王英臣：后開發(fā)時代，代建成為開發(fā)商輕資產(chǎn)之路的重要賽道

來源：智能家居時間：2022-04-02 12:00

2022年3月31日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十九屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”在北京隆重召開。

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁，大家下午好！非常榮幸有這個機(jī)會跟大家做這個主題分享。

王英臣表示：“在市場去杠桿縮表、精細(xì)化運營的背景下，代建應(yīng)運而生，以全球視野，看開發(fā)商的輕資產(chǎn)之路，大致分為以“后端存量物業(yè)經(jīng)營為核心”、以“整個房地產(chǎn)生命周期創(chuàng)造價值”、以“設(shè)計及工程咨詢”為主的三類輕資產(chǎn)之路。對比美國市場（行業(yè)收入人民幣1650億元），中國代建市場發(fā)展還有很大空間，代建未來需要更全面、更綜合的全周期管理及解決能力?！?/p>

一、全球視野開發(fā)商的輕資產(chǎn)之路

這是一個慣常的路徑，跟劉所長之前的分享其實有一些重疊。先說日本， 90年代的房地產(chǎn)泡沫破滅之后，有一個關(guān)鍵詞跟當(dāng)下有一個共性，就是縮表或去杠桿，從現(xiàn)在開發(fā)商80%-90%的負(fù)債率壓縮到發(fā)達(dá)國家或者是一些比較成熟的國家的40%-50%的負(fù)債率，這個過程中勢必需要通過一些輕資產(chǎn)的手段來實現(xiàn)其他的跨越增長，或者實現(xiàn)一些創(chuàng)新模式的出現(xiàn)。也就是說，在市場去杠桿縮表的背景之下，其實輕資產(chǎn)是一個必然的選擇，從日本住友公司角度來說，轉(zhuǎn)型的方向一個是代建，就是傳統(tǒng)的開發(fā)管理業(yè)務(wù)，另一個是基金管理的業(yè)務(wù)，也就是說把輕重分開，重的做“投”、輕的做“管”，下面的業(yè)務(wù)就是做經(jīng)營性業(yè)務(wù)，進(jìn)行額外的收費，這是對住友公司的簡單分享。以“后端存量物業(yè)經(jīng)營為中心”進(jìn)行的輕資產(chǎn)之路。

第二個分享是美國漢斯，我們都知道美國是金融很發(fā)達(dá)的市場，就形成開發(fā)商走到中期之后，形成輕重資產(chǎn)分開的重要角色。另外，美國既然資本市場發(fā)達(dá)就意味著在股權(quán)投資、REITs搭建這些持有資產(chǎn)和投資開發(fā)資產(chǎn)的資金上，其實是跟開發(fā)管理做了很好的嫁接動作。對于我們現(xiàn)在來說，過往的高杠桿時代其實是通過債性的融資快速滾動開發(fā)，每個開發(fā)商是一個全能開發(fā)商，極大提高開發(fā)商的杠桿率?，F(xiàn)在要降杠桿，國家一些新的融資工具或者行業(yè)里面?zhèn)D(zhuǎn)股新資金的進(jìn)來，勢必帶來我們往“大資管”、往“開發(fā)嫁接基金”的角度進(jìn)行轉(zhuǎn)移。剛才提到代建的業(yè)務(wù)同行，有的是從設(shè)計角度，有的是從工程出發(fā)來進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展的路徑。

我們也研究了美國的AECOM，從設(shè)計、工程角度出發(fā)，走到最后，它要實現(xiàn)自己整體估值的上升、實現(xiàn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定、實現(xiàn)整體的擴(kuò)張，它在純設(shè)計、純工程咨詢之外也逐步跨越到全過程開發(fā)，甚至是資產(chǎn)管理，也就是資金管理這個局面來。這也是一個以設(shè)計和工程咨詢?yōu)橹鞯妮p資產(chǎn)之路。

從這三個案例來說，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展到了拐點的階段，到了一個去杠桿的階段，到了精細(xì)化運營管理上一個臺階，繼續(xù)深化的過程中，勢必需要我們通過輕資產(chǎn)的路徑來維持整個行業(yè)的發(fā)展，來實現(xiàn)整個行業(yè)所有上市公司ROA的整體提高，來形成所有的地產(chǎn)行業(yè)新的生態(tài)、新的模式的出現(xiàn)和創(chuàng)新。

我們簡單對比了一下所有跟地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)資本市場的認(rèn)同度，也簡單對比了一下中國和美國不同的背景和行業(yè)、企業(yè)的估值情況。剛才提到做開發(fā)管理有兩類，一個是工程設(shè)計背景的單專業(yè)型的上市公司，國內(nèi)和國外也有做大資管或者做開發(fā)管理的上市平臺。我們可以看到除了美國，因為流動性比較強(qiáng)，而且資金比較充裕，所以美國整體的PE倍數(shù)普遍高于中國大陸和香港，但是我們可以對比看出來，越專PE估值越高，越輕估值越高，越重可能資本市場的認(rèn)同度，以現(xiàn)在市場局面來說，可能它的估值PE倍數(shù)會更低一點。

如果一個上市企業(yè)，不管是獨立上市還是合并上市、綜合上市，如果要撬動資本市場，要更好地帶動估值上升，其實代建和輕資產(chǎn)是一個很好的路徑。這是輕重對比。

二、輕資產(chǎn)市場發(fā)展空間廣闊

再說到整個代建行業(yè)，我們知道整個代建行業(yè)以目前國內(nèi)營業(yè)收入的額度來說，其實現(xiàn)在還在前期階段，額度起來比較低的，2019年可能是90億出頭，2021年可能是100多億出頭，對比美國市場的容量，有250億美金的市場容量，大概1650億人民幣，可以想象這個細(xì)分市場未來的空間是很廣闊的，資本市場認(rèn)可，未來的潛力空間也很大。

剛才分享了國際對標(biāo)的角度，代建和輕資產(chǎn)之路已經(jīng)在路上，而且是一個未來的必然，也是行業(yè)發(fā)展到需要縮表，行業(yè)發(fā)展到精細(xì)化運營之后的必然選擇。

既然提高縮表、降杠桿、精細(xì)化經(jīng)營，開發(fā)商在一定程度上形成規(guī)?；?jīng)營和標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營之后，有條件、有能力把一些內(nèi)部的管理動作形成一些對外的服務(wù)輸出，就到了正當(dāng)時的狀態(tài)。我們一直說有三個紅利時代，有土地紅利、資本紅利、管理紅利，土地紅利階段其實更多是說怎么實現(xiàn)土地的升值帶來的利潤。資本紅利時代大概從2008年金融危機(jī)之后，4萬億大量的資金輸入，同時2009年有一個標(biāo)志性事件，就是房地產(chǎn)信托興起，金融脫媒之后所有的融資開始有些表外融資或者有一些非標(biāo)融資出現(xiàn)，加速了開發(fā)商的資本紅利，也就是杠桿紅利。目前來說，從2018、2019年開始，特別是2019年開始整體房地產(chǎn)“三道紅線”，以及整個以房地產(chǎn)信托收緊為標(biāo)志性事件的非標(biāo)融資的一個個口子卡上，就意味著其實杠桿紅利時代已經(jīng)不在，縮表時間到來，而且從房地產(chǎn)銷售面積角度來說，整個2017年到2021年，全國銷售面積一直在17億上下，達(dá)到一個頂點，現(xiàn)在有點拐點向下的趨勢，緩慢下行。從快速增長時代，從杠桿時代，現(xiàn)在整個市場整體的入市資金，我們說重資產(chǎn)投資的拿地資金也在受到一些擠壓或者縮小，未來債性資金進(jìn)一步縮小。剛才各位專家也提到了，其實房地產(chǎn)是一個支柱行業(yè)，房地產(chǎn)的基本面、房地產(chǎn)的基礎(chǔ)量其實是要長期維持在一定體量上的，如果債性的資金受到擠壓、受到控制，一些股性的融資工具，我們看到也有一個趨勢，最近我們有一些金融機(jī)構(gòu)和一些資金方，也開始從金融類的夾層融資開始轉(zhuǎn)為項目判斷、價值判斷為主的直接投資，一些股性基金進(jìn)入市場。就意味著未來中國市場的發(fā)展，資金的屬性由債轉(zhuǎn)股是一個趨勢，這是一個標(biāo)志性事件。2020年四季度綠管上市，代表代建受到資本市場認(rèn)同。最近困境資產(chǎn)、問題資產(chǎn)，包括紓困項目，分別在使用一些紓困資金+代建的模式來解決這些現(xiàn)狀的困難項目和問題項目，也就意味著在現(xiàn)在的時間段，代建業(yè)務(wù)也是一個很好解決紓困項目的核心手段。輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)投資分開，運營分開，管理紅利開始外部化的情況下，從這個角度，代建也正是在時代的背景下應(yīng)運而生的一種新的，或者說業(yè)務(wù)放量的核心機(jī)會。

剛才談到我們跟發(fā)達(dá)市場代建的整體市場容量還是有很大的差距，還有很大的潛力。從中國每年的竣工量，一直維持在13萬億以上，也就是中國房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模持續(xù)是高位增長，而且中國的城市化率60%多，離國際化的80%多的水平還有一段時間的繼續(xù)發(fā)展、繼續(xù)增長、繼續(xù)提高。還有一個最顯現(xiàn)的特征，重資產(chǎn)很多投資在收縮，輕資產(chǎn)，也就是說代建業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)運營管理里面，滲透率逐步是在提升的趨勢。從這三個角度來說，中國代建市場的總?cè)萘渴呛艽蟮模沂歉鱾€賽道，從商住到商辦、到產(chǎn)業(yè)、到政府代建，有很大的潛力和增長。

三、代建未來需要更全面、更綜合的全周期管理及解決能力

簡單總結(jié)一下，中國代建業(yè)務(wù)其實比較早，十幾年前就在做，我們把它分為三個階段，真正的放量可能是在近幾年，第一階段那個時候是產(chǎn)品驅(qū)動或者資金驅(qū)動，誰能有一個標(biāo)志化的產(chǎn)品得到市場認(rèn)同，能夠帶來大額的產(chǎn)品溢價，可能就有很好的代建市場。誰能搞定資金，能幫中小開發(fā)商搞定資金，你就是很好的代建方，或者你拓展來鎖定代建業(yè)務(wù)的機(jī)會就很多。第二個階段，從2019年開始，整個中小企業(yè)整體房地產(chǎn)其實進(jìn)入了一個平穩(wěn)增長期，沒有快速增長的背景下，我們會發(fā)現(xiàn)所有的市場投資主體發(fā)生了轉(zhuǎn)變，原來中小開發(fā)商的占比在縮小，但是我們的資方下場，城投國企投資的比重在提升，這其實就意味著我們的委托方，我們把代建的客戶叫作委托方，我們委托方更重品牌、更重精細(xì)化經(jīng)營，我們要回歸價值創(chuàng)造的邏輯。

所以第二階段我們叫管理紅利時代的全面化管理時代，我們需要價值創(chuàng)造，在成本上的結(jié)余、在運營上的加速、在貨值的拉升、品牌的溢價。未來我們相信最終代建的第三階段應(yīng)該是國外的，剛才我們分享的像住友、漢斯、鐵獅門、凱德，這樣的一些國外領(lǐng)先的輕資產(chǎn)運行開發(fā)商背景的機(jī)構(gòu)基本上會走在一起的，我們會有更多的持有型業(yè)務(wù)被納入進(jìn)來，因為住宅慢慢地增長性、增長量可能會受到影響。但是我們的非住業(yè)態(tài)，我們的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，我們的政府代建業(yè)態(tài)會繼續(xù)增長，而且增速會比較快，我們需要在第三階段解決三個問題：全周期的解決能力，我又能解決建設(shè)開發(fā)管理，又能解決未來的開發(fā)運營，我們需要精細(xì)化的工程管理能力，比如說我們在商辦、綜合體、酒店、醫(yī)院，我們需要更強(qiáng)的設(shè)計能力、工程能力，我們需要往上游去尋求更多專業(yè)能力的加持，我們需要在供應(yīng)鏈向上、向前的延伸。畢竟我們只是做輕資產(chǎn)輸出，不能解決客戶委托方可能的資金需求，你就很難把這個項目最終實現(xiàn)從地變成現(xiàn)金或者變成可運行資產(chǎn)，可能需要我們嫁接資金解決能力或者類似漢斯做代建+資管，把資金引進(jìn)來。所以從未來的趨勢，我們說向前，我們要建立更強(qiáng)的專業(yè)能力，包括像AECOM這種業(yè)態(tài)，向后我們需要建立更強(qiáng)的持有物業(yè)的運營管理能力，向上我們需要跟股性的資方建立更強(qiáng)的協(xié)同，來解決客戶或者委托方資金上的需求，或者整個市場資金上的補(bǔ)充。

四、金地管理規(guī)模快速發(fā)展，多元業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)

金地管理這三年多在代建業(yè)務(wù)或全周期開發(fā)管理業(yè)務(wù)里面我們在做的一些事情。金地管理現(xiàn)在的業(yè)態(tài)其實跟我們的同行都大致類似，有商住、有政府代建，我們還有一個比較成規(guī)模的商辦代建，我們把自己的定位，定位為商住，我們要做值得托付的價值的精耕者，我們真的要為客戶創(chuàng)造價值，創(chuàng)造了價值才有收取服務(wù)費的機(jī)會，才有獲取項目委托的機(jī)會。商辦領(lǐng)域其實我們一直在行業(yè)，在開發(fā)商出身的代建公司來說，我們是商辦代建領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，而且我們現(xiàn)在商辦代建體量還是比較成規(guī)模的，政府代建，我們希望成為值得信賴的社會公建擔(dān)當(dāng)者。

金地管理是2018年獨立成立的金地集團(tuán)(600383)下屬子公司，專做代建業(yè)務(wù)，我們要繼承金地集團(tuán)的專業(yè)性，專注于開發(fā)管理服務(wù)，更懂代建。一個企業(yè)或者一個組織，我們更多是把內(nèi)部的好的開發(fā)管理經(jīng)驗外部化，來為我們的委托方實現(xiàn)更好的服務(wù)。所以我們是站在巨人的肩膀上，依賴于集團(tuán)公司的穩(wěn)健經(jīng)營，依賴于集團(tuán)公司的強(qiáng)大支持。

這是金地管理近幾年的成績，我們成立三年半，規(guī)模也算快速增長，而且可喜的是我們是多元化、全國性布局，現(xiàn)在進(jìn)入了30多個城市，住宅累計可售貨值超過880億，累計開發(fā)管理規(guī)模1500萬平米，累計政府代建面積超400萬平米，管理服務(wù)項目近90個。商辦的投資規(guī)模超400億。金地管理三大業(yè)態(tài)中，又包括住宅、辦公、城市綜合體、酒店、產(chǎn)業(yè)園，包括場館，包括學(xué)校、安置房。剛才提到多元的齊頭并進(jìn)，有幾個創(chuàng)新的點或者這兩年經(jīng)驗的點，一個是代建業(yè)務(wù)來說，可能需要更下沉，所以我們以定西項目為例，我們需要更下沉，在更下沉的市場下做成本敏感性項目，同時在收盤項目比較密集的過程中，我們需要做一些在建工程恢復(fù)開發(fā)的業(yè)務(wù)，剛才我們提到了，商辦類業(yè)務(wù)其實是我們向上、向前積累專業(yè)能力的核心手段，所以我們現(xiàn)在有兩個項目其實是在培養(yǎng)和提升我們的專業(yè)能力，包括深超總基地C塔項目的全過程咨詢服務(wù)，它的建設(shè)難度、設(shè)計難度是比較高的，我們希望以此為標(biāo)桿。同時我們跟虎牙直播做的佛山的綜合體的全過程代建服務(wù)。在公建類有兩個比較創(chuàng)新的點，就是業(yè)務(wù)量在做更新，一個是我們在做一些城市更新類的項目，把一些老的廠房改建成實驗室，包括我們在做一些集體企業(yè)公建房的建設(shè)。

我們提供菜單式的各類開放模式，包括各類咨詢，也就是切分到各個子線條，第二個是做全程開發(fā)管理，就是商業(yè)代建，做住宅類、商辦類，現(xiàn)在比較新穎的是資本代建，資本方需要用代建的方式解決存量的問題，包括政府代建。

最后，開發(fā)有壓力，代建找金地，感謝各位！

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（責(zé)任編輯：劉海美）