首付比例、存量房貸款利率雙下調(diào)，房?jī)r(jià)要漲了么？

來源：智能家居時(shí)間：2023-09-01 00:50

昨天和前天發(fā)的文章、視頻都被刪除了，具體原因可能是是因?yàn)樯婕暗揭恍┟舾袃?nèi)容。對(duì)此我表示理解。如果想要看那些內(nèi)容，可以給公眾號(hào)磐石之心回消息“華為”，即可閱讀。

今天，我們來聊一聊央行剛發(fā)布的“住房信貸新政策”。這個(gè)政策將首套房住房首付比例降至20%，二套房首付款比例降至30%。同時(shí)，約定了首套房貸款利率按照現(xiàn)行利率下限執(zhí)行，二套房加20個(gè)基點(diǎn)。此外，央行還對(duì)存量房貸款利率下調(diào)做了詳細(xì)的規(guī)定。

簡(jiǎn)單講，繼續(xù)支持剛需與改善型購(gòu)房需求，滿足存量房購(gòu)房者降低貸款利率的需求，讓更多想要買房的人抓緊上車，讓已經(jīng)買房的人安心還貸。

先解釋下，首付款比例和貸款利率。根據(jù)央行的文件，這個(gè)政策不再區(qū)分限購(gòu)與非非限購(gòu)城市，全國(guó)所有地方完全實(shí)施相同的政策。

1、首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

2、將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

以目前市場(chǎng)利率4%計(jì)算，購(gòu)買首套房，最低利率可以做到3.8%。

再來解釋下存量房貸款利率下調(diào)，如何調(diào)？央行給存量房貸款做了詳細(xì)定義：

這個(gè)定義里有三個(gè)關(guān)鍵詞：8月31日之前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放、已簽訂合同但是未發(fā)放的，借款人符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)。

很多人不理解這句話到底是什么含義，好像“已發(fā)放”和“簽合同未發(fā)放”矛盾了。我的理解是，已經(jīng)發(fā)放的和未發(fā)放的兩種情況都符合存量房降低貸款利率條件。

比如，A同學(xué)在8月1日買了一套房，簽訂了借款合同，并發(fā)放了貸款，他符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)；B同學(xué)是8月20日購(gòu)買首套房，簽了合同，但是還未放款。A和B兩個(gè)人都可以向銀行申請(qǐng)存量房貸款利率下調(diào)。

具體下調(diào)的比例為“不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。”如果A同學(xué)買房的時(shí)候，當(dāng)?shù)厥滋追抠J款利率下限是4.8%，上浮20個(gè)基點(diǎn)，是5%。那么這次降低利率，只能把上浮的20個(gè)基點(diǎn)去掉，仍按照4.8%執(zhí)行。

所以，之前買房的購(gòu)房者，即使申請(qǐng)了存量房貸款利率下調(diào)，也大概率只能去掉當(dāng)時(shí)的上浮比例，無法做到當(dāng)前首套房最低3.8%的利率。

央行的政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來怎樣的影響？

1、會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售帶來正面影響。繼7月樓市成交下滑30%后，8月繼續(xù)下滑30%。數(shù)據(jù)顯示，一線城市熱度轉(zhuǎn)降，8月整體成交面積環(huán)比下降25%，同比下降43%，前8月累計(jì)同比微增4%。北京受限于供應(yīng)，成交同環(huán)比近乎“腰斬”；上海本月供應(yīng)回升并未帶動(dòng)成交如期放量，累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。

二、三線城市略有回升，8月整體成交面積環(huán)比下降3%，同比仍下降28%。

市場(chǎng)已經(jīng)極為低迷，開發(fā)商回款遇到嚴(yán)峻的困難。這時(shí)候需要持續(xù)刺激樓市成交?，F(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)了允許開發(fā)商降價(jià)促銷、浙江不限購(gòu)不限售、認(rèn)房不認(rèn)貸，以及央行降低首套二套首付比例等一系列刺激政策。

這些政策從需求端、資金端全面刺激，希望更多人不被政策限制，抓緊買房。相信政策會(huì)有一定效果，因?yàn)檎嬲庇谫I房的人，看到利率和首付比例降低，會(huì)快速下手。

2、仍然較難出現(xiàn)搶購(gòu)潮，更別想漲價(jià)潮。我看有自媒體寫文章說，深圳、廣州、武漢等地突然宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”會(huì)刺激購(gòu)房，甚至一些中介開始吹噓房?jī)r(jià)要漲。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要對(duì)哪些人有用？A在青島購(gòu)買過一套房，但是他去了深圳工作，由于有房貸，所以無法在深圳享受首套房貸款優(yōu)惠?，F(xiàn)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”，讓A可以在深圳以首套房購(gòu)房者身份享受貸款利率優(yōu)惠了。

已經(jīng)在外地背了房貸的人，又想在新的城市再背房貸，請(qǐng)問這種財(cái)力雄厚的購(gòu)房者比例有多少？

大部分需要房子的人，都是剛畢業(yè)踏入工作崗位的年輕人，他們本身就很少有人背上房貸。而他們的共同特點(diǎn)是，收入低，沒存款，無力購(gòu)房。

想要讓更多人買房，主要看兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房?jī)r(jià)收入比、租售比。房?jī)r(jià)收入比8-12倍，是全球公允的數(shù)值，也就是說1年可支配收入可以買10平方的房子，比如，北京房?jī)r(jià)7萬一平，一年可支配收入必須要到達(dá)70萬，才能輕松買100平的房子。

另外，租售比也影響著購(gòu)房積極性，因?yàn)槿绻孔鈨r(jià)格過低，很多人會(huì)選擇租房住。目前，一線城市的普遍租金收益在1%-2%，比如，500萬的房子，年租金可能在5-10萬之間。二三線，由于房?jī)r(jià)低一些，租金收益在3%。

如此低的租金收益，買房就變得不那么劃算。比如，500萬的房子，每年3.8%的利息，大概是19萬，而租金只能收到10萬。這顯然是虧錢的。

目前，全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比都偏高，租金收益偏低。租金才反映了房子的真實(shí)需求，因?yàn)榉孔訋в薪鹑趯傩裕饨饹]有。因此，當(dāng)前高房?jī)r(jià)之下，想要通過一系列的非降價(jià)措施大幅提升銷量是很難的。而漲價(jià)，更是天方夜譚！

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（責(zé)任編輯：張曉波）