財面兒·中報深解丨解鎖中國金茂高質(zhì)量發(fā)展的進階“密碼”

來源：智能家居時間：2023-09-01 17:40

2023年的房地產(chǎn)市場依舊變化莫測，在行業(yè)加速洗牌中，頭部央國企穩(wěn)健優(yōu)勢凸顯。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP50房企中，央國企銷售平均同比增長45.8%，領(lǐng)跑行業(yè)，穩(wěn)健民企增長14.2%，混合所有企業(yè)增長7.7%，出險民企下降36.6%。從數(shù)據(jù)中足以見得，當下央國企成為行業(yè)主導(dǎo)力量已成為不爭的事實。

作為中國中化旗下房地產(chǎn)平臺企業(yè)，中國金茂兼具央企與頭部房企底色，在行業(yè)緩慢恢復(fù)進程中，展現(xiàn)出較強的韌性。

8月29日，中國金茂發(fā)布了2023年上半年業(yè)績報告并舉行業(yè)績會。董事長張增根表示：“在市場下行期間，中國金茂繼承了中國中化合規(guī)和風險控制的基因。目前金茂管理層也是穩(wěn)定的，大家盡管放心?！?/p>

（圖片素材由企業(yè)提供）

銷售韌性凸顯回款率創(chuàng)新高

當下，房地產(chǎn)行業(yè)交易規(guī)模明顯收窄。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%；商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%。

雖然行業(yè)元氣尚未恢復(fù)，但是中國金茂保持住了出色的銷售成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，企業(yè)實現(xiàn)簽約銷售額860億元，同比增長23%，增幅領(lǐng)先行業(yè)平均水平，行業(yè)排名提升至TOP11，穩(wěn)居第一梯隊。累計回款909億元，回款率106%，創(chuàng)下歷史新高。

對于銷售額的正向增長，企業(yè)管理層分析稱：“上半年，公司合理排布供貨，集中開盤10個項目的去化率達到了75%以上，重點支撐了上半年的銷售業(yè)績；此外，公司抓住一季度窗口期，3月份實現(xiàn)銷售200億元，達到了上半年公司單月的銷售峰值?！?/p>

事實上，中國金茂之所以可以獲得可圈可點的表現(xiàn)，也得益于企業(yè)能精準把握市場發(fā)展趨勢，一直以來，企業(yè)堅持深耕一二線城市。據(jù)悉，中國金茂超88%的簽約額由一二線城市貢獻，在北京、上海和青島，創(chuàng)下了單城超50億的簽約銷售業(yè)績。

除了將占據(jù)高能級城市作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要戰(zhàn)略方向外，中國金茂作為科技住宅的先行者，其打造出教科書級別的“科技健康住宅”成為企業(yè)在市場保持核心競爭力的重要抓手。上半年，中國金茂多個明星項目表現(xiàn)亮眼，其中，北京永定金茂府、青島嶗山大云谷金茂府、北京望京樾等，均取得了超20億元的單盤簽約額。

管理層也表示：“今年重點將在產(chǎn)品方面采取提升迭代措施，計劃對金茂府進行產(chǎn)品升級，打造金茂府3.0，通過產(chǎn)品實現(xiàn)溢價，維持比較好的客戶口碑，來帶動整體銷售?！?/p>

此外，在土地獲取方面，中國金茂上半年堅持收斂投資，謹慎拿地。管理層認為：“雖然上半年拿土地數(shù)量不多，但截止到6月底，公司還有3800億元二級可售貨值，基本足夠2.5年的去化?！?/p>

酒店經(jīng)營增長翻倍發(fā)力城市綜合體項目

2023年上半年，隨著疫情的好轉(zhuǎn)，居民生活與生產(chǎn)秩序逐步進入常態(tài)化，加之相關(guān)促消費的扶持政策陸續(xù)出臺，社會消費品零售額得到增長。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，社會消費品零售總額264348億元，同比增長7.3%。

中國金茂抓住回暖的關(guān)鍵節(jié)點，在商業(yè)與酒店運營中不斷發(fā)力搶占市場份額，保持多業(yè)態(tài)持續(xù)增長。

在商業(yè)板塊，企業(yè)的商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入約為8.9億元，同比增長24%。新開業(yè)項目包括青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯等商鋪簽約率創(chuàng)新高。其中，青島覽秀城上半年實現(xiàn)99%的出租率，五一檔期客流22.5萬人次。

而隨著旅游市場的活力不斷釋放，中國金茂的酒店業(yè)務(wù)也迎來“春暖花開”，業(yè)績顯著提升，在上半年，收入和經(jīng)營毛利較去年同期增長109%、212%，較2019年超出10%、10%。EBITDA較2022年同比增長11倍，較2019年超約14%。值得一提的是，中國金茂擁有的12個成熟運營的酒店全部保持行業(yè)領(lǐng)先。

值得關(guān)注的是，隨著城市化發(fā)展進入新階段，城市綜合體漸漸成為滿足人們美好生活的新引擎，也是城市的生命力所在。亞里士多德曾說過：“人們來到城市是為了生活。人們居住在城市是為了更好的生活?！?/p>

中國金茂也基于對新時代城市發(fā)展的變化，對城市運營的未來業(yè)務(wù)策略進行調(diào)整，意圖聚焦核心城市綜合體業(yè)務(wù)。管理層稱：“中國金茂過去重要的戰(zhàn)略是城市運營，未來城市運營的一個重要方向是增加一些核心城市綜合體獲取，尤其是既適合優(yōu)質(zhì)持有又能夠附帶部分高毛利開發(fā)的綜合體項目。”

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu) “雙輪兩翼”協(xié)同賦能

一直以來，中國金茂憑借多元的收入與豐富的融資渠道，保持穩(wěn)健財務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建安全的基本面。

在債務(wù)方面，企業(yè)上半年“三道紅線”保持“綠檔”標準。此外，短債占比、外幣債務(wù)占比也有所降低。數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，企業(yè)一年內(nèi)到期的債務(wù)為150億元，債務(wù)占比為14%，較去年底下降8個百分點；外幣債務(wù)占比30%，較去年底下降7個百分點。

同時，中國金茂也擁有強大的融資“造血”能力，上半年發(fā)行了多筆低利率債券及票據(jù)。在總體融資空間方面，管理層透露：“截至6月30日，大概有840億元的銀行授信額度、30億元中票額度以及35億元的CMBS，融資空間非常充裕?！?/p>

不僅如此，中國金茂在筑牢安全防線的基礎(chǔ)上，同時堅持長期主義，致力于走出全新的格局。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過了需求增量的高山，已經(jīng)到了穩(wěn)增長階段，在實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的進程中，如何贏得差異化優(yōu)勢是企業(yè)必須思考的問題。

中國金茂洞悉市場變化，合理調(diào)整企業(yè)總體戰(zhàn)略目標，繼續(xù)踐行“雙輪兩翼”戰(zhàn)略。除了在房地產(chǎn)端保持適度規(guī)模開發(fā)外，還在持有運營方面能貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流與增值收益。

此外，企業(yè)也在建筑科技與高品質(zhì)服務(wù)端尋找更多利潤增長點，其中，物業(yè)公司金茂服務(wù)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入13.53億元，同比增長23.4%，在管面積與合約面積，分別增長56%和35.8%。

同時，中國金茂也聚焦建筑科技，積極構(gòu)建核心技術(shù)能力，助力公司市值重構(gòu)。截至6月，公司旗下已累計擁有11家國家級高新企業(yè)和4家“專精特新”企業(yè)，上半年新申請專利62項，完成發(fā)明申請26項。

對于企業(yè)未來發(fā)展，中國金茂總裁陶天海也在業(yè)績會上表示：“中國金茂一方面將繼續(xù)通過提質(zhì)增效穩(wěn)住開發(fā)基本盤，另一方面將著力把持有、服務(wù)和科技打造成公司第二曲線?！?/p>

他還強調(diào)，企業(yè)將繼續(xù)保持穩(wěn)定高質(zhì)量發(fā)展，堅持效益優(yōu)良、規(guī)模適度、品質(zhì)領(lǐng)先，致力于發(fā)展成為以高品質(zhì)開發(fā)為核心，精品持有運營及城市綜合服務(wù)為支撐，科技創(chuàng)新為驅(qū)動的中國領(lǐng)先城市運營商。

（責任編輯：崔晨 HX015）