深圳，2020年5月26日——戴德梁行發(fā)布2020年一季度全國(guó)住宅市場(chǎng)報(bào)告顯示：

全國(guó)疫情防控初現(xiàn)成效，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)降幅呈收窄之勢(shì)

全國(guó)住宅新房成交量同比驟降，而價(jià)格卻較上季度穩(wěn)中微升

24城中一線(xiàn)、發(fā)達(dá)二線(xiàn)及普通二線(xiàn)城市住宅綜合均價(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)5%

以北京、深圳為代表的部分熱點(diǎn)城市樓市上行風(fēng)險(xiǎn)加大

疫情蔓延重創(chuàng)全球經(jīng)濟(jì)，國(guó)內(nèi)防控的階段性成效有利于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的恢復(fù)

2020年伊始，新型冠狀病毒肺炎疫情在全國(guó)蔓延，各省市停工停產(chǎn)停商停市，經(jīng)濟(jì)增速大幅放緩，但隨著全國(guó)疫情逐漸得到控制，3月各地逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)增速降幅明顯收窄，一季度全國(guó)GDP同比下降6.8%。

其中，1-3月全國(guó)固定資產(chǎn)投資額同比下降16.1%，降幅較前兩個(gè)月收窄了8.4個(gè)百分點(diǎn)。3月后，基建、制造業(yè)、房地產(chǎn)等投資重要領(lǐng)域1-3月同比降幅均較1-2月有所收窄，部分高技術(shù)領(lǐng)域投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。但另一方面，疫情期間部分中小企業(yè)面臨較大生存壓力，恐將影響后續(xù)民間投資增速的恢復(fù)，整體投資增速的回升仍有賴(lài)于國(guó)家在未來(lái)投資端的政策傾斜及資金支持。

圖1：全國(guó)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)變化

雖然成交量在疫情影響下大幅萎縮，但一季度成交均價(jià)仍環(huán)比微升

2020年第一季度，全國(guó)新房成交量19,235萬(wàn)平方米，同比減少25.9%。2月疫情對(duì)成交量銳減的影響十分明顯， 1-2月成交量較上年同期下降39.2%；而3月成交逐漸恢復(fù)，單月成交面積僅較上年同期僅減少13.8%。預(yù)計(jì)疫情后房企將逐步加速推售，而供應(yīng)刺激及相對(duì)寬松的信貸支持下，庫(kù)存量較低的熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市有望在未來(lái)1-2個(gè)季度內(nèi)迎來(lái)成交量的反彈。

圖2：全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)變化

雖然3月成交量伴隨復(fù)市逐漸回升，但一季度市場(chǎng)需求仍然整體偏弱。一季度全國(guó)住宅新房成交均價(jià)較上季度環(huán)比微升0.39%至9,324元/平方米；而較上年同期上漲4.1%，同比漲幅較2019年下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。疫情爆發(fā)經(jīng)濟(jì)下行壓力倍增，央行多次下調(diào)LPR貸款利率以鼓勵(lì)剛需置業(yè)，而個(gè)別城市再現(xiàn)樓市松綁政策“一日游”則釋放嚴(yán)防投機(jī)信號(hào)，側(cè)面反映出當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)一定程度上需要樓市平穩(wěn)運(yùn)行作為保障。

疫情對(duì)購(gòu)房需求的短暫抑制未波及價(jià)格，重點(diǎn)城市均價(jià)持續(xù)上漲

2020年一季度，全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積同比減少30.6%；銷(xiāo)售面積同比減少31.6% ；供銷(xiāo)比由2019年第4季度的1.05下降到0.82，疫情期間新供應(yīng)不足，市場(chǎng)以消化之前累計(jì)存量為主。不過(guò)結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境及居民資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)看，以住宅為代表的不動(dòng)產(chǎn)依然是一二線(xiàn)城市關(guān)注度最高的產(chǎn)品。待疫情穩(wěn)定市場(chǎng)逐步恢復(fù)后，重點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)活躍度有望逐漸恢復(fù)。

圖3：24個(gè)重點(diǎn)城市一季度一手住宅批準(zhǔn)上市面積與銷(xiāo)售面積對(duì)比

一季度一線(xiàn)、發(fā)達(dá)二線(xiàn)及普通二線(xiàn)城市的新房成交均價(jià)分別較2019年第四季度環(huán)比上漲5.31%，5.28%以及8.31%。雖然疫情直接抑制交易帶來(lái)成交量下滑，但人們的購(gòu)房熱情及對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)保值增值的預(yù)期并沒(méi)有減少。對(duì)于重點(diǎn)城市而言，一季度市場(chǎng)需求僅僅受疫情及防控的影響暫時(shí)抑制而非萎縮，不排除疫情過(guò)后伴隨經(jīng)濟(jì)刺激政策的落實(shí)，局部樓市出現(xiàn)需求集中釋放同時(shí)價(jià)格上探的可能。

圖4：24個(gè)重點(diǎn)城市新房均價(jià)走勢(shì)對(duì)比(單位：元/平方米)

圖5：2020年一季度全國(guó)重點(diǎn)城市新房均價(jià)及去化周期分布

注：以過(guò)去一年的月均銷(xiāo)售面積作為去化速度，來(lái)計(jì)算去化周期；可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷(xiāo)售的商品房面積。

調(diào)控松緊相繼，預(yù)測(cè)流動(dòng)性進(jìn)一步釋放，局部市場(chǎng)或面臨快速上行的風(fēng)險(xiǎn)

停市及有限的新房供應(yīng)令包括一二線(xiàn)重點(diǎn)城市在內(nèi)的全國(guó)新房成交量較往年有不同程度的回落，可售房源不足及積壓的市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向部分城市二手房市場(chǎng)。以北京、深圳為代表的部分城市二手房市場(chǎng)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后升溫明顯，簽約量、中介帶看量均大幅上漲，特別是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲明顯。而2-4月接連的5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的下調(diào)，客觀(guān)上釋放了資金的流動(dòng)性也在一定程度上助燃市場(chǎng)熱度，業(yè)主追加價(jià)格上漲預(yù)期，剛需也在價(jià)格快速上漲的氛圍下倍感焦慮而恐慌入市。

一季度以來(lái)，超過(guò)30個(gè)省市發(fā)布各類(lèi)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的利好政策，涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款限制、降低首付、下調(diào)按揭利率等措施；部分城市對(duì)供應(yīng)端的開(kāi)發(fā)商也給予放寬預(yù)售條件、稅收減免、可延遲開(kāi)工竣工等扶持政策。但同時(shí)，4月中央政治局會(huì)議再次重申，堅(jiān)持房子用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位，財(cái)政部、央行、銀保監(jiān)會(huì)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)居等中央部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房住不炒定位不變。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端表示：從中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)并延續(xù)之前房住不炒的調(diào)控基調(diào)，到對(duì)炒房之風(fēng)有所抬頭的一線(xiàn)城市上海、深圳市場(chǎng)的調(diào)查整頓，再到部分二三線(xiàn)城市不同程度放松調(diào)控的情況來(lái)看，在不同城市間調(diào)控方向的分化已越發(fā)明顯。保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行的目標(biāo)也在分化調(diào)控策略中扮演著雙面角色，一方面嚴(yán)格管控樓市過(guò)熱城市；另一方面，對(duì)庫(kù)存去化乏力的城市給予一定政策傾斜，刺激需求支撐市場(chǎng)維持穩(wěn)定。結(jié)合年內(nèi)LPR還將大概率下行，部分熱點(diǎn)城市樓市上行風(fēng)險(xiǎn)加劇。在此背景下，防范為提振經(jīng)濟(jì)所釋放的流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊蔀楸苊鈽鞘羞^(guò)熱的重點(diǎn)。而面對(duì)局部熱點(diǎn)城市已經(jīng)呈現(xiàn)出的上行趨勢(shì)以及持續(xù)上行的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)主管部門(mén)料已儲(chǔ)備好針對(duì)性的調(diào)控政策，力求維護(hù)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

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