在房地產(chǎn)業(yè)快速向前發(fā)展時，有魄力、敢于高舉高打的民營房企是市場上最為活躍的企業(yè)主體。

在2017年與萬達的“世紀(jì)交易”中，融創(chuàng)中國斥資超630億獲得了萬達76個酒店，及13個文旅項目91%股權(quán)，富力則花費約190億元獲得了萬達系73家酒店；2020年初，新晉“并購?fù)酢笔烂瘓F與深陷債務(wù)危機的福晟合作，對外宣稱涉及貨值超4000億元。

時移勢易，當(dāng)初扮演“白衣騎士”的房企，如今成為縮表出清的主力。

世茂集團在8月31日宣布將北京分鐘寺四家項目公司權(quán)益以33.17億元轉(zhuǎn)讓給華潤置地，此次出售事項預(yù)計帶來約8600萬元虧損；富力在9月5日宣布以5.5億元代價出售北京富力萬達嘉華酒店，錄得虧損約653.7萬元；融創(chuàng)也早已走上出售資產(chǎn)回血的路。

2022年半年報披露告一段落，財務(wù)較為穩(wěn)健的房企尤其是央國企，在這一次業(yè)績發(fā)布會上大概率會被問到的問題是“收并購計劃和進展如何”。當(dāng)初顯得“保守”的央國企，正成為新晉白衣騎士。

央國企擔(dān)主角

“撿漏”的時候到了。

今年6月，中國金茂宣布擬以協(xié)議安排方式私有化中國宏泰；金茂服務(wù)也宣布以4.5億元底價收購首創(chuàng)置業(yè)旗下物業(yè)公司。

中國金茂總裁李從瑞透露，目前金茂正在談的項目有很多，包括項目層面和公司層面的，“我們希望未來收并購能夠持續(xù)做下去。”

上半年，中海也收獲頗豐，在廣州、上海、成都等城市并購了相關(guān)項目的股權(quán)，投入超過100億元。

中海董事會主席顏建國說，將抓住行業(yè)洗牌的機遇，捕捉同業(yè)并購的機遇，“同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，我們都有大量接觸。未來幾個月會保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項目能夠進來。”

手握1164億元現(xiàn)金的華潤置地自然也不會錯過機會，董事會主席李欣說，“要積極搶抓，該出手時就出手?！痹捯魟偮?，華潤置地就宣布收購世茂集團在分鐘寺的項目。

央國企之外，優(yōu)質(zhì)民企在這一輪洗牌中也頻繁出手。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露，上半年碧桂園跟39家企業(yè)進行了收并購，部分是未出險企業(yè)，也有相當(dāng)數(shù)量是出險企業(yè)，在進行歸邊分家安排后，已完成63個項目工作，涉及金額約35億元。

另一家同在順德北滘的民企美的置業(yè)，自去年9月啟動合作項目的收并購工作以來，截至6月底，已完成29個項目的股權(quán)交接，其中17個在今年上半年完成。瑞安房地產(chǎn)管理層也表示，一直很關(guān)注目前市場上是否有收購的機會。

不管是世茂對福晟的后續(xù)管理、富力和融創(chuàng)對所接盤的萬達項目都出現(xiàn)了“消化不良”的問題。當(dāng)前市場環(huán)境下，企業(yè)在收并購上更趨于謹(jǐn)慎精準(zhǔn)，上述企業(yè)對收并購標(biāo)的的要求大都有一條：與自身戰(zhàn)略相匹配。

其中，美的置業(yè)主要的收購方向是戰(zhàn)略深耕城市，如天津、佛山、南京等，同時退出了九江、柳州等計劃退出的市場。

中國宏泰的城市運營業(yè)務(wù)也與金茂的戰(zhàn)略高度契合，李從瑞說，“我們最看重的是在龍河的項目，這個項目實際上與梅溪湖一期的項目一樣，并且它的條件會更好。項目地處北京、天津和雄安的中間地帶，已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，我們非常看好它未來發(fā)展。”隨著私有化的推進與完成，金茂在環(huán)京地區(qū)的布局將更完善。

顏建國則稱，對于并購，中海仍然堅持選擇主流城市、主流地段，堅持投資回報刻度。這或許是中海篩選了400—500個項目，但最終成交案例并不多的原因。

無價亦無市

如果說萬達出售旗下酒店和文旅項目趕上了好時候，最終賣了個好價錢，而今房企出售資產(chǎn)則面臨“無價亦無市”的難題。多家房企管理層提及了收并購的“性價比”這一條件。

瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞說，“到目前為止很多房企還未愿意打出較大的折扣去出售項目，因為覺得似乎市場還有機會、有時間給他們?nèi)ミM行調(diào)整或者對債務(wù)進行調(diào)整。”在他看來，到明年應(yīng)該會有更多的項目要拋售，對此瑞安房地產(chǎn)會密切跟蹤與留意。

華潤置地直到前幾天才“出手”收購世茂旗下項目，或也有性價比的原因，首席戰(zhàn)略官謝驥在業(yè)績會上說，“如今公開市場競爭相對緩和，收并購項目性價比未必更高?！?/p>

“收并購事件減少的核心原因是買賣雙方對資產(chǎn)價格的判斷差距非常大?！币拙悠髽I(yè)集團CEO丁祖昱在一篇推文中指出。

簡單來說，賣方手中有人愿意接手的都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為解決當(dāng)下資金困難問題而打折出售，將來的經(jīng)營不具有可持續(xù)性，畢竟只剩下了“賣不出去”的資產(chǎn)；買方則希望資產(chǎn)打折力度大——若不存在價格優(yōu)勢，還要處理復(fù)雜的股權(quán)債權(quán)關(guān)系，不如通過公開市場獲取項目。

謝驥在業(yè)績會上透露，過去一段時間，華潤置地接觸了大量收并購標(biāo)的，并進行了嚴(yán)謹(jǐn)慎重的研判，之所以沒有實際動作，原因之一就是標(biāo)的資產(chǎn)狀況、股權(quán)債權(quán)等關(guān)系復(fù)雜，利益平衡難度大。

此外，出于對項目狀況的了解程度較高，同時“背負”著保交付重任的房企，更愿意選擇已有合作項目的股權(quán)并購。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝說，接下來對合作項目的收購會堅持“項目的交付安全”原則，“這個是作為我們的第一，是我們作為有擔(dān)當(dāng)、講誠信、講責(zé)任的公司的底線。出現(xiàn)了風(fēng)險，我們會主動的跟我們的合作方溝通，來洽商解決這些項目的問題。”去年底以來，美的置業(yè)陸續(xù)將與花樣年、雅居樂和金科的合作項目剩余股權(quán)收購。

碧桂園的思路也大致相當(dāng)，目前主要聚焦內(nèi)部已合作項目降低風(fēng)險，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。

#霧里尋光

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