??拖延了一周之后，珠江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司（下稱(chēng)“珠江實(shí)業(yè)”）終于在5月24日晚間披露了對(duì)上交所年報(bào)問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、運(yùn)轉(zhuǎn)模式、財(cái)務(wù)狀況等問(wèn)題予以回復(fù)。

??“不存在去化慢的情況”

??由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，預(yù)收賬款通常被視作房企業(yè)績(jī)的“蓄水池”。億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，銷(xiāo)售金額一般是在竣工交付之后，結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，所以有時(shí)看企業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)情況，可以通過(guò)預(yù)收賬款，雖然記在負(fù)債里，但實(shí)際是以后年份可結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)收入。

??作為老牌房企的珠江實(shí)業(yè)，其預(yù)收款項(xiàng)卻保持在很低的水平。問(wèn)詢(xún)函指出，珠江實(shí)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化較慢，2019年公司預(yù)收款項(xiàng)合計(jì)2.9億元，占存貨的2.16%。

??珠江實(shí)業(yè)在回復(fù)中解釋稱(chēng)，其在2020年以前以收全款、簽約、備案、封頂作為收入確認(rèn)的條件，對(duì)比市場(chǎng)上其他采用竣工交樓時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入的房地產(chǎn)企業(yè)，公司收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)較為提前，由此導(dǎo)致公司預(yù)收賬款的余額較少。

??“2020年1月1日起，公司按照新收入準(zhǔn)則的要求采用控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)（即竣工交樓時(shí)點(diǎn)）作為收入確認(rèn)的條件。”珠江實(shí)業(yè)表示，截至2020年3月31日，其合同負(fù)債（原“預(yù)收賬款”科目）占存貨的比率為18.01%。對(duì)于去化情況，珠江實(shí)業(yè)進(jìn)一步解釋稱(chēng)，截至2019年末，其存貨期末余額為135.28億元，其中含白云湖項(xiàng)目85.26億元、塔崗項(xiàng)目7.25億元、四方公館項(xiàng)目4.33億元以及長(zhǎng)沙珠江悅界商業(yè)中心公寓產(chǎn)品部分。而上述四個(gè)項(xiàng)目均處于在建狀態(tài)，2019年尚未開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)于2020年至2021年可實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)?！疤蕹诮?xiàng)目后，公司可售項(xiàng)目除合肥中僑中心去化稍慢，其余項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度均較為理想，不存在去化慢的情況”。

??此外，珠江實(shí)業(yè)各項(xiàng)目的毛利率出現(xiàn)明顯分化，廣州市的項(xiàng)目毛利率高達(dá)60%以上，而長(zhǎng)沙珠江花城、長(zhǎng)沙柏悅灣項(xiàng)目的毛利率則分別為-3.47%、15.37%。

??珠江實(shí)業(yè)表示，廣州項(xiàng)目的毛利率高于60%的主要原因是，各項(xiàng)目均為十余年前獲取的地塊，拿地、開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，地價(jià)較低，結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售成本較低。

??而長(zhǎng)沙各項(xiàng)目受到政府限價(jià)政策、項(xiàng)目處于不同開(kāi)發(fā)建設(shè)階段等因素影響，其中，長(zhǎng)沙珠江花城2019年結(jié)轉(zhuǎn)收入的產(chǎn)品為車(chē)位，售價(jià)較低，故毛利率為-3.47%；而長(zhǎng)沙柏悅灣項(xiàng)目定位高端江景住宅，項(xiàng)目位置優(yōu)越，拿地成本較高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致產(chǎn)品成本較高，加之受長(zhǎng)沙地區(qū)限價(jià)政策影響，產(chǎn)品定價(jià)空間有限，故2019年度毛利率較低。

??由此，珠江實(shí)業(yè)表示，2019年度公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率差異主要受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入產(chǎn)品類(lèi)型、所在城市調(diào)控政策和市場(chǎng)環(huán)境等諸多因素影響，具有合理背景。

??靠“非經(jīng)常損益”扭轉(zhuǎn)局面

??過(guò)去的事情解釋清楚了，但珠江實(shí)業(yè)2020年的發(fā)展還面臨著些許問(wèn)題。這首先體現(xiàn)在其對(duì)增加土儲(chǔ)的不熱情上。

??土地儲(chǔ)備作為房企未來(lái)發(fā)展糧倉(cāng)，其重要性不言而喻。不過(guò)，2019年全年，珠江實(shí)業(yè)新增持有待開(kāi)發(fā)土地的面積約為81.16萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積為61.75萬(wàn)平方米，包含三個(gè)項(xiàng)目，分別為長(zhǎng)沙四方公館項(xiàng)目、廣州塔崗村項(xiàng)目、廣州白云湖項(xiàng)目。其中，前兩個(gè)項(xiàng)目為珠江實(shí)業(yè)在土地市場(chǎng)競(jìng)拍獲得的獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，白云湖項(xiàng)目則是其與廣州地鐵集團(tuán)有限公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其權(quán)益占比為51%。

??對(duì)于2020年的規(guī)劃，珠江實(shí)業(yè)披露，計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目5個(gè)，計(jì)劃新開(kāi)工面積約為62.29萬(wàn)平方米；而2020年計(jì)劃竣工的項(xiàng)目則僅有兩個(gè)，分別為長(zhǎng)沙柏悅灣項(xiàng)目一期和長(zhǎng)沙珠江悅界商業(yè)中心住宅項(xiàng)目，計(jì)劃竣工項(xiàng)目面積約24.68萬(wàn)平方米。

??土地儲(chǔ)備捉襟見(jiàn)肘的情況在2019年初的年報(bào)問(wèn)詢(xún)函中就曾被提及，“公司報(bào)告期內(nèi)僅持有三塊待開(kāi)發(fā)土地和六個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較少”。

??項(xiàng)目少，銷(xiāo)售成績(jī)自然也難言理想。根據(jù)其披露的季度銷(xiāo)售成績(jī)粗略計(jì)算，2019年全年，房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積15.89萬(wàn)平方米；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額23.89億元。而克而瑞發(fā)布的2019年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榜中，位列第200名的房企銷(xiāo)售金額約為71.13億元。事實(shí)上，珠江實(shí)業(yè)在2019年的歸母凈利潤(rùn)保持盈利狀態(tài)主要得益于3.92億元的非經(jīng)常性損益。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.19億元，扣非凈利潤(rùn)則為-1.73億元，同比下降235.5%，由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??也就是說(shuō)，珠江實(shí)業(yè)在2019年賺錢(qián)主要依靠的是“非經(jīng)常性損益”，而這其中包含出售兩家公司股權(quán)獲得的2.94億元投資收益和收取的1.41億元資金占用費(fèi)。

??其中，珠江實(shí)業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓海南錦繡51%股權(quán)實(shí)現(xiàn)投資收益2.92億元，這在其2019年度利潤(rùn)總額中占比達(dá)到72.75%。

??逾1億元的資金占用費(fèi)則主要來(lái)自珠江實(shí)業(yè)的對(duì)外拆借。據(jù)披露，截至2019年末，珠江實(shí)業(yè)對(duì)天晨公司、穗芳鴻華、億華公司、東湛公司的對(duì)外拆借資金余額合計(jì)15.04億元；同時(shí)對(duì)東迅公司、穗芳鴻華和億華公司有合計(jì)15.53億元的委托貸款。

??不過(guò)，截至2019年底，珠江實(shí)業(yè)有3.91億元資金占用費(fèi)未收回，并在2020年3月31日進(jìn)一步上升到4.79億元。

??珠江實(shí)業(yè)在問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)中表示，應(yīng)收未收資金占用費(fèi)增加的部分主要是東湛公司、億華公司和穗芳鴻華公司按借款合同計(jì)算的2020年一季度資金占用費(fèi)收入，但自2019年1月1日起，珠江實(shí)業(yè)已出于謹(jǐn)慎原則于賬面上暫停計(jì)提東湛公司和億華公司的賬面資金占用費(fèi)收入。

??由此，截至2020年3月底，珠江實(shí)業(yè)賬面應(yīng)收未收資金占用費(fèi)合計(jì)為8709.69萬(wàn)元，較2019年底賬面應(yīng)收未收資金占用費(fèi)8281.93萬(wàn)元增加了427.76萬(wàn)元，增加的部分為穗芳鴻華公司2020年一季度資金占用費(fèi)收入。

??但珠江實(shí)業(yè)強(qiáng)調(diào)，“鑒于各項(xiàng)債權(quán)的抵押物價(jià)值能夠覆蓋賬面上的債權(quán)本息，公司判斷現(xiàn)階段公司賬面上的債權(quán)本金和逾期資金占用費(fèi)不存在資金本息不可收回的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

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