南國花城不愧是開風氣之先的所在。就在住建部召開房地產融資部際協(xié)調會并在會上提出“充分賦予城市房地產調控自主權”后次日，1月27日，廣州就對限購政策再次進行了調整，而且力度不小，并從當日起就開始施行。

此前的2023年9月20日，廣州在一線城市率先調整限購政策。

今年1月27日廣州樓市政策調整，主要包括五方面：

在限購區(qū)域內，建筑面積120平方米以上的住宅不再納入限購范圍；

在限購區(qū)域內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋登記租賃備案手續(xù)的，購房時核減家庭住房套數；

在限購區(qū)域內，已經在廣州市存量房交易系統(tǒng)中掛牌并取得房源信息編碼的，購房時核減家庭購房套數；

具備合并不動產權證書條件的，購房人可以申請轉移登記業(yè)務、合并登記一并辦理；

商服類物業(yè)不再限定轉讓對象。

這5項調整，雖然語氣普通，但實際力度很大，每一項都直接指向近10年來全國房地產調控的核心手段——限購。

自這一輪房地產調控政策優(yōu)化以來，京滬深穗四個城市，一直是對限購政策調整力度最為敏感的城市。廣州此次松綁限購，其意義和影響絕不僅于一城一地。

廣州將建筑面積120平方米以上的住宅調整出限購范圍，體現(xiàn)的基本思路是“非剛需和基本住房需求，不再限購”。住房市場長期以來基本居住功能、改善居住功能和資產配置功能混同，在力行房住不炒多年后，投機投資需求基本已被驅離市場，但基本居住和高舒適度的改善居住功能仍然混同，在政策措施層面的體現(xiàn)就是一律限購。

此次政策調整后，改善型購房需求將被釋放出來，同時，更重要的是，非廣州戶籍的居民家庭，也可以直接到廣州購買建筑面積120平方米以上的住房。毫無疑問這將帶來不小的增量購買力，畢竟粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展近兩年成果卓著，廣州和深圳又是兩個核心級別的城市，周邊城市居民前往廣州購房的需求不在少數，這將在很大程度上活躍120平方米以上改善型住房的市場交易。

這項調整能夠取得的效果，值得深圳、上海、北京關注。

雖然“120平方米以上不限購”這個調整的力度足夠大，但我們不要把注意力只盯在這一條上。第二、三條的調整，中長期看，意義可能不亞于第一條。

這兩條的行文有點拗口，直白一點說，就是有房的居民家庭只要按照規(guī)定的手續(xù)辦理，把房子租了，房子雖然還是你的，但當你再購房進行資格認定的時候，這套房子就從你已有的房子限購套數里直接減除了。第三條步子邁得更大，只要你的房子掛牌去賣了，不管賣沒賣出去，當你再買房進行資格認定的時候，這套房子也從限購的套數中解除。

這兩條措施很有創(chuàng)新精神，就是試圖釋放已經在廣州購房、有房的人再次購買住房的增量需求，鼓勵他們改善居住條件，新購房屋。在這樣的政策框架下，限購區(qū)域內既有的限購套數實際上就能突破。這個口子開得妙，監(jiān)管部門有高人。

同等重要的是，措施的調整，還會作用于租賃市場，豐富租賃市場的房源供應，在一定程度上穩(wěn)定租金，從而通過市場化調節(jié)的手段，建立并維護更豐富的梯級住房體系，讓剛需性、改善性住房需求都有的放矢，各取所需，通過市場調節(jié)得以平衡。

至于第四條，措施也是奔著已有套數去的，符合合并不動產權證書條件下，原有的辦理程序，是合并和轉移分開辦理，這之中存在一個時間差?，F(xiàn)在改為同步辦理之后，可以一次性完成。同步解決了合并和轉移之后，一樣能夠達到減少居民家庭現(xiàn)有住房套數的效果，從而釋放出資格空間，可以購買新的住房。

一連串手段下來，在仍然保留了部分限購措施的情況下，增量購房需求得到了合理釋放，又確保基本住房需求市場不受潛在的價格波動沖擊，并且豐富活躍住房租賃市場。廣州這一次的政策調整與完善一箭三雕，在一定程度上做到了“既要，又要，還要”。

北京、上海、深圳、廣州之所以對限購政策調整與優(yōu)化較為敏感，很大程度上是因為擔心措施調整會導致市場波動，影響基本住房需求的保障。去年四季度以來，雖然在信貸政策等方面有所調整，但在限購政策這一基本制度層面，動作謹慎。尤其是上海和北京，上海直到最近才調整了兩個遠郊區(qū)的限購政策，而北京至今尚未對限購政策下手調整。

關注廣州限購政策調整未來一段時間的效果，將在一定程度上給其他幾個城市的政策調整，尤其是限購政策的調整提供參照。如果真的能夠實現(xiàn)“既要，又要，還要”，那么，其他城市的跟進又何樂而不為呢？

除了廣州本地市場的表現(xiàn)外，還需要關注這一政策調整后，在周邊區(qū)域和城市房地產市場帶來的連帶影響。廣州限購的進一步放開，是否會吸引更多周邊城市的購買力前往廣州購房。給當地及幅射區(qū)域房地產市場帶來的影響，應該是后續(xù)政策需要注意的著眼點。

相比于廣州和深圳，上海與北京兩座中心城市的公共資源稟賦更強，限購政策調整，外來需求對本地房地產市場的影響更大，直白一點說，就是上海北京如果借鑒廣州進行優(yōu)化調整，那么，其釋放的外來購房需求，肯定會大于廣州。因此，如何評估自身城市經濟與社會結構的特點，對既有限購政策進行精準有效的優(yōu)化調整，是擺在地方政府面前的一個復雜問題。

無論其他城市跟進與否，如何跟進，廣州“想辦法”的態(tài)度是應該受到歡迎的，也是值得借鑒的。中央政府部分已經從不同層面多次釋放出“充分賦予城市房地產調控自主權”的信號，接下來就要看地方政府如何科學作為、合理作為了。

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