為什么房價越來越貴,到底是什么在支撐高房價
如果你是房地產(chǎn)的資深從業(yè)者,你或許還記得地產(chǎn)三劍客——牛刀、時寒冰、曹建海,他們一直堅定不移的唱空房價,牛刀一年N次在網(wǎng)絡(luò)上聲稱"中國樓市倒塌論"。十幾年過去了,牛刀們早已經(jīng)銷聲匿跡,中國樓市卻依然沒有崩盤,房價越來越來貴。那么,到底是什么在支撐中國的高房價呢?
土地漲價推高房價面粉價格決定面包價格,有數(shù)據(jù)顯示2014年地價和房地產(chǎn)相關(guān)稅種占商品房銷售額的84.2%,土地拍賣的價格越來越高,房價自然越來越高,建筑成本、人工成本的走高也決定了房價不會太便宜。雖然也有開發(fā)商天價拿下地王但高位站崗的事情發(fā)生,但有人虧本賣,不代表所有的人都虧本賣,畢竟企業(yè)的目的是贏利。
經(jīng)濟增長帶來收入增長我國自從改革開放以來,經(jīng)濟一直保持高速增長,人們的收入也相應(yīng)發(fā)生變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字,改革開放40年,從1978年到2017年,我國國內(nèi)生產(chǎn)總值按不變價計算增長33.5倍,年均增長9.5%,平均每8年翻一番,遠高于同期世界經(jīng)濟2.9%左右的年均增速,在全球主要經(jīng)濟體中名列前茅。全國人均可支配收入25974元,扣除價格因素,比1978年實際增長22.8倍。
老百姓手里有了錢,需要改善居住環(huán)境,但又不能自己建房,所以只能高價買商品房。其實中國的房價從來就沒有便宜過,只是之前買的起房的人少,買不起房的人多,沒房的只是羨慕買房的;現(xiàn)在貧富差距大,買房的人多,買不起房的人少,甚至有人擁有多套住房,引起社會不滿。
城鎮(zhèn)化帶來人口需求1978年至2018年,城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到8.3億人,增加了6.7億人。城鎮(zhèn)化率從17.92%提升到59.58%,提高41.66個百分點。龐大的購房需求,造就了火熱的房地產(chǎn)行業(yè)。按照發(fā)達國家80%城鎮(zhèn)化率的標準看,中國還有20%的提升空間,未來還將有2億多人口進城,特別是核心都市圈和中心城市,住房需求仍在。
通貨膨脹貨幣貶值過去我國通貨膨脹率約為每年2%,錢越來越不值錢,同等面值貨幣的購買力持續(xù)下降,2020年4月末,廣義貨幣(M2)同比增長11.1%,創(chuàng)40個月新高。在通貨膨脹貨幣貶值的情況下,實踐證明,要抵御風險、保值增值,除了買房沒有其他更安全放心的途徑。
金融杠桿加快購房進度銀行按揭制度的引入,加快了大家購房的進度,中國人的平均買房年齡最小,27歲。世界主要國家加拿大31歲,印度31歲,意大利33歲,美國35歲,英國35歲,日本41歲。按揭買房,對個人而言是提前了買房時間或者可以買個更大點的房子,但就整體市場而言則是需求量增加,購買力上升。
附加屬性助推房價房屋本身除了居住屬性外,還有太多的附加屬性,戶口、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老……比如學區(qū)房,近年來學區(qū)房的頻頻爆出天價,成為房地產(chǎn)的價值標桿。
之前還有和種說法叫"丈母娘推高了房價",確實讓廣大丈母娘無緣無故背了鍋。中國人根深蒂固的傳統(tǒng),對房子有特殊的鐘愛,有土斯有財、有房才有家,中國人有錢之后的第一是想法就是置業(yè),以前是買地,現(xiàn)在是買房。
國人在飛漲的房價前出現(xiàn)恐慌心理,越漲越買,越買越漲,房價自此一飛沖天,不可收拾。
當年的地產(chǎn)三劍客早已退隱江湖,三劍客的崩盤論并不一定是錯的,有可能只是他們錯誤判斷了時間,近年來國家一直堅持"房住不炒"的基本政策,堅持調(diào)控房價,我們應(yīng)該對市場保持敬畏之心。城鎮(zhèn)化速度放緩,GDP增速放緩,居民收入增速放緩,所以房價上漲的速度應(yīng)該會慢下來。而且現(xiàn)在的房價確實有點偏高,從房價收入比、房價租金比等各方面來講,其投資收益率都很低,現(xiàn)階段再投資房產(chǎn),需要謹慎。
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