??最近土拍市場有一個趨勢，除了央國企托底以外，聯(lián)合拿地的房企越來越少了。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年已完成首輪集中土拍的18個城市成功出讓的336宗含宅地塊中，只有33宗地塊是由聯(lián)合體競得，也就是說每10宗地只有約1宗為聯(lián)合拿地。

??過去，房企為分?jǐn)傎Y金壓力與風(fēng)險，多以聯(lián)合拿地實現(xiàn)規(guī)模突圍，尤其市場準(zhǔn)入門檻較高的北京、上海，聯(lián)合拿地更是多見。早在2015年的時候，北京聯(lián)合體拿地的比例就已經(jīng)高達46%，而上海聯(lián)合體拿地的比例也有32%。

??如今，北京首輪集中土拍結(jié)束后，聯(lián)合體拿地的比例已降至17.6%。要知道，2021年北京首輪集中土拍時，聯(lián)合體拿地的比例高達53%。

??當(dāng)前市場下行、行業(yè)資金鏈脆弱已是不爭的事實，房企合作的紅利明顯減弱。

??18城聯(lián)合拿地比例不足10%

??我們梳理了已完成今年首輪集中土拍的18個城市，已成交的336宗含宅地塊中，聯(lián)合體拿地的比例僅9.8%。

??其中，無錫聯(lián)合體拿地的比例本輪最高，達到50%，聯(lián)合體以民企+平臺公司為主。此外，青島、深圳、重慶、長沙聯(lián)合體拿地的比例也在20%以上。

??作為房企聯(lián)合拿地重鎮(zhèn)的北京，2022年首輪集中土拍聯(lián)合拿地的比例只有17.6%。

??2021年首輪集中土拍時，北京聯(lián)合拿地比例升至高點，達到53.3%，最多時更是有5家房企組成聯(lián)合體拿地，至第二輪集中土拍聯(lián)合拿地的比例也達到了52.9%，第三輪集中土拍聯(lián)合拿地比例急轉(zhuǎn)直下，只有20%。

??除了聯(lián)合拿地的比例下降以外，本輪聯(lián)合拿地的特征也發(fā)生了變化。

??如果說2021年首輪集中供地合作拿地是以中小房企為主，那么2022年的合作拿地則呈現(xiàn)出“強強聯(lián)合”的特征，而且，部分平臺企業(yè)與規(guī)模房企聯(lián)合的情況也不少見。

??聯(lián)合體拿地越來越少說明什么？

??這一變化，意味著當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益已大不如前，同時行業(yè)暴雷風(fēng)險加劇，合作方的資質(zhì)成為波及房企自身安全與穩(wěn)定的一大隱憂。

??合作項目虧損成企業(yè)負擔(dān)

??聯(lián)合投資指向的合作開發(fā)，也在市場下行周期下，出現(xiàn)更多的不確定性。

??比如股東資金面出現(xiàn)問題，或?qū)椖咳セ⒗麧櫱熬邦A(yù)期不一致，導(dǎo)致投入不足、開發(fā)停滯、股權(quán)出售等問題，都在深刻影響著合作效益的實現(xiàn)。

??房企合作項目有兩個非常重要的指標(biāo)：并表項目和非并表項目。

??簡單來說，并表項目收益直接計入合并報表營收，非并表項目經(jīng)營成果則通過合營聯(lián)營投資損益在財報體現(xiàn)。

??一個非常重要的趨勢是，非并表項目投資收益在削弱。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，已披露2021年年報的房企中，合營聯(lián)營投資收益同比下滑的比例達到了65%。合作項目越多，下滑的幅度就越顯著，比如，如萬科、旭輝、正榮、德信等合營聯(lián)營投資收益幾乎減半。

??而且，合作項目投資收益大不如前。

??比如萬科非并表比例保持在30%左右，但是2021年合營聯(lián)營投資收益下降49.8%，越秀2020、2021兩年非并表比例持平，但合營聯(lián)營投資收益降幅達到55%。

      上述數(shù)據(jù)或多或少反映出合作項目的問題，而低效率、低效益合作項目必然會成為企業(yè)負擔(dān)。

??表內(nèi)權(quán)益下降致歸母凈利潤雪上加霜

??合作開發(fā)還有一個重要的問題，那就是項目權(quán)益被瓜分，直接導(dǎo)致房企結(jié)轉(zhuǎn)收入與銷售規(guī)模不匹配。

??換句話說，表內(nèi)權(quán)益占比下降，合作方將侵蝕企業(yè)更多的利潤。

??2017-2021年以來，行業(yè)合作持續(xù)深化，典型上市房企表內(nèi)權(quán)益占比（歸屬母公司權(quán)益/所有者權(quán)益）由80%降至63%，部分房企甚至跌破了50%。

??尤其是行業(yè)盈利下行探底的過程中，合作模式下房企利潤還將進一步被攤薄，一定程度上對歸母凈利潤造成壓力。

??比如德信，受合作項目眾多拖累，其表內(nèi)權(quán)益長期過低，2021年只有27.5%。

??從財務(wù)報表中也可以很清晰的看出，表內(nèi)權(quán)益過低對利潤造成的影響。2021年，德信實現(xiàn)凈利潤23.8億元，但少數(shù)股東就分食了14.4億元，歸母凈利潤僅有9.4億元，同比跌幅達21.1%，歸母凈利率為4.1%，創(chuàng)下企業(yè)2017年以來最低，且顯著低于行業(yè)平均水平。

       所以，在展開項目合作時，項目權(quán)益直接與利潤情況掛鉤，因此房企不得不關(guān)注這方面的問題。

??這也給以“合作”為生的中小型民企敲響了警鐘。

??如果在項目合作中比較被動，那么發(fā)展的阻力也會越來越大，因此提升自身資質(zhì)是掌握“話語權(quán)”的關(guān)鍵。

??而規(guī)模房企也并非一勞永逸。

??我們梳理了企業(yè)土儲明細發(fā)現(xiàn)，包括萬科、招商蛇口、金地、旭輝等中大型企業(yè)，合作項目比重也非常大，比如萬科，截至2021年底，非100%持股項目占比已經(jīng)達到了92%，控制合作風(fēng)險也是當(dāng)務(wù)之急。

??而旭輝此前曾在3月遭瑞銀下調(diào)評級，主要原因就是合作方風(fēng)險暴露，截至2021年底，旭輝不同形式的合作項目已達到八成，其中涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項目共有21個。

??現(xiàn)在來看，企業(yè)的穩(wěn)定性和安全性不僅僅取決于自身的經(jīng)營和財務(wù)管控，尤其是當(dāng)前市場下行壓力加劇，行業(yè)信心不足，違約暴雷企業(yè)增多，企業(yè)還將承擔(dān)更大的連帶壓力。

??市場下行，企業(yè)現(xiàn)金流承壓，合作模式的弊端和風(fēng)險也逐一暴露。

??實際上，目前聯(lián)合體拿地的減少也從側(cè)面印證了房企合作熱度下降的趨勢，項目合作的門檻也會越來越高，行業(yè)發(fā)展對于合作模式的依賴度將逐步降低。

??未來，合作一定不會缺席，只是，“合作方排雷”將成為房企中長期發(fā)展的重要課題。

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