防范霸王條款北新版共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同發(fā)布實(shí)施啦！

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-07-12 14:19

申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房，今后將簽訂新版的購(gòu)房合同啦！

今天，市住建委正式發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，并正式開(kāi)始實(shí)施。也就是說(shuō)，之后簽訂的共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同，都將使用新版合同。

在這里多說(shuō)一句，之前看到有些自媒體和粉絲對(duì)新合同的公示有誤解，認(rèn)為這是共有產(chǎn)權(quán)房退出機(jī)制一部分，是將來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的買賣合同，也就是二手共有產(chǎn)權(quán)房房的買賣合同。

其實(shí)不是，這是共有產(chǎn)權(quán)房首次購(gòu)買的合同，也就是申購(gòu)家庭與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同。這次是對(duì)過(guò)去的合同進(jìn)行了完善，公示的新版合同。

【京房字】了解到，此次是根據(jù)近幾年共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)簽約家庭在實(shí)際中遇到的問(wèn)題，以及提出的意見(jiàn)和建議，對(duì)合同條款進(jìn)行修改，更加保護(hù)購(gòu)房人的利益，防止開(kāi)發(fā)商的霸王條款。

同時(shí)，也根據(jù)近幾年新出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)合同進(jìn)行了修改和完善。

通觀整個(gè)新版本合同，與之前的相比較，會(huì)發(fā)現(xiàn)少了很多空橫杠的地方，這是這次修訂中的“有意為之”。

因?yàn)榭諜M杠的地方，是可以填寫(xiě)一些約定在合同中的，但合同都是開(kāi)發(fā)商出具的，往往都會(huì)在這些空著的地方，填寫(xiě)對(duì)自己有利的，那自然對(duì)購(gòu)房人不公平。

而這次修訂，明顯減少了這些讓開(kāi)發(fā)商“自主發(fā)揮”的余地，盡量把條款都“白紙黑字”的寫(xiě)好。

比如交房時(shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施是否能同時(shí)交付，就是很多購(gòu)房家庭關(guān)心的，之前也有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)了入住后還是臨電，導(dǎo)致購(gòu)房家庭不滿的。

新版合同中，就把各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的交付要求中，全部去掉了下方的空橫杠，要求開(kāi)發(fā)商必須交付時(shí)小區(qū)要納入正式供電等。

再比如，一些共有產(chǎn)權(quán)房的裝修材料和質(zhì)量也受到了購(gòu)房家庭吐槽，這次新版合同結(jié)合新出臺(tái)的共材料有產(chǎn)權(quán)房規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則，大幅增加了關(guān)于裝修材料、質(zhì)量和問(wèn)題處理方面的條款。

在上面這張圖中，除了最后兩段，其他部分都是此次新增的。

而且，在合同示范文本的附件六中，還對(duì)裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定，將公共部分、戶內(nèi)部分用到的裝飾裝修材料種類、品牌、型號(hào)（做法）等內(nèi)容盡可能予以詳盡羅列，讓購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商都能有更清晰固化的裝修標(biāo)準(zhǔn)，減少之后出現(xiàn)“扯皮”的情況，讓購(gòu)房家庭實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。

除了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房裝修材料和質(zhì)量提出了要求外，還對(duì)如果質(zhì)量有問(wèn)題，如何解決，如何賠償進(jìn)行了約定。

此前，部分開(kāi)發(fā)商存在濫用補(bǔ)充協(xié)議及附件任意設(shè)立責(zé)任不對(duì)等條款的情況。這也是不公平的霸王條款。

比如：有的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)主合同相關(guān)條款棄而不用，而是在補(bǔ)充協(xié)議中另行設(shè)置：“乙方（購(gòu)房家庭）逾期付款在日之內(nèi)，按日計(jì)算向甲方（開(kāi)發(fā)企業(yè)）支付逾期應(yīng)付款千分之的違約金”，“甲方（開(kāi)發(fā)企業(yè)）逾期交付房屋在日之內(nèi)，按日計(jì)算向乙方（購(gòu)房家庭）支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之的違約金”之類的責(zé)任不對(duì)等條款，群眾對(duì)此反映強(qiáng)烈。

為此，新版合同專門(mén)在“說(shuō)明”中明確：“三方當(dāng)事人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售房屋及所在項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不得與主合同條款沖突。合同當(dāng)事人不得擅自添加、修改附件內(nèi)容，且附件內(nèi)容不得與主合同條款沖突”。

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以出補(bǔ)充協(xié)議或附件，但補(bǔ)充協(xié)議或附件不能與購(gòu)房主合同的條款沖突。這限制了開(kāi)發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)地位通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議及附件異化主合同條款，減少矛盾糾紛。

此前，部分購(gòu)房家庭反映，對(duì)非因其自身原因?qū)е沦J款逾期支付的，開(kāi)發(fā)商仍然設(shè)定了懲罰條款。這明顯也是霸王條款。

對(duì)此，新版合同中明確，對(duì)非因購(gòu)房人原因?qū)е沦?gòu)房人貸款逾期支付的，開(kāi)發(fā)商不得約定追究購(gòu)房人違約責(zé)任。

此前，一些開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制代辦住宅專項(xiàng)維修資金繳納，購(gòu)房人的投訴和反映也比較多。

此次，新版合同中要求開(kāi)發(fā)商，要寫(xiě)明業(yè)主自行繳納專項(xiàng)維修資金的時(shí)間、地點(diǎn)，購(gòu)房家庭可自行辦理，確需委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代辦專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)企業(yè)要在約定的時(shí)間內(nèi)（不超過(guò)15日）向購(gòu)房人提交北京市住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)。

此外，在合同的附件中還約定了共有產(chǎn)權(quán)房家庭如果違規(guī)出租的處理辦法，購(gòu)房家庭不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)按時(shí)足額繳納政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益，違反規(guī)定且拒不改正的，政府產(chǎn)權(quán)比例持有方可以暫停辦理本套住房的回購(gòu)和上市手續(xù)。也就是說(shuō)，將來(lái)購(gòu)房者無(wú)法轉(zhuǎn)讓這套住房。