3月22日，龍湖集團（0960.HK）發(fā)布2023年業(yè)績報。2023年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入1807.4億元，由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)248.8億元，同比增長5.7%。實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤128.5億元，利潤結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，其中運營及服務(wù)利潤貢獻占比持續(xù)提升，超過60%。

　　值得注意的是，運營業(yè)務(wù)已經(jīng)成為2023年龍湖業(yè)績的一大亮點。2023年，龍湖集團運營業(yè)務(wù)收入達129.4億元，同比增長8.9%，毛利率為75.9%。其中，截至2023年末，龍湖商業(yè)已開業(yè)城市達20個，累計開業(yè)運營的購物中心達88座，運營總建筑面積797萬平方米。

　　長租公寓業(yè)務(wù)明確多條產(chǎn)品線，成長為全周期、全業(yè)態(tài)的運營資管平臺，其中作為基本盤的龍湖冠寓，截至目前開業(yè)房間數(shù)12.3萬間。

　　“2023年，龍湖的五個航道業(yè)務(wù)全部實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，這也證明龍湖內(nèi)生性發(fā)展動力增強，同時，龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)的利潤占比已經(jīng)過半，增強了龍湖穿越周期底氣?！?月22日，在年度業(yè)績會上，龍湖集團管理層表示。

　　轉(zhuǎn)型高質(zhì)發(fā)展新模式

　　今年的政府工作報告提出，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　實際上，對于什么是房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，以龍湖為代表的謀求高質(zhì)發(fā)展的頭部房企已經(jīng)做出嘗試，并初步給出了答案。

　　在3月22日的年度業(yè)績會上，龍湖集團管理層表示：“有序壓降負(fù)債規(guī)模，以正現(xiàn)金流驅(qū)動發(fā)展，這是未來龍湖轉(zhuǎn)型和發(fā)展的思路。”

　　2023年，龍湖內(nèi)部提出了高質(zhì)量的發(fā)展模式。與高杠桿、高負(fù)債的舊模式相比，龍湖提出的新發(fā)展模式主要有三點不同，分別是經(jīng)營性現(xiàn)金流為正、有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降、經(jīng)營性收入和利潤持續(xù)增長。

　　具體而言，龍湖將業(yè)務(wù)分為開發(fā)、運營及服務(wù)三大板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等五個航道業(yè)務(wù)。其中，由商業(yè)投資、長租公寓組成的運營板塊，以及由物業(yè)管理、智慧營造組成的服務(wù)板塊，正成長為龍湖集團平穩(wěn)業(yè)績的新支點。

　　從龍湖2023年的業(yè)績報告來看，龍湖的新發(fā)展模式取得的成效是明顯的。2023年，龍湖運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻占比達到60%以上。

　　具體來看，商業(yè)投資2023年租金收入同比增長9%至102.8億元，全年如期新增運營12座商場，其中7座為輕資產(chǎn)，報告期末整體出租率為96.2%，較期初提升3個百分點。

　　截至2023年年底，龍湖開業(yè)的商業(yè)項目總計88座。2024年龍湖計劃將新開14座商業(yè)項目，其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)，也就意味著，到2024年龍湖開業(yè)的商業(yè)項目將超過100個。

　　長租公寓業(yè)務(wù)方面，2023年，冠寓及產(chǎn)城業(yè)務(wù)延續(xù)積極向好的勢頭，持續(xù)提升利潤貢獻，合計實現(xiàn)租金收入29.3億元，同比增長13%，近5年復(fù)合增長率為25%。其中，截至去年年底，龍湖冠寓累計已開業(yè)12.3萬間房源，開業(yè)6個月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元。

　　在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，已明確多條產(chǎn)品線，包含長租公寓“冠寓”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍海引擎”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、活力街區(qū)“歡肆”以及兒童醫(yī)院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬樹”，成為了一個由豐富業(yè)務(wù)構(gòu)成的運營資管平臺。

　　其中，“活力街區(qū)”歡肆是龍湖集團在2023年三十周年產(chǎn)品升維會上推出的全新品牌。據(jù)介紹，歡肆是龍湖集團全新打造的城市創(chuàng)新混合空間產(chǎn)品，通常由品質(zhì)公寓，疊加街區(qū)式商業(yè)混合而成，全國首個項目將在2024年年內(nèi)亮相開業(yè)。

　　管理層表示，接下來龍湖會針對長租公寓航道發(fā)布全新的品牌，未來長租公寓仍是航道業(yè)務(wù)的一部分，但龍湖的資管業(yè)務(wù)不止于長租公寓。

　　物業(yè)管理方面，2023年全年，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)收入總額102.8億元，毛利率為30.6%，物業(yè)在管面積達到3.6億平方米，客戶滿意度連續(xù)15年超過90%。在物企的成長與探索過程中，數(shù)字化、智慧化成果應(yīng)用對服務(wù)結(jié)果起到愈發(fā)重要的作用，龍湖智創(chuàng)生活打造智慧空間整體解決方案，實現(xiàn)城市、園區(qū)、社區(qū)、建筑的智慧運營。

　　2023年對于龍湖集團來說是具有轉(zhuǎn)型意義的一年。龍湖管理層表示，“當(dāng)前，龍湖集團以商業(yè)、長租公寓構(gòu)成的運營業(yè)務(wù)的毛利率已經(jīng)達到75%，服務(wù)業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理、智慧營造未來也將維持30%的毛利率水平。隨著開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率修復(fù)，加上運營和服務(wù)高毛利的驅(qū)動，相信龍湖集團的整體利潤將會迎來企穩(wěn)回升?！?/p>

　　穩(wěn)步壓降有息負(fù)債

　　克制、審慎并高度自律的財務(wù)盤面，是龍湖集團保持戰(zhàn)略主動性的前提，時刻保持財務(wù)安全，亦成為公司發(fā)展的基石。

　　截至報告期末，龍湖集團有息負(fù)債余額1926.5億元，較2022年末減少154億元，而龍湖自2022年就已經(jīng)開始主動、有序地壓降負(fù)債規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，2022年龍湖的有息負(fù)債余額為人民幣2080億元，相比2021年末壓降139億元。

　　2023年，龍湖凈增174億元經(jīng)營性物業(yè)貸，平均融資成本3.65%。2023年7月，龍湖獲得5年期的31億港元銀團貸。2023年8月和12月，龍湖分別發(fā)行兩期中債增進擔(dān)保債券，規(guī)模分別為11億元、12億元，利率分別為3.50%、3.66%，期限均為3年。此外，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據(jù)剩余額度高達407億元，境外貸款及美元債剩余額度達12.8億美元。

　　現(xiàn)階段，龍湖不僅整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，債務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。截至報告期末，龍湖的外幣債務(wù)占比進一步下降至17.7%，其中100%的外債已做到期對沖，全面規(guī)避匯率波動風(fēng)險。

　　今年3月8日，龍湖集團提前完成兌付總規(guī)模為46.1億元CMBS債券(資產(chǎn)支持專項計劃)，截至目前，龍湖集團2024年內(nèi)已經(jīng)兌付或提前兌付的境內(nèi)債券達到103.1億元。

　　在如今政策的支持下，龍湖堅持低成本的融資渠道，進一步加大經(jīng)營性物業(yè)貸款融資力度，整體借貸成本僅為年利率4.24%，平均合同借貸年期進一步拉長至7.85年。

　　龍湖管理層在業(yè)績會上表示，目前公司跟國有六大行及部分股份制銀行進行了深度合作，融資額度較為充裕。融資結(jié)構(gòu)方面，銀行融資占比接近80%，“未來這個占比還會逐步提升，助力整個公司穿越周期。”

　　此外，隨著新政支持力度的加大，今年龍湖存量經(jīng)營性物業(yè)貸置換增量已超過110億元。

　　一如既往穩(wěn)健的財務(wù)盤面和安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，令龍湖集團始終保持民營房企境內(nèi)外高信用評級，也收獲了機構(gòu)的認(rèn)可。

　　摩根大通在報告中認(rèn)為，龍湖是業(yè)內(nèi)管理最好的民營房企之一，其審慎的財務(wù)管理、精心規(guī)劃的債務(wù)到期安排、良好的土儲，幫助龍湖穿越周期。此外，由于龍湖較早布局商業(yè)，摩根大通認(rèn)為龍湖目前的租金和經(jīng)營性收入已經(jīng)可以覆蓋利息支出。

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