三大央企聚齊，北京南中軸上大紅門，中海、金茂和華潤(rùn)買哪個(gè)？

來源：智能家居時(shí)間：2024-04-02 17:59

一提起北京南城，大家固有的印象便油然而生，南三環(huán)不如北五環(huán)一點(diǎn)都不夸張，這也是不容回避的現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然這跟北京發(fā)展定位有很大關(guān)系，北邊互聯(lián)網(wǎng)高科技公司云集，南部有鐵路建設(shè)，也很難有太大的團(tuán)塊式布局，當(dāng)然可能還有其他原因。

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顛覆南城印象何其難？

實(shí)際上，不僅如此，歷史上，南城也多是底層老百姓生活的地方。上世紀(jì)90年代自然形成了一條裁縫街，后來演變成服裝批發(fā)市場(chǎng)，到21世紀(jì)形成規(guī)模，2010年左右達(dá)到頂峰，構(gòu)成了較大規(guī)模的大紅門服裝商業(yè)圈。好吧賴吧，當(dāng)時(shí)也算是這里的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)了。

不過隨著城市升級(jí)，定位和規(guī)劃也在調(diào)整，曾是北京乃至華北地區(qū)最大的服裝批發(fā)交易中心之一的大紅門服裝商貿(mào)城，如今變身南中軸國(guó)際文化科技園，旨在打造以人為本、綠色低碳、活力智慧的創(chuàng)新社區(qū)，建設(shè)國(guó)際一流“科技+文化”新地標(biāo)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)新高地。

氣質(zhì)聽起來立馬不一樣了，當(dāng)然這只是大紅門地區(qū)蛻變的一個(gè)縮影。以南中軸國(guó)際文化科技園全面開園為標(biāo)志，大紅門地區(qū)“華麗轉(zhuǎn)身”邁出了新步伐。

要說改變大家固有印象的還得是開發(fā)商，在大紅門地區(qū)，這兩年中海和金茂兩大央企開發(fā)商已經(jīng)在此重倉(cāng)布局，并且也在配合南城升級(jí)完善配套，而在去年底又迎來了一個(gè)重量級(jí)央企，那就是華潤(rùn)，今年3月25日已經(jīng)取得預(yù)售許可證。

至此，三大央企齊聚北京南三環(huán)，開始了他們之間的合作與競(jìng)爭(zhēng)。沒錯(cuò)，不僅要合作，還要競(jìng)爭(zhēng)。因此，也把很多人的目光吸引到了大紅門。全城目光聚焦這里，那就看這里是否禁得起推敲了。

當(dāng)然，嚴(yán)格來說，三個(gè)項(xiàng)目主打南三環(huán)板塊，但實(shí)際上緊貼四環(huán)內(nèi)，我想購(gòu)房者對(duì)這種表述早就見怪不怪，心里清楚就行了。

過去都說買房要跟著開發(fā)商的布局，如今這句話不再那么放之四海而皆準(zhǔn)，但沒有失效，三大央企三雄鼎力的大紅門板塊，或許將改變這里的格局，也讓很多人知道了一個(gè)新名詞——首都商務(wù)新區(qū)，這就是未來大紅門地區(qū)的新定位，無限發(fā)展空間。

如果不是他們瞅準(zhǔn)了這里的新機(jī)會(huì)，那么他們就一定會(huì)努力為這里創(chuàng)造更多的新機(jī)會(huì)。因?yàn)樗麄兪茄肫蟆?/p>

南北城的差異并非一朝一夕形成的，要想改變大家固有的認(rèn)知，或者說改變城市的形象，也不是一天兩天能做到的。但可以看出來，南城在發(fā)力。還是多給它點(diǎn)時(shí)間。

說到這里還是不禁要吐槽一下，就那個(gè)大紅門地鐵換乘你說都公布多長(zhǎng)時(shí)間了，當(dāng)年都官宣具體時(shí)間了，媒體也報(bào)道了，到現(xiàn)在還沒有實(shí)現(xiàn)。據(jù)說現(xiàn)在僵持在拆遷上。不知道隨著眾多開發(fā)商入駐，與當(dāng)?shù)匦纬沙钢?，?huì)不會(huì)促進(jìn)工程的實(shí)施進(jìn)度呢？

中軸之上的首都商務(wù)新區(qū)定位有多高？

說起大紅門核心區(qū)域，地處南三環(huán)和三四環(huán)之間，從地理位置上看絕對(duì)是難得的區(qū)域，而且正處在南中軸線上，四環(huán)內(nèi)供地是幾乎不多見了。交通是出了名的四通八達(dá)，這里除了方便的交通外，就是宜居的環(huán)境。

大大小小的公園就不說了，有很多，最大的就是南苑森林濕地公園，作為首都南部結(jié)構(gòu)性生態(tài)綠肺，南苑森林濕地公園全部建設(shè)完成后，將成為首都中心城區(qū)最大的綠色開放空間。而附近的涼水河也是城中一景，近些年改造得也很不錯(cuò)，未來可期。

過去這里產(chǎn)業(yè)少，就剩歷史和文化了，三天三夜都說不完。大紅門歷史悠久，就是當(dāng)年皇家南苑獵場(chǎng)的北大門，也叫北大紅門，后來就叫大紅門。大紅門在明清時(shí)期是南苑的重要城門，它是帝王赴南苑必經(jīng)和歇憩之地。

最主要的還是看今天及未來的規(guī)劃。

《北京豐臺(tái)區(qū)大紅門地區(qū)街區(qū)控制詳細(xì)規(guī)劃2020-2035》，其中重點(diǎn)提到首都商務(wù)新區(qū)，在所有商務(wù)區(qū)中，這是唯一用“首都”命名的，可見其定位之高，標(biāo)準(zhǔn)是高于麗澤商務(wù)區(qū)的，這也為未來提供了無限的想象空間。

大紅門地區(qū)（首都商務(wù)新區(qū)核心區(qū)）作為新時(shí)代服務(wù)保障首都功能的示范區(qū)、帶動(dòng)城市南部地區(qū)發(fā)展的引領(lǐng)區(qū)、有國(guó)際吸引力的首都商務(wù)新高地和有世界影響力的文化藝術(shù)新中心。

地區(qū)集中布局中央芭蕾舞團(tuán)、國(guó)家自然博物館、博物館群等國(guó)家級(jí)文化設(shè)施，打造高水平首都文化功能承載地；培育構(gòu)建以文化為主導(dǎo)功能，以科技創(chuàng)新、國(guó)際商務(wù)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，以高端商業(yè)為配套的“1+2+1”產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，加快集聚文化創(chuàng)意、商業(yè)服務(wù)等功能業(yè)態(tài)。

南中軸地區(qū)曾是皇帝南巡的出發(fā)地、各國(guó)信使來朝的必經(jīng)之地。所以未來，將繼承外交文化基因，加強(qiáng)國(guó)際交往功能植入，推動(dòng)重點(diǎn)國(guó)際交往設(shè)施空間優(yōu)化和功能提升。

從首都商務(wù)新區(qū)定位看，未來將會(huì)吸引更多的企業(yè)入駐，聚集大量新一批的中高端居住群體。

三大央企開發(fā)商布局大紅門地區(qū)自然也是看到了這里的規(guī)劃定位，以及未來無限的成長(zhǎng)和發(fā)展空間。當(dāng)然，眼下還有很多的規(guī)劃需要落地，大家看到的還更多的是期待，可往往價(jià)值就源于期待。三環(huán)+南中軸+首都商務(wù)新區(qū)，豐臺(tái)的重頭戲都集中在了這里。

三大央企決戰(zhàn)大紅門，誰更勝一籌？

對(duì)于三大央企的項(xiàng)目或者說產(chǎn)品，我想不用過多介紹，其實(shí)大家都很熟悉，可是三家同處一個(gè)區(qū)域，緊挨著，他們有共同的使命，就是打造優(yōu)質(zhì)板塊，配套和環(huán)境上基本上沒差別。但從產(chǎn)品來說，誰更勝一籌，或者說購(gòu)房者應(yīng)該選擇哪一家呢？有點(diǎn)不好選。據(jù)了解，華潤(rùn)中環(huán)悅府與中海和瑞叁號(hào)院、永定金茂府都分別拿出了自己最高端的產(chǎn)品系。

華潤(rùn)是去年底拿的地，相比更早入駐的中海和金茂，拿低價(jià)格更高，樓面價(jià)6.82萬/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)9.5萬。三個(gè)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)一樣，但是成本價(jià)高出了1萬多，這就對(duì)后續(xù)賣房形成一定的壓力。作為后來者，華潤(rùn)肯定是看好該區(qū)域，而且也是其他兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)做了很多鋪墊的，但是能不能后來者居上呢？

中海和金茂都在實(shí)際銷售過程中給出了一定的折扣，比如中海和瑞叁號(hào)院網(wǎng)簽均價(jià)約8.89萬元/平方米，而永定金茂府網(wǎng)簽均價(jià)約為9.33萬元/平方米。金茂比中海拿地稍微高一些。那是不是也意味著拿地更高的華潤(rùn)在銷售價(jià)格上不占優(yōu)勢(shì)呢？

要想贏得購(gòu)房者信任，占得市場(chǎng)先機(jī)，就得從產(chǎn)業(yè)和服務(wù)上升級(jí)并做出差異化，可以說競(jìng)爭(zhēng)壓力還是很大的，所以只能尋求更高的配置平衡。

中海和瑞叁號(hào)院，分為南、北兩個(gè)區(qū)，其中北區(qū)5棟樓，南區(qū)8棟樓，共計(jì)13棟樓，748戶。面積分布是108平三居-137平四居-159平四居。全部?jī)商輧蓱?，精裝交付。容積率2.4，控高45米。

永定金茂府容積率2.6，限高45米（局部限高60米）。規(guī)劃8棟樓，452套，10-17層的小高層，面積有111平、130平、155平和175平多種戶型格局。

華潤(rùn)中環(huán)悅府小區(qū)容積率2.4，共6棟樓326戶左右，1-4號(hào)樓總層17層（兩梯兩戶），5-6號(hào)樓總層11層（一梯兩戶）。面積130-200平方米。

三個(gè)項(xiàng)目戶型上都有大小戶型設(shè)計(jì)，大差不差，就看你自己家庭需要，主要還是看個(gè)人的偏好吧，這個(gè)不多說。不同的是，華潤(rùn)中環(huán)悅府代建一個(gè)幼兒園。

在學(xué)校方面，華潤(rùn)這里將有一個(gè)九年一貫制學(xué)校，建成后擬交由北京十二中辦學(xué)，命名為佟麟閣學(xué)校。華潤(rùn)中環(huán)悅府、中海和瑞叁號(hào)院、永定金茂府都將納入該校入學(xué)服務(wù)范圍。

周邊的交通也不用多說，雙地鐵8號(hào)線和10號(hào)線交匯，通往國(guó)貿(mào)、麗澤、金融街三大產(chǎn)業(yè)園非常方便，8號(hào)線貫穿北京南北。周邊配套設(shè)施齊全，比如大紅門購(gòu)物中心、銀泰百貨、合生匯等，當(dāng)然，合生匯稍微遠(yuǎn)了一點(diǎn)，但也不過兩公里。醫(yī)療資源也十分豐富，有北京市多家三甲醫(yī)院。

畢竟是三環(huán)，所以配套相對(duì)比較成熟，但說實(shí)話質(zhì)量都不是太高，尤其是沒有什么像樣的學(xué)區(qū)，如果你愿意投資未來，9.5萬的價(jià)格雖然相比周邊二手房要高不少，但附近確實(shí)沒有如此高品質(zhì)的項(xiàng)目。三大央企按照以往的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，必然拉升本區(qū)域價(jià)值。

不吹不黑，客觀評(píng)價(jià)，首都商務(wù)新區(qū)的規(guī)劃很好，定位很高，但仍需要時(shí)間沉淀，現(xiàn)在城市界面比較一般，但板塊定位很明確和清晰，未來藍(lán)圖可期，這三個(gè)項(xiàng)目算是內(nèi)城豪宅中比較有性價(jià)比的宜居改善產(chǎn)品。一個(gè)高端優(yōu)質(zhì)的居住組團(tuán)片區(qū)正在改變南三環(huán)的格局，他們來得有點(diǎn)晚，但又似乎是剛剛好。