6月5日，南京市規(guī)劃和自然資源局一口氣掛牌8幅地塊，使用性質(zhì)均涉及住宅用地，起拍總價(jià)129.9億元。

　　這是南京首次推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的限競(jìng)房地塊，在地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高上限時(shí)停止競(jìng)價(jià)，改為競(jìng)?cè)瞬欧拷ㄖ娣e；同時(shí)8幅地塊均設(shè)置了毛坯銷售限價(jià)，普通商品住宅(毛坯)銷售均價(jià)介于2萬-4.2萬元/平方米之間，且最高銷售單價(jià)不得超過售價(jià)均價(jià)的110%(裝修價(jià)格另行核定)。

　　以河西南的2020G28地塊為例，該幅土地出讓面積為18443.72平方米，容積率為1到2.75，土地最高限價(jià)為16.7億元，毛坯房最高限價(jià)為4.2萬元/平方米。根據(jù)最小容積率計(jì)算，地塊綜合樓面價(jià)為2.74萬元/平方米到3.29萬元/平方米。

　　一個(gè)月前的4月30日，同樣位于河西南部的4-1-B地塊和4-1-A地塊分別被融創(chuàng)和萬科競(jìng)得。綜合樓面價(jià)分別為4.03萬元/平方米和4.02萬元/平方米。這一樓面價(jià)比剛剛推出的限競(jìng)房地塊售價(jià)僅有不到5%的差價(jià)。

　　時(shí)間倒流回四天前，位于城南賽虹橋的仁恒城市星光領(lǐng)取首張預(yù)售許可證，三幢樓共計(jì)323套可售房源，其中人才房源97套。戶型面積為100-165平方米，獲批的精裝銷許均價(jià)為4.38萬元/平方米。

　　南京“限價(jià)令”已落地四年，2016年4月，南京對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類進(jìn)行指導(dǎo)——申報(bào)均價(jià)2萬元/平方米以下，年化漲幅不高于12%；2-3萬元/平方米年化漲幅不高于10%；3萬元/平方米以上年化漲幅不高于8%。

　　時(shí)隔4個(gè)月，時(shí)任南京市長(zhǎng)繆瑞林表態(tài)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，要分區(qū)設(shè)置房?jī)r(jià)紅線。南京又對(duì)河西南部、河西中部、仙林、江北、江寧五個(gè)板塊新建商品房申報(bào)價(jià)格執(zhí)行最高限價(jià)。

　　河西板塊歷來是南京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，按照當(dāng)年限價(jià)原則，河西南部的最高限價(jià)為3.5萬元/平方米，河西中部為4.5萬元/平方米。事實(shí)上，南京各主要板塊新建商品房均有一條限價(jià)紅線，比如，城南的賽虹橋板塊，最高限價(jià)是3.5萬元/平方米。

　　無論是剛剛推出的河西南地塊，還是仁恒城市星光，超過4萬元/平方米的銷售價(jià)格都打破此前區(qū)域價(jià)格“紅線”。

　　“早在去年底今年初，南京很多板塊的新盤，入市均價(jià)就超過原定的區(qū)域限價(jià)。”一名上市房企高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，2016年，南京河西板塊拍出很多高價(jià)地，但之前片區(qū)新房“天花板”一直維持在4.5萬元/平方米。去年底，相關(guān)部門曾集中放開一批準(zhǔn)備入市的高價(jià)地項(xiàng)目的銷許價(jià)格，“當(dāng)時(shí)一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格大概可以突破10%?！?/p>

　　高價(jià)地項(xiàng)目突破限價(jià)后，伴隨著南京新盤供應(yīng)加速，其他各板塊的限價(jià)也開始松動(dòng)。比如，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，5月中旬南京燕子磯地王項(xiàng)目仁恒公園世紀(jì)獲批的預(yù)售均價(jià)為3.89萬元/平方米，部分房源價(jià)格4.03萬元/平方米，突破片區(qū)3萬元-4萬元/平方米的限價(jià)。

　　限價(jià)“緊箍咒”被破引發(fā)了一輪關(guān)注——5月22日，有市民在網(wǎng)上向南京政府部門反映，樓盤突破限價(jià)，違背房住不炒原則，希望物價(jià)部門審批價(jià)格時(shí)維護(hù)老百姓利益。

　　過去四年間，南京部分新房項(xiàng)目因限價(jià)形成的一二手房?jī)r(jià)格倒掛吸引著諸多購(gòu)房者。以仁恒城市星光為例，普通房源有效報(bào)名人數(shù)為2216組，中簽率僅10.2%。

　　公開資料顯示，仁恒城市星光由南京頤薈居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“南京頤薈居”)投資，南京仁恒建設(shè)管理有限公司建設(shè)。工商資料顯示，南京頤薈居由南京頤盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“南京頤盛”)100%持股。穿透股權(quán)之后，南京頤盛的實(shí)控人為南京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“南京國(guó)資委”)。

　　去年8月，南京頤盛分別以61.8億元、13.6億元底價(jià)斬獲賽虹橋G59地塊和G60地塊，折合樓面價(jià)19389元/平方米、17376元/平方米。這兩塊地正是如今的仁恒城市星光。

　　“這兩幅地塊最早是當(dāng)?shù)匾患也涣计髽I(yè)的工業(yè)土地資產(chǎn)，后來被政府部門收回、改變土地規(guī)劃，然后交給仁恒置地代建，主要是幫助當(dāng)?shù)卣块T解決地塊的一些歷史遺留問題并且回籠資金?！币晃皇煜と屎愠鞘行枪忭?xiàng)目的人士透露，由于前期地價(jià)較為便宜，按照目前售價(jià)，地塊利潤(rùn)率可達(dá)到15%以上。

　　在仁恒城市星光項(xiàng)目中，仁恒置地作為代建方收取的是固定回報(bào)?！斑@個(gè)項(xiàng)目收益對(duì)仁恒置地來說不是太關(guān)鍵?！鄙鲜鋈耸勘硎?，仁恒更看重的是，接下來在當(dāng)?shù)孬@取項(xiàng)目以及后續(xù)批價(jià)的便利。

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