變革“預(yù)售制”呼聲再起，如何破解樓盤“爛尾”痛點？

來源：智能家居時間：2022-07-20 23:20

“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，銀保監(jiān)會對“停貸事件”的明確回應(yīng)給購買爛尾樓的業(yè)主吃下了一顆“定心丸”。

在這場波及全國的業(yè)主“強制停貸”事件中，所牽涉的爛尾樓之所以爛尾，與開發(fā)商挪用預(yù)售監(jiān)管資金密切相關(guān)。也就是說，“停貸事件”中更令人反思的是背后的制度問題——我國預(yù)售制走到今天出了哪些問題？是否應(yīng)該取消預(yù)售制？當下的預(yù)售制該如何改進？

在“停貸事件”背后，是否應(yīng)該取消預(yù)售制成為業(yè)內(nèi)人士爭議的焦點。資料圖片

爭議再起：

到了該取消預(yù)售制的時候嗎？

預(yù)售制全稱商品房預(yù)售制度，最早起源于香港，當時又稱“賣樓花”，隨著1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺后，正式被引入內(nèi)地。在之后的二十多年時間里，對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場快速且穩(wěn)定發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。

中國商品房預(yù)售制度誕生于一個特殊的時點，是我國商品房市場化改革的重要設(shè)計之一。當初面臨的形勢是住房短缺，預(yù)售制拓寬了開發(fā)商資金來源，加快了資金和土地的周轉(zhuǎn)，提高了商品房的供應(yīng)效率，對推動房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

“預(yù)售制助推了房產(chǎn)開發(fā)的資金落地和開發(fā)速度，但也助長了房產(chǎn)開發(fā)中對資金的不合理使用習(xí)慣，特別是當房地產(chǎn)由高增長、高房價時代轉(zhuǎn)入慢增長、負增長、房價低迷甚至下探時代，預(yù)售制的所有毛病都暴露出來了，最關(guān)鍵的就是開發(fā)商資金斷裂，導(dǎo)致樓盤爛尾，不能按期交付。”中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁如是說。

“預(yù)售制并不等于爛尾樓?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為：“不能因為房子交付不了，就把責(zé)任全部推給預(yù)售制度。試想，如果申請商品房預(yù)售的兩個門檻都能達到——封頂前，絕不能發(fā)放按揭；預(yù)售資金全部進入監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定提取，不被挪用，那就沒問題?！?

“在當前的環(huán)境下，還不能直接取消預(yù)售制度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為：“若是直接取消預(yù)售制度，至少會在相當長一段時間內(nèi)面臨樓市供應(yīng)銳減的局面，造成短期內(nèi)供不應(yīng)求，而供不應(yīng)求又會進一步造成房價的快速攀升?！?/p>

此外，多位內(nèi)業(yè)人士也向新京報記者表示，從短期來看，立刻取消預(yù)售制不現(xiàn)實，因為當前房企資金緊張，取消預(yù)售制會加大房企壓力，難以保障其他項目順利交付。從長期來看，如果逐步取消商品房預(yù)售制、實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，則能減少房企過度承諾、住房質(zhì)量不過關(guān)等問題，同時也有助于降低房企的杠桿。

他山之石：

“未交樓前，不用月供”

既然在短期內(nèi)預(yù)售制度有其存在的必要，那么，當下的預(yù)售制度問題出在哪里？又該如何改進呢？

事實上，關(guān)于預(yù)售制度的討論并非在此次業(yè)主“強制停貸”之后才有，今年“兩會”期間預(yù)售制度就成為房地產(chǎn)領(lǐng)域熱議的問題。

今年“兩會”期間，對于完善當下的預(yù)售制度，全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫建議，調(diào)整購房款付款方式，將當前由購房人“一次性全額”付款并由監(jiān)管部門按進度撥付預(yù)售資金的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準后，由購房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項按預(yù)售合同約定的工程進度分期支付，項目達到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉(zhuǎn)入由政府監(jiān)管的質(zhì)量保修金專戶。

全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東也向全國政協(xié)十三屆五次會議提交了《關(guān)于加強期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》。施衛(wèi)東建議，加強期房銷售監(jiān)管，在銀行設(shè)立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機構(gòu)，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。

上述這些建議的核心要點有二：一是按照工程進度給開發(fā)商分期付款；二是由政府為主體來設(shè)立專用監(jiān)管資金賬戶。

這樣的建議也具有現(xiàn)實的操作案例。以最先實行預(yù)售制度的香港來看，其杜絕爛尾樓產(chǎn)生的核心機制就是“分期付款+信托賬戶”。在香港，除了5%的定金是直接交給開發(fā)商的，剩下的首付款都是交給開發(fā)商律師樓的信托賬戶。開發(fā)商需先付款給建筑商完成一定工序，取得建筑師證明書后，才可申請在信托賬戶取回建筑費。

不僅如此，在香港買期房，“未交樓前，不用月供”，即在未交房之前是不需要申請按揭和月供的。換句話說，交樓前，銀行不會介入按揭業(yè)務(wù)，只有在臨近交樓前，購房者才需要去銀行申請按揭。

破題關(guān)鍵：

加強量化監(jiān)管，推進預(yù)售資金賬戶透明化

實際上，“按照工程進度分期付款”在各地的預(yù)售制度實踐中已經(jīng)明確，比如石家莊、青島、天津、廈門、西安都有對于預(yù)售資金提取節(jié)點的規(guī)定。以石家莊為例，在建成層數(shù)達到三分之一時，開發(fā)商可提取預(yù)售資金的20%，主體結(jié)構(gòu)封頂時可提取50%，直至竣工驗收備案可提取100%。

雖然按照工程進度給開發(fā)商分期付款的規(guī)定已經(jīng)落地，但是仍然存在違規(guī)發(fā)放貸款的情況，這就暴露出問題。李宇嘉指出：“有制度、沒執(zhí)行，或有時執(zhí)行、有時不執(zhí)行，或執(zhí)行不到位，這才是問題的關(guān)鍵?！?/p>

對此，在“停貸事件”后，西安率先打響了加強預(yù)售資金監(jiān)管的第一槍，其也是在“停貸事件”后首個出臺完善預(yù)售制度的省會城市。7月14日，針對防范商品房延期交房問題，西安市住建局等五部門率先出臺《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》。新京報記者注意到，西安的新政有三個關(guān)鍵量化的要點：一是停工超過一個月的項目要及時報告轄區(qū)住建部門；二是各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對賬不少于一次；三是商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%。

此外，西安的通知還規(guī)定，對于商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當負責(zé)追回資金；無法追回的依法承擔相應(yīng)賠償責(zé)任。

西安這種“可量化”的監(jiān)管規(guī)定和明確責(zé)任后果的做法，或許將成為其他城市后續(xù)完善預(yù)售監(jiān)管制度的重要參考。

除了加強監(jiān)管外，推進預(yù)售資金賬戶透明化也刻不容緩。對此，杭州率先在2021年推出商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶查詢功能，購房人通過樓盤名和預(yù)售證號即可查詢、核對相應(yīng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息，通過此舉措，購房者可以明確得知購房款是否順利進入了監(jiān)管賬戶。

另外，廈門也在積極嘗試從技術(shù)層面進行升級，比如引入智能管理系統(tǒng)對預(yù)售資金賬戶實施動態(tài)監(jiān)管。今年4月，廈門率先宣布啟用商品房預(yù)售資金監(jiān)管智能管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)可根據(jù)《商品房買賣合同》及房產(chǎn)項下資金匹配情況進行自動對賬，智能識別每個單元項下預(yù)售資金是否已足額、及時進入專用賬戶，還可智能審核商品房買賣合同登記備案階段首付款預(yù)售資金監(jiān)管落實情況。

上述杭州、廈門的做法都旨在推進預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的透明化，讓預(yù)售資金不僅受到政府的監(jiān)管，也受到社會大眾的監(jiān)督。

新京報記者徐倩

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）