流向房企的熱錢減少,房價會來一波下挫嗎?

  房價的標準,就跟讀者心里的哈姆雷特一樣,一千個人有一千種想法。 早在2014年,小米董事長雷軍就曾給廣大買房人出了個招,建議想買房、又嫌棄房價太貴的人成立一家公司,集資買地。做好規(guī)劃后,就可以交給建筑企業(yè)開工了,地皮價、鋼筋水泥再加上稅的總和就是房價,這樣沒有中間成本。 很多人對此深以為然,畢竟作為最大中間商的房企,每年都有幾個大促銷活動,讓人不得不去想現(xiàn)在的房價還能擠出多少水分。最近,又有媒體曝出房企融資困難的問題,有業(yè)內(nèi)人士分析,房企為了解決融資,可能要給房價來一波“跳水”了。 01持續(xù)觀望,新房成交下降 受到疫情的影響,2020年一季度的成績注定慘淡。 首先從居民收入來說,在經(jīng)歷了1月至2月的經(jīng)濟停擺之后,絕大多數(shù)人的收入都受到了影響,落到口袋里的鋼镚明顯減少。在收入大幅減少的情況下,購房者對樓市的觀望態(tài)度自然也就愈發(fā)明顯。 據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的結(jié)果來看,在2020年一季度所監(jiān)測的60個重點城市新建商品住宅銷售面積約3892萬㎡,創(chuàng)2011年以來歷史同期最低水平,同比下跌超5成,環(huán)比下跌超6成。 比起房價下跌,成交量下跌給房企的影響要大得多,畢竟現(xiàn)在絕大多數(shù)房企都是靠著成交量取勝,天南海北的大布局,都需要足夠的資金在里面運轉(zhuǎn),只有把這里的房子賣出去,才能抽身前往下個地方。 要是房子一時間不好賣了,房企大多也愿意讓讓利,低價搞一波促銷。 而從2017年到現(xiàn)在,各個地方的房價都經(jīng)歷了一波漲跌,即使是強悍如北京樓市,在這三年里也在跌,跌到2019年底,就只剩下西城區(qū)的學(xué)區(qū)房沒跌了。像是前段時間深圳的天價“喝茶費”,放到北京樓市,完全不用想。 02人才引進,落戶政策放寬 樓市的活躍程度,跟當?shù)氐娜丝趦袅魅胂⑾⑾嚓P(guān)。根據(jù)《北京人口藍皮書·北京人口發(fā)展研究報告(2019)》顯示,北京外來人口、常住人口雙雙下降,北京市常住外來人口連續(xù)三年下降,常住人口也已經(jīng)下降兩年。 人口流動的方向,基本就代表了未來樓市的走向,這幾年大家都在往二線城市走,落戶容易,房價也“適中”。有數(shù)據(jù)顯示,杭州、成都、重慶、長沙等二線城市人口的凈流入較為強勁,其中成渝都市圈的特征顯著。 二線城市也在有意推動人口流入,從每年地方推出的落戶政策也可以探知一二。 4月8日,南京市政府召開了新聞發(fā)布會,發(fā)布《支持促進高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項措施》,提到40周歲以下大專學(xué)歷參保半年可落戶,而研究生及以上學(xué)歷、45周歲以下的本科生直接靠學(xué)歷證書就可以落戶。 放寬落戶政策是早晚的事,畢竟現(xiàn)在的人口紅利已經(jīng)不大如前了,2019年國家統(tǒng)計局報告指出我國的人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)從成年型進入老年型,2018年的65歲及以上人口的比重達到11.9%,人口老齡化程度持續(xù)加深。 2019年,我國的出生人口為1465萬人,人口出生率為10.48‰,比2018年下降了0.46個千分點;而2019年的死亡人口為998萬人,人口死亡率為7.14‰;而2018年的死亡人口為993萬人;2017年為986萬人。 按照這個趨勢,我們不難看出新增人口正在持續(xù)下降,對于房屋的需求自然也在減少。 03空置上升,房企轉(zhuǎn)換目標 除了未來的需求正在持續(xù)減少以外,城鎮(zhèn)家庭住房的擁有率也在持續(xù)上升。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的報告顯示,2017年城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為90.2%,其中城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%。 多套住房擁有率的上升,也意味著空置率正在增加。2017年城鎮(zhèn)地區(qū)的住房空置率為21.4%。據(jù)估算,2017年,中國城鎮(zhèn)住宅市場空置的數(shù)量約為6500萬套,其中大量空置房集中在二、三線城市。 與之相對的,是房企在近幾年的市場下沉與上升之路。 最新的土拍數(shù)據(jù)顯示,2020年一季度,在城市土地出讓金Top 10榜單中,上海、北京、杭州分別位于前三,土拍火熱的城市多為省會城市。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,今年房企拿地將會回歸一線及熱點二線城市。 疫情并沒有影響房企拿地的熱情,大魚吃小魚的情況也在2020年的樓市輪番上演,同策集團首席分析師張宏偉表示,一些激進拿地的中小房企,在市場惡化后,就會成為大型房企個別項目的并購對象。 04融資困難,房價可能下跌 2020年一季度銷售面積的暴跌,讓房企們步履維艱,只有少數(shù)幾家及時轉(zhuǎn)型線上營銷的頭部房企吃到了紅利。雪上加霜的是,根據(jù)用益信托網(wǎng)發(fā)布的2020年一季度集合資金信托統(tǒng)計報告顯示,投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金只有1365.2億元,大幅縮水。 換而言之,流向房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢變少了,房企得自己想辦法變現(xiàn)了。 房地產(chǎn)行業(yè)最快的變現(xiàn)方式,就是賣房子,所以在2020年一季度各大房企促銷的消息也是不絕于耳。甚至有房企請到了帶貨女王薇婭來為樓盤打廣告,賺足了眼球,只是結(jié)果不盡人意。 銷售面積下降、信托融資規(guī)模下降,都是壓在房企頭頂上的大山,注定了大部分房企、特別是中小型房企在接下來的幾個月都不會太好過。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,從3月份各地住宅市場的銷售動態(tài)來看,售樓處陸續(xù)進入營業(yè)狀態(tài),住宅交易有回暖的跡象?!敖Y(jié)合新冠肺炎疫情當前階段的控制情況來看,未來3個月房企降價促銷的力度會強化?!?nbsp;而受到資金問題的影響,部分房企可能會減少土地市場的參與,然后再通過后期并購的方式回血。同樣,在疫情之后,房企的分化也會更加明顯,畢竟信托資金也更偏向于那些財務(wù)穩(wěn)健、團隊成熟、土儲結(jié)構(gòu)健康和品牌實力較強的頭部房企。 但無論是從哪個方面來看,今年房價出現(xiàn)“大漲”都是不可能的事了。

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(責(zé)任編輯:季麗亞 HN003)

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