文/樂居財經 嚴明會

“宋衛(wèi)平”這三個字所代表的含金量，老部下曹舟南最懂。

從綠城中國的牌桌上撤下來，他自己去開了一桌，創(chuàng)立藍綠雙城。不管是官微還是公開場合講話，曹舟南都喜歡情不自禁提一嘴，藍綠雙城與宋衛(wèi)平之間的傳承關系。

除了藍綠雙城以外，還有一家代建公司——綠城發(fā)展，也喜歡將宋衛(wèi)平當作公司的“活招牌”。同樣，它也是老宋舊部應紅群所有。

雖然，宋衛(wèi)平在綠城發(fā)展中并未直接持股，但這家公司卻是迄今為止唯一由宋衛(wèi)平親自擔任董事長的綠城代建平臺。

早些年間，宋衛(wèi)平不僅曾為綠城發(fā)展站過臺，還躬身參與綠發(fā)旗下的很多項目，親自對項目的方案、設計、顏色等環(huán)節(jié)進行指導。甚至，老宋“親兒子”藍城集團也與綠城發(fā)展有不少往來合作。

眼下，與宋衛(wèi)平“關聯(lián)”的代建公司，就有綠城管理、藍城集團、藍綠雙城和綠城發(fā)展，這四家公司究竟有著怎樣的關聯(lián)？彼此是競爭還是合作？綠城發(fā)展又是如何在代建紅海中進行突圍？

提攜舊部

今年520這天，宋衛(wèi)平卸任綠城發(fā)展的法定代表人，交由應紅群。在此之前，宋衛(wèi)平在這個位置上坐了整整12年。

雖然辭去了法人之職，但老宋仍是這家代建公司的董事長。在綠城發(fā)展的官網上，掛著宋衛(wèi)平的董事長致辭，“中國2800多個區(qū)縣都面臨中國城市化進程的挑戰(zhàn)，這些城市的房產項目我們去做可以做得更好一些。”這也是他做代建的初心。

在綠城最初發(fā)展的十多年間，目標區(qū)域和客戶局限于一線城市的高凈值人群，主打高投入、高品質的項目?？衫纤蜗胱尪€城市的群眾也能住到綠城好房子，由此開始謀劃綠城代建板塊。

宋衛(wèi)平的想法十分簡單，全國有2000多個縣城，但開發(fā)水平有限，如果能把綠城性價比高的產品引入到中小城市，就能為更多老百姓(603883)帶去品質人居。這是一項滿足中國大多數(shù)農民百姓的工程，綠城甚至可以“不賺錢”。

2010年，綠城開創(chuàng)了國內代建模式的先河，創(chuàng)立“代建第一股”綠城管理。也是在這一年年底，綠城發(fā)展破繭而出。

成立之初，綠城發(fā)展（全稱“綠城置業(yè)發(fā)展集團有限公司”）由嵊州市巴貝領帶（30%）、應紅群（20%）、浙江逸榮投資（12.5%）、嵊州市今日經貿（12.5%）、綠城房地產集團（10%）、應國永（10%）、沈建國（5%）等7位股東共同持股。

經歷12年發(fā)展，數(shù)輪的股權更替，目前，綠城發(fā)展由綠發(fā)控股集團有限公司和綠城房地產建設管理集團有限公司各持股95%和5%。

其中，二股東綠城房地產建設管理是上市公司綠城管理的全資附屬公司；大股東綠發(fā)控股成立于2007年，注冊資本5000萬元，由應紅群和趙繼萍各持股90%和10%。

應紅群本人很是低調，鮮少接受媒體采訪，但他擁有27年的房地產開發(fā)從業(yè)經驗。2006年，他被宋衛(wèi)平倡導的理想主義價值觀所深深吸引，毅然放下自己投入十余年心血的創(chuàng)業(yè)公司，加入綠城集團。

在他職業(yè)經理人生涯的早期，應紅群主導操盤了杭州紫薇公寓項目，這是杭州市第一個城市居民的保障性用房，也為他此后入局代建作了鋪墊。2010年底，綠城發(fā)展成立后，宋衛(wèi)平因為欣賞應紅群的操盤能力和管控水平，將新業(yè)務的重擔委派給了他，并任命其為總裁。

但在2016年，應紅群卻卷入了浙江省政協(xié)原黨組副書記、副主席斯鑫良受賄案。

彼時，報道稱應紅群為杭州市江干區(qū)老閘弄口安置房建設項目找到斯鑫良，讓他跟當?shù)胤止茴I導打招呼。應紅群送給斯鑫良妻子500萬余元，斯鑫良妻子將該款用于炒股，并將應紅群送錢一事告知了斯鑫良?；蛟S也是因為賄賂案丑聞，應紅群此后在地產圈也變得愈發(fā)低調。

綠發(fā)控股的另一位股東，趙繼萍是何許人也？

不僅網上無過多資料介紹，連綠城發(fā)展官網也只字未提。據(jù)樂居財經獲悉，趙繼萍名下除了綠發(fā)控股，還有杭州三仁焱興投資合伙企業(yè)（有限合伙）、杭州九叡股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）、杭州九山股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）和杭州嘉念投資管理。

這位趙姓神秘人更像是以“財務投資者”的角色入局綠發(fā)，其名下參投了不少科技公司和創(chuàng)業(yè)公司，例如，三仁焱興投資了墨跡天氣、若鄰網、找鋼網；九叡股權和九山股權投資了奇彩環(huán)境等等。

農村包圍城市   

眼下，各路代建生意人粉墨登場，有地產CEO辭職搞代建，有房企連夜成立代建部門，還有開發(fā)商不惜轉型更名為代建商，家家都想分一杯羹。一時間，地產代建風起云涌。

據(jù)樂居財經統(tǒng)計，目前發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已超過40家，既有大型房企萬科、中海、保利、華潤、金地、世茂、綠城，也有中小型房企建業(yè)、當代置業(yè)、朗詩、雅居樂、天房集團等。

綠城發(fā)展深諳，只有走出自己的差異化道路，才能順利突圍。當一些頭部代建商激烈競爭一二線城市核心位置的項目時，綠城發(fā)展開始從農村包圍城市，致力于在二三四五(002195)線城市拓展代建項目，填補區(qū)域空白。

在這些城市，通過代建合作，綠城發(fā)展可以讓排名靠后的中小開發(fā)商，迅速擁有了行業(yè)TOP級的品質與口碑，獲得業(yè)主認可、實現(xiàn)高溢價，以此對抗不斷下沉的其他頭部房企。

截至2022年1月，綠城發(fā)展已進駐全國11個省(自治區(qū)及直轄市)，近60座城市，旗下共有43家子公司，業(yè)務模塊涉及商業(yè)代建、政府代建和資本代建。

以泗縣綠楹置業(yè)為例，它是綠城發(fā)展（持股51%）和安徽佳楹置業(yè)（持股49%）于2019年共同出資成立的合資企業(yè)，注冊資本3000萬元，負責開發(fā)綠城泗縣深藍中心項目。

其中，二股東安徽佳楹置業(yè)背后由安徽丹楹置業(yè)、合肥明盛投資、安徽科嘉房地產、合肥聯(lián)匯投資，各持股60%、14%、13%、13%。

相較于綠城在全國的知名度，這四家企業(yè)哪怕在安徽當?shù)匾矝]多大的聲量與辨識度。加之，這些地方企業(yè)往往缺乏房地產開發(fā)和項目管理經驗，缺乏專業(yè)的開發(fā)團隊，因此找代建商合作，不失為一種最為明智的選擇。

綠城發(fā)展與安徽佳楹置業(yè)的合作不止于此，緊接著2020年，雙方又共同成立了合肥綠楹置業(yè)，同樣也是綠城發(fā)展持股51%，安徽佳楹置業(yè)持股49%。

據(jù)樂居財經獲悉，合肥綠楹置業(yè)負責開發(fā)綠城廬境桃源項目，該項目地塊（肥西FX202021號）是綠城發(fā)展在2020年11月26日以單價77萬/畝競得，成交總價11961.0799萬元。

類似綠城發(fā)展這樣代建方入股項目公司的案例，在代建圈也頗為普遍。在業(yè)內人士看來，“因為委托方希望代建商也入一點股，給予他們超額收益，這樣對項目會更加上心?！?/strong>