化也只有5成而已?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)知情人士對(duì)記者說(shuō)。

“其實(shí)買限競(jìng)房的剛需住戶多一些，都需要比較完整的交通配套來(lái)支撐大家的通勤，但是樓盤的交通配套太差了，通勤非常不便。”購(gòu)房者張先生向記者解釋了樓盤去化難的原因。

“限競(jìng)房大量入市加上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)同質(zhì)化，導(dǎo)致了嚴(yán)重的供過(guò)于求的情況?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅曾向記者指明部分限競(jìng)房去化難問(wèn)題的原因。的確，限競(jìng)房的戶型受困于“7090”規(guī)則逐漸偏向雞肋，而且很多限競(jìng)房項(xiàng)目多位于遠(yuǎn)郊區(qū)或者非核心位置，去化難最終成為了刺向北京限競(jìng)房的一把利劍。

北京中原市場(chǎng)研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，北京限競(jìng)房市場(chǎng)仍然表現(xiàn)為供大于求，限競(jìng)房的整體網(wǎng)簽去化率為42%。此外，新入市項(xiàng)目中熱銷項(xiàng)目為9個(gè)，其去化時(shí)間低于9個(gè)月，平均去化率高于49%。滯銷項(xiàng)目達(dá)到了13個(gè)，占比為12%。

截至2019年底，限競(jìng)房存量庫(kù)存高企，證載存量達(dá)到了3.51萬(wàn)套，存量面積為421萬(wàn)平米，占商品住宅總存量的38%。在庫(kù)存高漲的背景下，限競(jìng)房的去化周期也上升至1.83年。

項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍低于預(yù)期

有項(xiàng)目入市1-2年仍然沒(méi)完全出清，但也有項(xiàng)目一開(kāi)盤便成交火熱。目前，銷售火熱的限競(jìng)房項(xiàng)目大多集中在城六區(qū)。北京中原市場(chǎng)研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從銷售情況上來(lái)看，5環(huán)內(nèi)無(wú)限競(jìng)房滯銷項(xiàng)目。此外，74%的限競(jìng)房熱銷項(xiàng)目位于城六區(qū)，77%的滯銷項(xiàng)目位于遠(yuǎn)郊區(qū)。

優(yōu)質(zhì)的區(qū)域位置是促進(jìn)銷售加快的重要因素。此外，加快銷售還有一重要手段，降價(jià)。北京中原市場(chǎng)研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，北京限競(jìng)房市場(chǎng)累計(jì)有50個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)低于限均價(jià)，其中有28個(gè)項(xiàng)目的成交價(jià)格與限售價(jià)相差3000元/平米以上。

“我們現(xiàn)在在售的一棟樓基本上是南北向的戶型，相比較已經(jīng)售罄的東西向戶型價(jià)格會(huì)高一些。89平米的三居室按照樓層的不同，基本上成交價(jià)在400萬(wàn)-430萬(wàn)之間?！辈侥诚薷?jìng)房項(xiàng)目的銷售人員對(duì)記者說(shuō)。

而當(dāng)記者問(wèn)到該項(xiàng)目是否有相關(guān)優(yōu)惠時(shí)，銷售人員稱：“這個(gè)價(jià)格基本上已經(jīng)是優(yōu)惠后的價(jià)格了。實(shí)際上，我們樓盤的最高限價(jià)是在54000元/平米-55000 元/平米之間，但是成交價(jià)基本上是在47000元/平米-48000元/平米，已經(jīng)是低很多了?！?/p>

郭毅對(duì)記者說(shuō)：“目前，限競(jìng)房確實(shí)普遍出現(xiàn)了低于政府限售均價(jià)進(jìn)行銷售的市場(chǎng)狀態(tài)。這個(gè)狀態(tài)同樣是低于購(gòu)房者預(yù)期的。主要原因還是區(qū)域的供應(yīng)過(guò)度集中，產(chǎn)品過(guò)于同質(zhì)化。面對(duì)這種供應(yīng)壓力，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上作出了讓步?！?/p>

不限價(jià)地塊受房企熱捧

自2019年底開(kāi)始，有關(guān)北京限競(jìng)房將“退潮”的聲音層出不窮。北京的不限價(jià)宅地成交增加，限競(jìng)房地塊逐漸減少。近期，北京的土拍市場(chǎng)仍然一片火熱，吸引多個(gè)競(jìng)買主體激烈角逐。

5月19日，北京3宗不限價(jià)地塊掛牌競(jìng)拍。其中，分鐘寺的兩宗宅地被合生創(chuàng)展競(jìng)得，溢價(jià)率分別達(dá)到了42.08%和37.86%，樓面價(jià)則均已經(jīng)是突破了7萬(wàn)元/平米。土拍市場(chǎng)上，限競(jìng)房地塊的身影有些“漸行漸遠(yuǎn)”。

整體來(lái)看，限競(jìng)房地塊的供應(yīng)不僅出現(xiàn)了減少，地理位置也開(kāi)始逐漸“邊緣化”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京的土拍市場(chǎng)不限價(jià)地塊已經(jīng)在慢慢回歸。

“目前來(lái)看，北京的土地市場(chǎng)以不限價(jià)的地塊為主，限競(jìng)房地塊的占比非常少，進(jìn)入了一個(gè)倒計(jì)時(shí)的狀態(tài)?！惫阃瑯诱J(rèn)為北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了改變。“那么，類似昌平、大興這些比較火熱的區(qū)域，限競(jìng)房的去化可能會(huì)加快?！惫阏f(shuō)。

“大部分純商品房的價(jià)格是高于限競(jìng)房的。不限價(jià)地塊的增加可能會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的房?jī)r(jià)穩(wěn)中上揚(yáng)，限競(jìng)房的開(kāi)發(fā)量會(huì)越來(lái)越少，稀缺程度會(huì)越來(lái)越高。這批低總價(jià)、產(chǎn)品力在逐漸提升的限競(jìng)房還是會(huì)吸引很多有購(gòu)房需求的置業(yè)者。”郭毅向記者分析了在土地市場(chǎng)格局出現(xiàn)變化之后限競(jìng)房未來(lái)的走勢(shì)。

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

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