AMC跑步入場紓困房企，樓市拐點要到了嗎？

來源：智能家居時間：2022-08-18 07:50

陰云密布的樓市近期迎來了一些積極信號。最近一周，多家全國性和地方性金融資產(chǎn)管理公司（AMC）宣布與受困房地產(chǎn)企業(yè)的合作。例如，8月5日，中國華融公告稱，與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。8月10日，中南建設(shè)(000961)宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署黨建共建暨業(yè)務(wù)合作協(xié)議，設(shè)立20億元發(fā)展基金。

事實上，從今年3月至今，AMC已經(jīng)通過盤活出險房企爛尾樓、債務(wù)重組、與房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議、與地方政府層面設(shè)立紓困基金等多種方式參與了十多家大型房企的風(fēng)險化解。

在“保交樓”背景下，AMC跑步進場介入出險房企、發(fā)揮資金和資源整合功能、引入代建方合作對項目進行盤活，對于房企、業(yè)主、金融機構(gòu)、地方政府、上下游企業(yè)來說都是好消息，有助于加速問題樓盤和問題房企的風(fēng)險化解。

對于“冰封”了一年的房地產(chǎn)市場來說，AMC入局能起到多大的作用？能否阻止房地產(chǎn)風(fēng)險“硬著陸”？樓市拐點快到了嗎？

監(jiān)管鼓勵A(yù)MC參與處置

自去年房企債務(wù)危機發(fā)生以來，AMC進場馳援房企，便是監(jiān)管開出的風(fēng)險化解“藥方”之一。

今年1月底，金融監(jiān)管部門曾召集幾家全國性金融資產(chǎn)管理公司，集中研究AMC按照市場化、法治化原則參與風(fēng)險房企的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

今年6月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)金融資產(chǎn)管理公司聚焦主業(yè)積極參與中小金融機構(gòu)改革化險的指導(dǎo)意見》，對金融AMC在化解金融風(fēng)險方面提出更高期望，大幅放寬了金融AMC的資產(chǎn)收購范圍，包括因疫情影響延期還本付息后再次出現(xiàn)逾期的資產(chǎn)或相關(guān)抵債資產(chǎn)等5類。

今年7月，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會發(fā)揮好并購貸款等工具的作用，以及資產(chǎn)管理公司的專業(yè)優(yōu)勢，配合有關(guān)方面做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”金融支持相關(guān)工作。未來要引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置。

從AMC的動作來看，全國四大資產(chǎn)管理機構(gòu)中國華融、中國信達(dá)、長城資管、東方資管均已出手，河南、江蘇、浙江等地的地方AMC也開始入局。

“救項目”是主流化險思路

5月，中國華融與中南集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，華融資產(chǎn)擬和南通市保障房建設(shè)投資有限公司通過有限合伙、基金等形式設(shè)立合作主體，有關(guān)主體將針對中南建設(shè)及中南集團其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目并購、社會與資本合作項目盤活等開展業(yè)務(wù)，共同支持中南集團轉(zhuǎn)型發(fā)展。有關(guān)支持項目總規(guī)模不超過50億元。

7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)曾“預(yù)告”鄭州地產(chǎn)紓困基金的出臺，主要由其與鄭州地產(chǎn)集團合作設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作。8月5日，鄭州披露了一份地產(chǎn)紓困基金的落地方案，即由中心城市基金下設(shè)100億元紓困專項基金，通過母子基金運作模式，由各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）根據(jù)紓困項目吸引不同類型的社會資本“撬動”多個子基金，最終實現(xiàn)一個子基金紓困一個項目。

觀察上述AMC對出險房企的救助方式可以發(fā)現(xiàn)，“救項目”（而非“救房企”）仍是主流，這也與去年底以來監(jiān)管層主張的化險思路一致。

在這之中，“AMC接管+委托代建”的模式也引發(fā)關(guān)注。今年7月，中國信達(dá)聯(lián)合深圳華建組成的項目團隊正式進場交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”。中國信達(dá)介入方式為，由其深圳分公司折價收購項目債權(quán)，并由深圳華建提供資金借款，由信達(dá)地產(chǎn)(600657)華南區(qū)域公司進場操盤代建，對項目實行全封閉管理并收取代建費用。這是中國信達(dá)落實監(jiān)管部門有關(guān)精神，對出險房企進行救助的首個成功落地項目。信達(dá)地產(chǎn)可以直接進行操盤代建，這是中國信達(dá)在問題項目紓困過程中的獨特優(yōu)勢。這對于其他AMC也有著借鑒意義，即由AMC為項目引入資金，再由開發(fā)商或第三方承建方把項目建設(shè)完，從而實現(xiàn)“盤活”，保證樓房交付。

“優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)”更受青睞

一直以來，AMC在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置上都有著豐富的經(jīng)驗。不過在過往周期當(dāng)中，四大AMC充當(dāng)?shù)母嗍亲①Y、推動債務(wù)展期的角色，而本輪房地產(chǎn)下行周期中，他們參與處置的范圍和深度明顯提升，救助對象也從中小型房企擴圍至規(guī)模房企。然而，并非所有的樓盤項目都能等到“從天而降的英雄”。

首先，監(jiān)管一直以來鼓勵的是以市場化、法治化方式對優(yōu)質(zhì)項目進行收購承接。以前述“悅伴灣”項目為例，之所以能夠盤活成功，主要在于該項目位于核心區(qū)域、自身商業(yè)價值可觀。

其次，AMC是市場化運作的機構(gòu)，需要謹(jǐn)慎評估項目復(fù)工難度和本金風(fēng)險，優(yōu)先選擇“優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)”是AMC的行事準(zhǔn)則。

此外，AMC自身也面臨著地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的壓力。8月9日，標(biāo)普宣布將中國信達(dá)的長期評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。標(biāo)普指出，截至2021年底，涉地產(chǎn)業(yè)務(wù)占到中國信達(dá)類貸款敞口的42%，預(yù)計中國信達(dá)2022年的資產(chǎn)減值損失將保持高位，甚至可能連帶影響到2023年，受疫情及地產(chǎn)業(yè)敞口拖累，中國信達(dá)未來兩年內(nèi)的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力料將承壓。

考慮到四大AMC對于項目的要求更高、盡調(diào)周期更長，有觀點認(rèn)為，地方AMC與地方政府和企業(yè)聯(lián)系更為緊密，可能會在房企紓困行動中承擔(dān)更多，這也與政治局會議強調(diào)的“壓實地方政府責(zé)任”一致。不過也有觀點指出，目前來看，地方上的紓困基金規(guī)模有限，可承接的項目也有限。而中長期來看，房地產(chǎn)市場銷售端能否回暖仍是關(guān)鍵。

經(jīng)歷了6月份的短暫復(fù)蘇后，7月份房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)再度回歸下滑，單月銷售額及銷售面積環(huán)比腰斬。居民中長期貸款即房貸數(shù)據(jù)也不容樂觀，7月新增居民中長期貸款為1486億元，環(huán)比下降64%，同比下降63%。在爛尾樓業(yè)主強制停貸問題尚未解決的情況下，存量房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域還出現(xiàn)了提前還貸的現(xiàn)象。

近期，不少地區(qū)在上半年房地產(chǎn)調(diào)控放松的基礎(chǔ)上，進一步推出降低首付比、放松首套房認(rèn)定條件等政策。同時，央行于8月15日宣布了超預(yù)期的降息政策，將政策利率下調(diào)10個基點，由此，本月LPR降低已無懸念，意在刺激信貸需求及房地產(chǎn)市場回暖。

包括AMC在內(nèi)的金融機構(gòu)入局房地產(chǎn)風(fēng)險化解，無疑將緩解停工停貸等對房地產(chǎn)市場的負(fù)面沖擊。不過，風(fēng)險處置需要過程，調(diào)控政策對樓市的刺激效果也仍需觀察。而從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的良性循環(huán)，仍需更為系統(tǒng)性的頂層設(shè)計和解決方案。

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（責(zé)任編輯：冀文超）