此輪房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該吸取哪些教訓(xùn)？

來源：智能家居時(shí)間：2022-06-07 21:28

不說今年，單單6月以來，珠海、青島、佛山、中山等地相繼出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策，內(nèi)容包括放松限購區(qū)域、支持改善性住房需求等。雖然顯效沒有那么快，但不少城市樓市成交已有反彈跡象。

可見，各城市還會(huì)繼續(xù)在調(diào)控松綁力度和寬度上加碼，因?yàn)橐泊_實(shí)有點(diǎn)別無他法的感覺。至少，在房地產(chǎn)的作用上，還是可以拼一拼的。

我們都知道，我國經(jīng)濟(jì)三駕馬車分別為出口、投資和消費(fèi)，前兩者顯然難有持續(xù)性。出口不說了，受大環(huán)境影響嚴(yán)重，不能指望依賴別人。而投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)確實(shí)有效，但基建發(fā)展總會(huì)遇到高度，一個(gè)國家發(fā)展到一定程度不可能繼續(xù)依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

那么未來中國經(jīng)濟(jì)依靠什么？必須依靠國內(nèi)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)，或許你會(huì)說科技，這個(gè)也沒錯(cuò)，強(qiáng)大的自主品牌和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，也足以拉動(dòng)國內(nèi)的消費(fèi)力。

消費(fèi)無疑是我國各種增長的最后落腳點(diǎn)。一個(gè)國家增長的質(zhì)量最重要的是取決于消費(fèi)質(zhì)量，也是服務(wù)于消費(fèi)質(zhì)量。中國人民大學(xué)原副校長劉元春表示，近年來我們經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)問題就是內(nèi)需不足，其核心在于消費(fèi)不足，而并非投資不足。

同時(shí)他還表示，消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)核心變量，而房地產(chǎn)也是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，所以，穩(wěn)房地產(chǎn)、穩(wěn)消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定至關(guān)重要。但這就會(huì)有一個(gè)悖論，即市場(chǎng)型房地產(chǎn)蒸蒸日上，居民的消費(fèi)卻被擠出。

這也是我們經(jīng)常提到的房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)，當(dāng)然這個(gè)問題是有爭(zhēng)議的，之所以有人說不影響，他們的佐證是因?yàn)樵黾恿素?cái)富。但我要說，是哪些人增加了財(cái)富。是剛需嗎？

此問題不再深入探究，大家都心知肚明。但是我們需要對(duì)調(diào)控進(jìn)行反思，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)。

如果回顧以往調(diào)控的話，90年代末，開始住宅市場(chǎng)化，中國真正進(jìn)入商品房市場(chǎng)化階段。2003年也是因?yàn)橐咔?、托底?jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)被確立為“支柱產(chǎn)業(yè)”。不過到2005年，房地產(chǎn)調(diào)控“國八條”開始，算是第一輪調(diào)控，主要手段是首付比例和稅費(fèi)等。

此后，2005年3月到2008年10月又開始收緊，此后一年又處于放松階段。2009年到2014年又開始收緊，2014年9月到2016年9月又放松。2016年9月到2021年9月依然是收緊階段，中途雖然受到疫情等客觀因素影響，但是并沒有改變調(diào)控收緊的大方向，只是有個(gè)短暫的支持政策。

到底經(jīng)歷了多少輪調(diào)控已經(jīng)說不清了，大周期小周期，大輪小輪的，應(yīng)該說起起伏伏，收緊-放松-收緊反反復(fù)復(fù)。我們不去評(píng)價(jià)這些對(duì)與錯(cuò)，但總感覺有點(diǎn)臨時(shí)抱佛腳的意思。

從本輪調(diào)控來看，與以往有些不同，基本上在供給端與需求端同步開始。畢竟某些大房企問題對(duì)購房者預(yù)期轉(zhuǎn)冷起到至關(guān)重要的影響。所以，既要對(duì)需求端的房貸等各方面予以支持，同時(shí)在對(duì)供給端也進(jìn)行了融資方面的松綁。

最重要的是，我們從此輪調(diào)控中注意到一個(gè)詞——“糾偏”，這也意味著承認(rèn)了此前的調(diào)控不完善，甚至一些走偏的問題。所以，我們必須在這一輪調(diào)控中加以改善，不再走老路。

有專家完全反對(duì)房住不炒，這個(gè)我們沒必要去糾結(jié)這個(gè)問題，因?yàn)榉孔〔怀词寝q證的，只是在執(zhí)行過程中如果認(rèn)識(shí)不足就會(huì)出現(xiàn)偏差。房住不炒本身是沒問題的。

既尊重了房子回歸居住屬性，同時(shí)打擊炒房，但并沒有反對(duì)投資。況且哪怕是自住本身也是投資行為，這是分不開的。這就引發(fā)另一個(gè)問題，既要打擊炒房，又不能誤傷剛需和改善購房者。

行政手段調(diào)控是科學(xué)的，這也是調(diào)控的一個(gè)重要手段，不容否認(rèn)。但是過多過頻采取行政等限制手段或許并不是最好的，不僅誤傷剛需，也抑制了改善需求，畢竟?jié)M足人民群眾美好生活需要這也是住房供給中一個(gè)重要原則。

一些權(quán)宜之計(jì)無可厚非，但不能當(dāng)成一勞永逸的政策，否則頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳、治標(biāo)不治本，我們是時(shí)候?qū)Ψ康禺a(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)行完善了。包括土地制度、住房制度、投融資制度和相關(guān)稅制等多方面。

必須吸取前面幾輪樓市調(diào)控“治標(biāo)不治本”的教訓(xùn)，在“標(biāo)本兼治”中切實(shí)追求“治本為上”的高水平，尤其是不能把正常的交易火爆當(dāng)成必須收緊調(diào)控的指標(biāo)，而應(yīng)該在防止交易火爆如何避免炒作上下功夫，當(dāng)然說起來容易做起來不容易，尤其是在探索房地產(chǎn)新模式方面，更有很長的路要走。

房地產(chǎn)在推動(dòng)城鎮(zhèn)化歷史過程中的“支柱產(chǎn)業(yè)”作用，符合客觀規(guī)律。但未來樓市發(fā)展必須納入長效機(jī)制軌道，讓市場(chǎng)交易更順暢、自由，確保有正常需求不被抑制，確保有住房需求有保障，確保有投機(jī)炒房可打擊。真正聽一聽老百姓到底需要什么，而不能只是所謂專家。