文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾

在“衣食住行”中，住房成本往往占據(jù)了打工人工資的大頭。自2022年開始，全國多個(gè)城市普遍出現(xiàn)房租下跌的趨勢，有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)還指出，一線城市房租跌幅比二線城市更高。

向來堅(jiān)挺的一線城市房租，為何跳水了？有房產(chǎn)中介人士表示，在當(dāng)下二手房交易承壓的行情之下，不少二手房業(yè)主出現(xiàn)惜售情緒，并將房源“由售轉(zhuǎn)租”，導(dǎo)致供應(yīng)量大增。與此同時(shí)，近些年一線城市外來常住人口減少，并流向了新一線和二線城市，也是導(dǎo)致一線城市房租下跌的原因。

“市場供應(yīng)充足下，房東如果想盡快成交，只能主動調(diào)低租金。租客選擇也更多了，往往要貨比三家?！鼻笆鲋薪槿耸空f道。

部分地區(qū)自如暫?！安罘吭础毙挛?/strong>

廣州業(yè)主陳明（化名）的房子已經(jīng)出租超過10年，但是卻從來沒遇到過像如今這般慘淡的行情。陳明的房子是個(gè)約50平方米的一居室，地處老城區(qū)核心位置和地鐵上蓋，附近商業(yè)配套完善，用陳明的話來說，“從來都不愁租不出去，一般上一任租客剛走，下一任租客就能接上。”

陳明的房子每個(gè)月租金約3300元，在疫情前，陳明還曾經(jīng)漲過幾次房租?！爸皫讉€(gè)租客都比較穩(wěn)定，一住就是兩三年，換租的時(shí)候我就會漲一次租金，每次提價(jià)100、200元，大概是房租的5%左右”

然而在去年8月，因?yàn)楣緲I(yè)務(wù)收縮，陳明當(dāng)時(shí)的租客突然就退租了，“合同期還沒結(jié)束，退租相當(dāng)于主動放棄一個(gè)月押金。”租客搬走后，陳明重新通過附近的房產(chǎn)中介“放盤”，但是這一次房源閑置了幾個(gè)月才最終找到新租客，而且房租不僅沒漲反而還降了。“大概降到疫情前的水平，3000元左右，不降價(jià)確實(shí)很難租出去。”陳明說道。

事實(shí)上，從2022年開始，受到新冠疫情以及宏觀經(jīng)濟(jì)等外部因素的影響，全國多個(gè)城市普遍出現(xiàn)租金下跌的趨勢。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年三季度全國重點(diǎn)40城月度租金水平為36.6元/平方米，同比穩(wěn)中有跌。

尤其是一線城市，租金同比跌幅高于二線城市。按照往年的經(jīng)驗(yàn)，每年的3月、7月是返城季和畢業(yè)季，屬于租房旺季，冬天則是淡季。然而，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，去年三季度，上海各月租金指數(shù)同比跌幅均在0.6%以內(nèi)，北京、深圳均在1.5%以內(nèi)。

一位廣州的房產(chǎn)中介表示，目前市場上的房源主要還是來自個(gè)人。整體來說，去年個(gè)人房源一居室租金普遍跌幅在個(gè)位數(shù)水平，二居室租金較為穩(wěn)定，跌幅最大的是三居室和四居室，跌幅超過10%。

此外，新浪財(cái)經(jīng)了解到，在廣州對于一些供應(yīng)量較大、入住率較低的樓盤，自如已經(jīng)暫停了新房源的委托申請。“自如的增益租模式需要一年12個(gè)月都得給業(yè)主打租金，如果租不出去，自如就處于虧損狀態(tài)?！币晃蛔匀绻ぷ魅藛T表示。

值得注意的是，與世界主要城市相比，我國核心城市的租金房價(jià)比明顯偏低。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，在全國重點(diǎn)50城中，2023年26個(gè)城市租金房價(jià)比低于2.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價(jià)較高，租金房價(jià)比也僅約1.5%左右。但是，柏林、新加坡、東京、倫敦、紐約等世界主要城市的租金房價(jià)比均高于3%。

陳明算過一筆賬，即便房租漲至3500元/月，他的房子的租金回報(bào)率也僅約1%。對于陳明來說，過去房租更多是一筆收益低同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也低且長期穩(wěn)定的收入，但是在當(dāng)前的行情下，陳明覺得“風(fēng)險(xiǎn)低和長期穩(wěn)定已經(jīng)談不上了?！?/p>

供需變了，二手房業(yè)主由售轉(zhuǎn)租

租金價(jià)格變動的根本原因還是源自供需關(guān)系的變化。從供應(yīng)的角度來看，在當(dāng)下二手房交易承壓的行情之下，由于出售周期拉長，而且售價(jià)低于預(yù)期，不少二手房業(yè)主出現(xiàn)惜售情緒，由售轉(zhuǎn)租的意愿上升，部分掛牌的二手房轉(zhuǎn)向租賃市場。

去年貝殼研究院做過一個(gè)不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月底，一線城市在平臺上掛牌“租售房源”的房源量同比高出10%以上。貝殼研究院報(bào)告還指出，去年1-10月，深圳房源成交周期達(dá)到近2個(gè)月，廣州超過2個(gè)月，上海超過1.5個(gè)月，北京接近1.5個(gè)月，而在2019年1-10月四個(gè)城市的房源成交周期均在40天內(nèi)，其中上海房源成交周期在1個(gè)月左右。

隨著個(gè)人業(yè)主出租房源顯著增加，房源出租速度放緩，現(xiàn)階段各城市租賃房源成交周期均處于較高位水平。前述房產(chǎn)中介表示，“市場供應(yīng)充足，房東如果想盡快成交，只能主動調(diào)低租金。租客選擇也更多了，往往要貨比三家，如果是換租的租客則比以前更早開始看房和選房?！?/p>

（一線城市個(gè)人業(yè)主房源成交周期 單位：天 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院）

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，當(dāng)前新的優(yōu)質(zhì)的租賃房源也不斷增加，包括保障性租賃住房等。隨著各個(gè)城市保障性租賃住房房源的供應(yīng)，實(shí)際上后續(xù)確實(shí)會分流一部分租賃需求。而一些長租公寓平臺，當(dāng)前房源也相對多，租客可選擇面大，自然會限制租金的上漲。

2021年國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，為保障性租賃住房項(xiàng)目提供了土地、財(cái)政、金融等一攬子優(yōu)惠政策，同年將保障性租賃住房納入REITs底層資產(chǎn)范圍，在此之后保障性租賃住房領(lǐng)域快速發(fā)展。

另一方面，從需求的角度來看，一線城市常住人口均呈現(xiàn)減少趨勢，北京、上海、深圳外來常住人口顯著減少，新一線城市或熱門二線城市對新市民、青年人的吸引力增強(qiáng)，使得一線城市租賃需求增速放緩。

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳2022年常住人口同比分別減少4.3萬、13.54萬、7.65萬、1.98萬人；北京、上海和深圳外來常住人口分別減少9.7萬人、25.73萬人、29.06萬人。

其中，北京是全國首個(gè)減量發(fā)展超大城市，外來常住人口自2016年開始呈現(xiàn)逐年減少，2022年外來常住人口比2015年減少37.4萬人。深圳外來常住人口自2021年開始減少，而2015年—2018年深圳常住人口每年保持超過70萬人口的增速。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，當(dāng)前不少企業(yè)經(jīng)營面臨困難較大，因此租賃市場的支撐效應(yīng)不強(qiáng)。若是過去幾年，當(dāng)進(jìn)入求職旺季，往往會產(chǎn)生租賃需求，自然也容易帶動房租上漲?！叭缃袂舐毾鄬﹄y，互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)對于人才需求量減少，也會影響到住房租賃市場?！?/p>

對于住宅租賃市場的發(fā)展，根據(jù)克而瑞的測算，2026年租賃市場規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.8萬億元，復(fù)合增長率為2%。貝殼研究院分析稱，未來1-2年內(nèi)租金水平上漲動力不足，未來租金水平很難再次出現(xiàn)快速回升，整體租金將保持相對平穩(wěn)。