北京身份，值兩萬一平？

01

前一段時間，環(huán)京官宣取消限購，不少朋友心思開始活絡(luò)起來：

環(huán)京大跌已經(jīng)四五年，位置最好的燕郊房價，已經(jīng)穩(wěn)定在1.6-1.8萬/㎡之間，新房普遍在2萬/㎡左右，那么現(xiàn)在適不適合抄底？

對此，我記得有個朋友曾說過這樣一句話，“買在燕郊那幾年，我假裝生活在北京?！?

2015年，北京和環(huán)京樓市蠢蠢欲動。此時，燕郊區(qū)域房價大概是8000每平，而北京東五環(huán)的價格，大概在3萬-4萬一平。

面對近4倍的房價差，以及相差僅30分鐘的距離，這個朋友在猶豫了兩天之后，還是選擇了買在燕郊——其實他剛住進去的那會兒，感覺還是很好的，同樣的預(yù)算，燕郊的房子比朝陽要大好一圈，況且隨后燕郊房價上漲的速度不輸北京東五環(huán)。

然而，2017年限購之后，燕郊房價大跌，而東五環(huán)房價卻開始往10萬+的高峰攀登，這一來一去，說沒有心理落差是騙人的。

當然，他買房也只是自住，房價的起伏漲跌，他倒是可以想開。

最讓他失落的是，他上下班要進出京——原本想當個北京人，最后卻成了河北人，特別是疫情來了之后，這一層身份的差異，是他難以逾越的心理鴻溝。

按他的話講，他能感受到生活在北京享受到的繁華與熱鬧，他也真心想扎根在北京，但他在燕郊買房后發(fā)現(xiàn)，北京的繁華熱鬧完全與他無關(guān)，因為他只是在北京工作，卻遠離了北京的生活，就算他后來有了北京戶口，那也只是一張證明。

他說，“每個人肯定都不愿意，背井離鄉(xiāng)來北京享受繁華，每夜卻要忍受燕郊的黑暗，這比什么都心酸?！?

02

那么，回到正題，即使是現(xiàn)在，面對燕郊，還是義無反顧、不計成本的選北京嗎？

那可不一定，萬事萬物都是變化的。

這6、7年來，北京房價穩(wěn)步上漲，而燕郊房價走了個A字，巨大的房價差異，已經(jīng)使得燕郊有足夠的安全墊和投資價值了。

一個有趣的對比是，在距離燕郊不到10公里的通州宋莊，有這樣一個神盤，沒地鐵，沒配套，更沒有周邊競品，可謂是“全北京最孤獨的項目”，它就是金地北京壹街區(qū)。

▲金地北京壹街區(qū)，位于通州東六環(huán)外，河對岸就是燕郊。

不得不說，這個位置，你說它是地鐵盤吧，與之距離最近的地鐵站有8公里，規(guī)劃中地鐵M102線的宋莊兩站，跟項目關(guān)系也不大；

周邊的商業(yè)配套，只能去3-4公里外的小堡商業(yè)廣場、谷德瑪特購物廣場，華聯(lián)購物中心還要更遠一點——當然，對此金地北京壹街區(qū)的說法是，項目會自建配套商業(yè)，在四組團會有一條2200平的商業(yè)街。

▲按規(guī)劃，項目西側(cè)的售樓處，也會改造成為3500平商業(yè)樓，從而為項目保存一點商業(yè)配套亮色。但很顯然，這樣的一點自建商業(yè)，無異于杯水車薪。

至于教育就更不用說了，僅有一河之隔的燕郊，教育比宋莊醇熟得多。

▲金地北京壹街區(qū)周邊實景圖

由此，就是這樣一個無地鐵、無配套、無競品的孤獨項目，銷售價格卻高達4.5萬每平米。對比一河之隔的燕郊新房，金地北京壹街區(qū)整整貴出了2萬多每平的差價。

唉，誰讓人家是北京的呢？也許，單單一個北京身份，就值兩萬一平。

03

再來看看燕郊。經(jīng)歷了過去幾年的調(diào)整，燕郊房價的水分已經(jīng)完全被擠出去。守著北京，與通州副中心一河之隔，可謂一腳油門的距離，燕郊1.5到2萬每平的房價，確實已經(jīng)見底。

而在這五六年間，樓市冰封的燕郊，也不知不覺發(fā)生了巨大的變化：

2017年4月，燕郊限購，房價逐步理性，給換房的提供了最佳機會。

2018年8月，京秦高速通車。

2019年3月，燕潮大橋通車。

2019年6月，燕郊引入北京環(huán)衛(wèi)，街道衛(wèi)生有了很大改觀。

2019年12月，燕郊西出口改造，將建設(shè)燕郊第一座大型立交橋。

2019年12月，平谷線改線獲得發(fā)改委審批。

▲在北京環(huán)衛(wèi)接管后，燕郊環(huán)境衛(wèi)生治理得到了明顯改善，城市環(huán)境正在變得更加整潔有序。

未來幾年，燕郊還將有：

三條高鐵，京哈高鐵，京唐城際，京濱城際開通；

一條地鐵，22號地鐵線（平谷），將貫穿燕郊中心。

鑒于燕郊肉眼可見的巨大改觀，相比金地北京壹街區(qū)所在的宋莊，燕郊可謂商業(yè)、教育、醫(yī)療配套齊備。如果不是疫情檢查管控，燕郊進京難的境況也將大大緩解。

至此，是買房價高達4.5萬每平、空有北京身份的宋莊，還是面面俱到、交通也在逐漸改善的燕郊？相信你自己有答案。

04

其實，站在流動性的角度看，北京通州的房子受雙限購影響，與解除限購的燕郊，流動性相差并不大。

純粹的投資視角里，當前北京邊緣地帶的房價，已經(jīng)隱含一定的泡沫風險了——沒有地鐵和配套、空掛北京身份的項目，真的就該比周邊的河北樓盤貴上2萬一平？

對此，我的看法是，北京房價是一個多核的洋蔥頭，越往里面去越貴，雖然最中心的地段不一定是最貴的。

但是假如未來北京房價進入下降通道，最外圍的“洋蔥皮”項目，肯定是跌得最快的。

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