7月底住建部倪虹部長(zhǎng)明確提出要進(jìn)一步落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等三大優(yōu)化方向后，8月25日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，明確指出將政策納入“一城一策”工具箱。8月30日，廣州、深圳兩地相繼落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，積極響應(yīng)監(jiān)管部門號(hào)召，釋放了積極信號(hào)，深圳作為全國政策風(fēng)向標(biāo)之一，本次快速全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)信心將產(chǎn)生明顯提振效果，也將帶動(dòng)更多城市跟進(jìn)和落地相關(guān)舉措。8月31日，武漢、中山、惠州已跟進(jìn)執(zhí)行，市場(chǎng)廣泛關(guān)注的北京和上海仍未有政策推出，預(yù)計(jì)近期京滬政策也有望迎來

為什么是廣州、深圳率先推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策？

廣深在25日三部委發(fā)文后，率先落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，時(shí)間甚至早于二線城市，側(cè)面反映出廣深市場(chǎng)的下行壓力，地方政府需要推出有利措施穩(wěn)住市場(chǎng)及預(yù)期。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，新房方面，4月以來，廣州市場(chǎng)活躍度逐月走弱，深圳二季度后市場(chǎng)也有所波動(dòng)，8月市場(chǎng)成交規(guī)模明顯回落。其中，廣州截至7月新建商品住宅成交面積環(huán)比已連續(xù)4個(gè)月下滑，新房?jī)r(jià)格亦處在波動(dòng)調(diào)整通道，市場(chǎng)預(yù)期偏弱；8月以來周均成交面積較7月周均下降17%，較去年同期下降近四成，市場(chǎng)活躍度明顯不足。深圳商品住宅成交面積持續(xù)在低位，價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月下跌，8月以來商品住宅周均成交面積較7月周均下降30%左右，較去年同期下降近兩成，購房者觀望情緒較重，市場(chǎng)持續(xù)低迷。

二手住宅方面，二季度以來，廣州、深圳二手住宅成交面積環(huán)比持續(xù)下降，7月廣州、深圳環(huán)比分別下降1.8%、6.3%，其中，深圳在2021年2月末二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制出臺(tái)后，二手房成交規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，2023年1-7月，深圳二手房月均成交僅25萬平方米/2621套，不足2020年同期月均成交量的四成（2020年1-7月深圳二手房月均成交約70萬平方米/7869套）。

圖：2019年至今廣州、深圳新房、二手房銷售情況走勢(shì)

注：8月銷售面積為周度銷售面積預(yù)估，數(shù)據(jù)截至8月30日

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）

整體來看，廣州、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)調(diào)整壓力不斷增大是兩地率先落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的主要原因。

廣深首套住房執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來多大影響？

本次廣州、深圳全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，直接利好兩類人群，一類是外地有過貸款記錄本地?zé)o房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。政策優(yōu)化后，兩類人群再購房首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行，此政策有利于降低家庭購房門檻、降低購房成本。

表：廣州、深圳住房信貸政策調(diào)整前后對(duì)比

注：廣州普宅需同時(shí)滿足：房屋的建筑容積率在1.0以上；套內(nèi)面積120㎡以下或建筑面積在144㎡以下；成交價(jià)格低于同級(jí)別住房平均交易價(jià)格的1.44倍。

深圳除深汕合作區(qū)外普宅需同時(shí)滿足：小區(qū)容積率≥1.0；單套建筑面積≤144㎡或套內(nèi)面積≤120㎡；實(shí)際成交總價(jià)低于750萬元（含房地產(chǎn)證本數(shù)）

資料來源：中指研究院綜合整理

從降首付的角度來看，對(duì)于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭，廣州過去首付比例在40%-70%，深圳在50%-60%，現(xiàn)在再次購買住房首付均降至30%。對(duì)于一套總價(jià)500萬的住房而言，若按普通住宅，廣州本地?zé)o房但貸款未結(jié)清的購房者首付將從350萬降至150萬，貸款已結(jié)清的首付將從200萬降至150萬，購房門檻分別下降200萬和50萬；深圳本地?zé)o房但有貸款記錄的購房者首付將從250萬降至150萬，購房門檻下降100萬元。若為非普通住宅，首付比例下降的幅度更大，對(duì)購房者的帶動(dòng)作用也會(huì)更加明顯。

從降低房貸利率的角度來看，廣州、深圳房貸利率將由4.8%分別降至4.2%、4.5%，對(duì)于總額為200萬的住房貸款，按30年計(jì)算，等額本息還款，利息支出將分別減少25.7萬元、12.9萬元，每月還款金額可分別減少713元、360元。

整體來看，本次廣州、深圳政策優(yōu)化后，將有效降低居民購房門檻和購房成本，有助于緩解購房者的觀望情緒，促進(jìn)購房需求入市，考慮到深圳房屋總價(jià)明顯高于廣州，本次政策優(yōu)化對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用或更大。

北京、上海是否會(huì)跟進(jìn)？

當(dāng)前廣州、深圳相繼執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，為其他城市提供了參考借鑒，短期二三線城市將加速跟進(jìn)（截至發(fā)稿前，武漢、中山、惠州已跟進(jìn)），北京、上海優(yōu)化相關(guān)政策的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，當(dāng)前北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力也較大，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，8月以來北京、上海新房周均成交面積較7月周均下降接近30%，分別較去年同期下降20%、30%左右，除了個(gè)別項(xiàng)目外，多數(shù)項(xiàng)目去化壓力大，市場(chǎng)整體活躍度不足，政策有必要進(jìn)行優(yōu)化，但考慮到京滬房屋總價(jià)高且首套與二套房首付比例差距較大，北京和上海全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的可能性仍較小，可能通過一區(qū)一策或針對(duì)特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推進(jìn)，節(jié)奏上有望近期落地。

表：目前北京、上海住房信貸政策

資料來源：中指研究院綜合整理

一線城市還有哪些政策可以優(yōu)化？

一線城市優(yōu)化樓市政策信號(hào)意義重大，廣深政策優(yōu)化或?qū)?dòng)一波購房需求入市，“金九銀十”行情可期，若北京、上海能及時(shí)落地相關(guān)政策，或?qū)⑦M(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)信心，從而帶動(dòng)全國市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)。

值得注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較弱，想要扭轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)，還需要多個(gè)政策協(xié)同發(fā)力，從政策措施來看，需求端還可以通過降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)，進(jìn)一步降低改善人群的購房門檻和購房成本。同時(shí)可以調(diào)整京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如通過降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化。另外，進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)也可以降低居民購房成本。

供給端來看，在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度的保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。7月央行、金融監(jiān)管總局延長(zhǎng)“金融16條”政策期限，8月末證監(jiān)會(huì)明確“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍沒有明顯改善，部分房企流動(dòng)性仍較為緊張，需要進(jìn)一步加大房企在融資、稅費(fèi)減緩等方面的支持。

整體來看，廣州、深圳相繼落地首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，將有效帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心的修復(fù)，短期廣深房地產(chǎn)市場(chǎng)行情可期，但市場(chǎng)持續(xù)企穩(wěn)回升仍需更多供需兩端政策協(xié)同發(fā)力。從政策改善到市場(chǎng)見效通常需要一個(gè)過程，若一線城市更多實(shí)質(zhì)性政策盡快落地執(zhí)行，將有助于促進(jìn)“金九銀十”購房需求釋放，從而帶動(dòng)全國市場(chǎng)逐漸修復(fù)。另外，需求端修復(fù)也會(huì)帶動(dòng)供給端預(yù)期恢復(fù)，預(yù)計(jì)核心城市開工、投資或率先好轉(zhuǎn)。

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