毛利率64.1%、8個(gè)產(chǎn)城資產(chǎn)包、46億土儲(chǔ)：中國金茂溢價(jià)30%收入宏泰發(fā)展

來源：智能家居時(shí)間：2022-06-13 08:20

6月10日，中國金茂（HK00817，股價(jià)2.07港元，市值262.68億港元）和中國宏泰發(fā)展（HK06166，股價(jià)2.25港元，市值37.15億港元，下稱宏泰發(fā)展）共同發(fā)布公告稱，將以協(xié)議安排方式將宏泰發(fā)展私有化，并撤銷宏泰發(fā)展在聯(lián)交所的上市地位。

這是繼2021年6月中國金茂成為宏泰發(fā)展第二大股東之后，對(duì)后者持股權(quán)的又一次變化。今日，中國金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“私有化宏泰發(fā)展，將使其業(yè)務(wù)管理與中國金茂的合作更具靈活性，進(jìn)一步加強(qiáng)與地方政府的合作。”

此前宏泰發(fā)展曾于6月6日停牌，受此利好消息影響，今日該股漲幅達(dá)22.28%。

進(jìn)一步加強(qiáng)政企合作

根據(jù)公告，私有化計(jì)劃實(shí)施后，已發(fā)行宏泰發(fā)展總數(shù)約90.10%將由中國金茂持有，約9.90%將繼續(xù)由利東公司（宏泰控股股東及中國金茂一致行動(dòng)人士）持有。

對(duì)于注銷所有非控股股東持有的宏泰發(fā)展股票，中國金茂將付出每股現(xiàn)金2.4港元；對(duì)于控股股東，注銷股票對(duì)價(jià)則是每股現(xiàn)金2.13港元。

此價(jià)格表面上頗為優(yōu)厚，比宏泰發(fā)展于最后交易日在聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股1.84港元溢價(jià)約30.43%。不過，若從2021年12月31日宏泰發(fā)展股東應(yīng)占每股已發(fā)行經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約人民幣3.73元（使用于本公告日期的匯率人民幣1元兌1.1746港元計(jì)算，相當(dāng)于約4.38港元），該價(jià)格折讓約45.23%。

對(duì)于此價(jià)格，金茂表示不會(huì)再漲了：“將不會(huì)提高非控股股東注銷價(jià)、控股股東注銷價(jià)、購股權(quán)要約價(jià)或可換股票據(jù)要約項(xiàng)下的要約價(jià)，且不保留如此行事的權(quán)利?！?/p>

計(jì)劃實(shí)施后，宏泰發(fā)展將根據(jù)上市規(guī)則第6.15條向聯(lián)交所申請(qǐng)撤銷上市地位，緊隨生效日期后生效。

不過，該計(jì)劃的最終實(shí)施還要取決于向國資委或其代表作出或取得申報(bào)、備案、登記或批準(zhǔn)等先決條件。

根據(jù)公告，利東公司最終實(shí)益擁有人為趙女士，是宏泰發(fā)展創(chuàng)始人王建軍的母親。

對(duì)于保留利東公司股份，中國金茂認(rèn)為，可憑借利東在管理宏泰發(fā)展業(yè)務(wù)及營運(yùn)方面的經(jīng)驗(yàn)及長(zhǎng)期參與，以確保中國金茂及宏泰發(fā)展之間的協(xié)同效應(yīng)及合作利益繼續(xù)得以實(shí)現(xiàn)。

早在2021年6月28日，中國金茂宣布購買了宏泰發(fā)展29.9%已發(fā)行股份，每股價(jià)格為3港元，一躍成為宏泰發(fā)展第二大股東，當(dāng)時(shí)宏泰方面稱雙方“共同開啟城市運(yùn)營的新篇章”。

2021年7月19日，宏泰發(fā)展高層大換血，原執(zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官黃培坤辭職，非執(zhí)行董事趙穎辭任，創(chuàng)始人王建軍辭任董事會(huì)主席職務(wù)及不再擔(dān)任提名委員會(huì)主席，但繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事。

趙磊獲任為執(zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官，宋鏐毅獲任為非執(zhí)行董事、董事會(huì)及提名委員會(huì)主席，二人均來自中國金茂。

中國金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“私有化宏泰發(fā)展，將使其業(yè)務(wù)管理和與中國金茂的合作更具靈活性。同時(shí)，中國金茂可以納入多個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)園招商和投資能力，進(jìn)一步加強(qiáng)與地方政府的合作，這些也符合中國金茂城市運(yùn)營業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。”

為何是宏泰？

宏泰發(fā)展始創(chuàng)于1995年，以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、園區(qū)運(yùn)營和基礎(chǔ)設(shè)施投資為業(yè)務(wù)，這和中國金茂的城市運(yùn)營業(yè)務(wù)是有重合的。

自2007年起，中國金茂每年落地一個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，2015年正式宣布轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商，城市運(yùn)營項(xiàng)目大幅增加，至2021年已累計(jì)獲取城市運(yùn)營項(xiàng)目33個(gè)，運(yùn)營模式趨于成熟。

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，中國金茂土地儲(chǔ)備達(dá)9323萬平方米，新增二級(jí)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備中36%來自城市運(yùn)營項(xiàng)目。

截至2021年末，宏泰發(fā)展提供規(guī)劃、開發(fā)及運(yùn)營合計(jì)服務(wù)8個(gè)產(chǎn)業(yè)城市項(xiàng)目，包括位于河北省廊坊市的龍河高新區(qū)、龍河商務(wù)休閑度假基地、廣陽科技孵化園、永清宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)；位于河北省石家莊市的石家莊通用航空產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)、石家莊藁城宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)；位于湖北省鄂州市的宏泰鄂州產(chǎn)業(yè)園，以及位于湖北省武漢市的武漢開發(fā)區(qū)通航產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)。根據(jù)宏泰發(fā)展年報(bào)，截至2021年末，其待售土地開發(fā)項(xiàng)目貨值46億元。

這些可能是中國金茂看中的資產(chǎn)包。

中國金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“基于公司的城市運(yùn)營戰(zhàn)略，以及在長(zhǎng)沙、青島等城市進(jìn)行城市運(yùn)營開發(fā)的既有經(jīng)驗(yàn)，中國金茂長(zhǎng)期看好宏泰廊坊龍河新區(qū)土儲(chǔ)價(jià)值。近期廊坊調(diào)控政策放松，且宏泰股價(jià)處于低位，公司希望在此時(shí)完成收購，將其私有化退市。”

但根據(jù)年報(bào)，宏泰發(fā)展近年業(yè)績(jī)有所下降。

截至2021年12月31日止，宏泰發(fā)展年度收入約15億元，同比減少36.3%；土地開發(fā)業(yè)務(wù)收入約13億元，同比減少40.4%；物業(yè)銷售收入約20億元，較2020年同期減少280萬元。

5月5日，標(biāo)普將宏泰發(fā)展長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。

但宏泰發(fā)展所從事的仍舊是一門好生意，其截至2021年12月31日的毛利率是64.1%，這一水平足以令大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)艷羨。

對(duì)于宏泰發(fā)展未來的安排，中國金茂的意圖是“維持其現(xiàn)有業(yè)務(wù)”，但也可能“探索業(yè)務(wù)、投資或集資機(jī)會(huì)”，并考慮資產(chǎn)出售、資產(chǎn)收購、業(yè)務(wù)撤資、重組及/或多元化機(jī)會(huì)。

（責(zé)任編輯：徐帥）