央行發(fā)聲后，存量房貸利率調(diào)降有無(wú)進(jìn)展？來(lái)看最新調(diào)查

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2023-07-18 18:20

近日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)于“提前還貸”的回應(yīng)，引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注，對(duì)存量房貸利率下調(diào)的討論也再次多了起來(lái)。

7月18日，證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者致電建行、工行、招行、中行等多家銀行的客服中心或北京支行個(gè)貸部門(mén)，相關(guān)工作人員均表示，目前未接收到總行下發(fā)的關(guān)于存量房貸利率調(diào)降的通知。

接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整會(huì)有一個(gè)過(guò)程，央行鼓勵(lì)后，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行會(huì)一步步推開(kāi)。對(duì)于存量房貸利率調(diào)降的實(shí)施路徑，亦有分析認(rèn)為，銀行更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)，因城施策實(shí)施差異化調(diào)降規(guī)則。

銀行暫未收到存量房貸利率調(diào)降通知

7 月14 日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

央行上述表態(tài)引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，對(duì)存量房貸利率下調(diào)的討論也再次多了起來(lái)。

7月18日，券商中國(guó)記者致電建行北京某支行個(gè)貸部進(jìn)行咨詢，有工作人員回應(yīng)說(shuō)：“我們已關(guān)注到市場(chǎng)的有關(guān)新聞報(bào)道，但目前未接收到有關(guān)部門(mén)的正式通知，我行將繼續(xù)與監(jiān)管部門(mén)做好溝通對(duì)接，如有正式方案，我行將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí)，您也可以關(guān)注我行公眾號(hào)、官方網(wǎng)站等渠道的相關(guān)公告信息?！?/p>

工行、招行北京某支行貸款部工作人員均對(duì)記者表示，現(xiàn)在還未接到相關(guān)通知，他們也在等有關(guān)部門(mén)的正式通知。

于2018年購(gòu)二套房的劉先生對(duì)記者表示，當(dāng)年購(gòu)房貸款合同中，房貸利率選的是浮動(dòng)利率機(jī)制，購(gòu)二套房是按基準(zhǔn)利率上浮20%確定。銀行工作人員告訴他，后來(lái)隨著浮動(dòng)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），他的房貸利率隨之調(diào)整為L(zhǎng)PR+108個(gè)基點(diǎn)。經(jīng)過(guò)幾次LPR下調(diào)后，現(xiàn)在他的房貸利率為5.53%，等到今年8月20日將按最新的LPR（6月5年期以上LPR為4.2%）計(jì)算，他的房貸利率將調(diào)整為5.28%，執(zhí)行一整年。

據(jù)鄒瀾介紹，99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制，即以LPR為基準(zhǔn)，簽合同時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供需關(guān)系商定一個(gè)加點(diǎn)幅度，加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內(nèi)合同都是有約束效力的，加點(diǎn)是不變的。去年以來(lái)，LPR實(shí)際上累計(jì)下行了45個(gè)基點(diǎn)，相應(yīng)的，貸款利率也自動(dòng)下調(diào)0.45個(gè)百分點(diǎn)，但是那個(gè)加點(diǎn)還是不變，所以大家都反映，早幾年的貸款利率跟新發(fā)放的比高了很多。再加上理財(cái)收益率等其他因素的影響，選擇提前還款的量比較大。

據(jù)了解，隨著6月20日5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.2%，北京多家銀行目前首套房貸利率（5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)）調(diào)整為4.75%；二套房貸利率（5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)）調(diào)整為5.25%。而隨著今年1月5日首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立，目前多數(shù)城市的首套房貸款利率已降至LPR-20個(gè)基點(diǎn)，而兩年前的購(gòu)房者還在以動(dòng)輒+50個(gè)基點(diǎn)甚至+100個(gè)基點(diǎn)以上的利率還貸，新增與存量房貸之間的利差多達(dá)1-2個(gè)百分點(diǎn)。

開(kāi)源證券銀行業(yè)首席分析師劉呈祥認(rèn)為，存量房貸利率較高疊加“資產(chǎn)荒”，居民提前還貸意愿較強(qiáng)可被視為資產(chǎn)配置的理性選擇。該背景下，調(diào)降存量房貸利率呼聲漸起，一方面可降低提前還款比例，另一方面可減輕居民還貸負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)。

存量房貸利率調(diào)整需要過(guò)程，更是一種博弈

盡管目前銀行暫未收到監(jiān)管部門(mén)有關(guān)調(diào)降存量房貸利率的通知，但是有國(guó)有大行總行人士接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，存量房貸利率調(diào)整會(huì)有一個(gè)過(guò)程，央行鼓勵(lì)后，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行會(huì)一步步推開(kāi)。

中金公司研報(bào)認(rèn)為，若未來(lái)銀行選擇“與借款人自主協(xié)商變更合同約定”，意味著調(diào)整加點(diǎn)幅度或成為可能。此種方式或與浮動(dòng)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR 的方式類(lèi)似，可能僅涉及協(xié)商變更合同約定，舊貸款債權(quán)存續(xù)。若銀行選擇“新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”，意味著允許以較低的新發(fā)房貸利率置換存量的較高房貸利率。此種方式下，原有的貸款合同或滅失，形成新的貸款合同。

華鑫證券宏觀團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，本輪存量房貸利率調(diào)降應(yīng)該不會(huì)像2008年那樣一刀切，更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)。預(yù)計(jì)和2008年一樣都是從中小銀行開(kāi)始，逐步向國(guó)有大行擴(kuò)散。

不過(guò)，對(duì)于存量房貸利率調(diào)降會(huì)在多大范圍內(nèi)鋪開(kāi)，業(yè)內(nèi)存在一定分歧，不少分析人士認(rèn)為銀行存在更大自主空間。

中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒認(rèn)為，存量房貸下調(diào)比例預(yù)計(jì)不會(huì)很大。復(fù)盤(pán)2008-2009年存量房貸利率調(diào)整情況，與今年情況相似，均是銀行與個(gè)人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。目前不同省份、城市的個(gè)人住房貸款政策和利率差異較大，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。預(yù)計(jì)存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)，即使陸續(xù)有政策出臺(tái)，鑒于目前的按揭貸款體量和規(guī)則與2008年有較大差異，預(yù)計(jì)針對(duì)不同地區(qū)、不同信用主體的政策也將不同，相較當(dāng)年要更加復(fù)雜和個(gè)性化。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，銀行和借款主體（個(gè)人或企業(yè)）簽訂的合同是受法律保護(hù)的，銀行是市場(chǎng)化導(dǎo)向的商業(yè)機(jī)構(gòu)，賺錢(qián)是第一要?jiǎng)?wù)。但是在“資產(chǎn)越來(lái)越荒”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房貸還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這時(shí)，必然會(huì)有銀行跳出來(lái)，降低LPR的加點(diǎn)水平，以爭(zhēng)奪客戶，既包括以低利率爭(zhēng)取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他行客戶來(lái)辦理“轉(zhuǎn)按揭”，以置換舊的貸款。存量房貸“降利率”，即搶占存量資源的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”估計(jì)很快就會(huì)打響了。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，存量按揭定價(jià)調(diào)整的幅度、存量按揭規(guī)模調(diào)整的比例，會(huì)顯著影響存量房貸利率調(diào)整對(duì)商業(yè)銀行影響的測(cè)算結(jié)果，對(duì)于銀行息差和盈利將產(chǎn)生顯著差異，因此如果沒(méi)有官方文件出臺(tái)強(qiáng)制性要求，則銀行基于當(dāng)前的監(jiān)管期待，仍然存在較大的自主空間。

穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期還需一攬子政策支持

對(duì)于存量房貸利率調(diào)整的市場(chǎng)影響，華鑫證券宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，央行時(shí)隔15年再度提及存量房貸利率調(diào)整，旨在緩解當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)探底、居民和銀行面臨資產(chǎn)負(fù)債表收縮的困境，政策底進(jìn)一步夯實(shí)，市場(chǎng)反彈又添新動(dòng)力。存量房貸利率下調(diào)雖然還未落地，但央行表態(tài)可以反映政策擴(kuò)內(nèi)需，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的呵護(hù)態(tài)度，強(qiáng)化居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的信心，促進(jìn)居民潛在消費(fèi)需求的釋放。

華泰證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家易峘認(rèn)為，粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個(gè)基點(diǎn)。若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%、等量于年度社零總額的0.2%-0.5%。

“若LPR能進(jìn)一步下調(diào)，會(huì)進(jìn)一步小幅降低居民的房貸還款壓力，并邊際縮減房貸成本和其他投資預(yù)期收益率之間的差距。但我們認(rèn)為只有用一攬子政策、從多個(gè)維度提振居民房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期，并激發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)活力，才能更為持續(xù)、有效提振居民購(gòu)房需求。”易峘說(shuō)。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，未來(lái)政策的發(fā)力點(diǎn)還是穩(wěn)信心。從需求端來(lái)看，下調(diào)存量房貸利率、優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例、調(diào)降住房交易成本、適度松綁限購(gòu)政策等都是市場(chǎng)期盼的需求端支持。因城施策提高政策精準(zhǔn)度，可以更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

校對(duì)：姚遠(yuǎn)

（責(zé)任編輯：董萍萍）