三部門:向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金
據(jù)銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站消息,為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則,向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
《通知》指出,監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則,在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
《通知》的發(fā)布和實(shí)施,將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步,銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行將密切溝通協(xié)作,聯(lián)合做好《通知》貫徹落實(shí)工作,指導(dǎo)商業(yè)銀行依法合規(guī)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
以下為全文:
各銀保監(jiān)局,各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳(委、管委、局),中國(guó)人民銀行上??偛?,各分行、營(yíng)業(yè)管理部,各省會(huì)(首府)城市中心支行,各副省級(jí)城市中心支行,各大型銀行、股份制銀行、外資銀行:
為明確商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)要求,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則,在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
二、保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。房地產(chǎn)企業(yè)要按照《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》(建房〔2022〕16號(hào))規(guī)定開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,購(gòu)房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購(gòu)房款等商品房預(yù)售資金,應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金,保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。
三、監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí),預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立行(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶行)應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)信息通知出具保函的銀行,出函銀行要督促房地產(chǎn)企業(yè)向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金(撥付資金×保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的比例),保函金額相應(yīng)下調(diào),確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金,保函金額不得調(diào)整。
四、商業(yè)銀行要合理確定保函期限,確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。項(xiàng)目竣工交付或商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記預(yù)售資金協(xié)議解除后,保函相應(yīng)失效。
五、監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
六、商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí),要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn),充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等,與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對(duì)外擔(dān)保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項(xiàng)目,應(yīng)審慎出具保函。對(duì)于項(xiàng)目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的,要充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。
七、商業(yè)銀行要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施,防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),按要求計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本,提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。
八、房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函,向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的,監(jiān)管賬戶行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門撥付指令做好資金撥付,并等額減少賬戶管理額度。
九、在保函有效期內(nèi),如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款,出函銀行應(yīng)立即履約墊付,在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。一旦出現(xiàn)墊付,出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施,保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計(jì)提撥備、真實(shí)分類,不得隱藏風(fēng)險(xiǎn)。
十、各地不得強(qiáng)制商業(yè)銀行出具保函,不得將出具保函與當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管資格掛鉤。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融管理部門應(yīng)為商業(yè)銀行開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)提供必要支持。
十一、房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等,不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù),確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。
十二、各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)使用資金的行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。監(jiān)管賬戶行、出函銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)使用資金,或在預(yù)售資金撥付后未及時(shí)補(bǔ)足差額資金,應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融管理部門可采取聯(lián)合約談、行政處罰等措施,督促房地產(chǎn)企業(yè)糾正違規(guī)行為。
中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳
中國(guó)人民銀行辦公廳
2022年11月12日
中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人就相關(guān)問(wèn)題回答了記者提問(wèn)。
一、對(duì)保函的額度和期限有什么要求?
《通知》要求,保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí),保函金額相應(yīng)下調(diào),確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金,保函金額不得調(diào)整。此外,要求商業(yè)銀行合理確定保函期限,確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。
二、商業(yè)銀行開具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金應(yīng)符合什么要求?
《通知》規(guī)定,監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
三、如何使用保函?
房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函,向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的,監(jiān)管賬戶行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門撥付指令做好資金撥付,并等額減少賬戶管理額度。
四、商業(yè)銀行應(yīng)如何防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?
商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí),要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn),選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施,防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),按要求計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本,提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。一旦出現(xiàn)墊付,出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施,保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計(jì)提撥備、真實(shí)分類,不得隱藏風(fēng)險(xiǎn)。
五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)履行什么責(zé)任?
房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等,不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù),確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。
(責(zé)任編輯:劉海美 )相關(guān)知識(shí)
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