1

房地產(chǎn)盛景之時(shí)，江湖上總是流傳著房姐、房爺?shù)膫髡f(shuō)。這些傳說(shuō)模棱兩可，虛無(wú)縹緲，難以證實(shí)又難以證偽，看客們夾雜著復(fù)雜的情緒追問(wèn)事實(shí)，有憤怒、有質(zhì)疑，但更多的可能還是嫉妒，痛陳社會(huì)公平的同時(shí)，內(nèi)心或多或少都會(huì)略過(guò)一絲雜念：房姐、房爺為什么不是我？

在那時(shí)，房姐、房爺是幸福的代名詞。但時(shí)過(guò)境遷，現(xiàn)在，在一些場(chǎng)合里，這個(gè)稱(chēng)謂或許雜糅著某種辛酸與無(wú)奈。

瓷磚行業(yè)的龍頭企業(yè)馬可波羅應(yīng)該對(duì)此深有體會(huì)。這家公司和它的關(guān)聯(lián)公司名下，現(xiàn)在至少有927套房，但這近千套房并不能帶來(lái)絲毫的幸福感。因?yàn)槎际情_(kāi)發(fā)商用了它家的瓷磚欠錢(qián)不結(jié)賬用來(lái)抵債的房子。

這些房子都來(lái)自昔日聲名顯赫的開(kāi)發(fā)商，這個(gè)名單可謂是熠熠生輝：恒大、融創(chuàng)、金科、陽(yáng)光城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、綠地、碧桂園、首創(chuàng)、合景泰富、卓越等等。在房地產(chǎn)的黃金年代，和這么多開(kāi)發(fā)商做生意，說(shuō)明這位東莞老板的生意做得很成功。

但是現(xiàn)在，同樣是這樣一份名單，卻只能帶來(lái)“壞賬”的擔(dān)憂(yōu)，他們當(dāng)中相當(dāng)大比例已經(jīng)爆雷，欠供應(yīng)商的錢(qián)一時(shí)半會(huì)是還不上了。

一位了解情況的朋友告訴我們，這些用來(lái)抵債的房子中，有相當(dāng)大比例都有“保交樓”的問(wèn)題，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商雖然拿房子來(lái)抵債，但是這房子還沒(méi)建成，能不能完全交付存在一定的問(wèn)題，“很多都沒(méi)辦網(wǎng)簽，因?yàn)椴痪邆錀l件”。

這種情況恒大最多，一共724套。抵債一般都按照市價(jià)抵，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)替供應(yīng)商考慮房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了的問(wèn)題。這700多套房當(dāng)時(shí)的市價(jià)是6.8億多元人民幣，但現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)只值大約4.7億人民幣，中間損失了大約2.1億不說(shuō)，這些房子還都尚未辦理網(wǎng)簽，也就是說(shuō)什么時(shí)候能拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證還是個(gè)謎。

恒大用來(lái)抵債的房子中，也不乏北京恒大上和府、廣州恒大翡翠華庭這樣位于一線城市的房產(chǎn)，上和府給了16套，翡翠華庭給了38套，這兩個(gè)項(xiàng)目都封頂了，但是沒(méi)有辦理網(wǎng)簽。

所以，雖然這些房子都到了馬可波羅的關(guān)聯(lián)企業(yè)名下，但無(wú)奈，只能作為壞賬100%計(jì)提了損失。這個(gè)房爺，當(dāng)?shù)貌豢芍^不憋屈。

2

說(shuō)實(shí)話，我們比較費(fèi)解：作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商，馬可波羅為什么一定要選擇現(xiàn)在上市。探究這一點(diǎn)或許沒(méi)有太大的意義，但是，馬可波羅當(dāng)下面臨的些許窘境，卻是房地產(chǎn)衰敗后，龐大產(chǎn)業(yè)鏈條一并凋零的縮影。

馬可波羅近三年的大客戶(hù)中，房地產(chǎn)企業(yè)所占比例極大。2023年中，前五大客戶(hù)中，從第二到第四都是開(kāi)發(fā)商，分別是恒大、萬(wàn)科和中海；2022年的前五大客戶(hù)中更是有四個(gè)是開(kāi)發(fā)商，除了恒大、萬(wàn)科、中海之外，還多了個(gè)保利；2021年的前五大客戶(hù)，一樣也是開(kāi)發(fā)商“五占其四”。

在這三年的前五大客戶(hù)中，開(kāi)發(fā)商貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額占比都在10%~15%甚至更高，而前五大客戶(hù)中貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額，占馬可波羅總銷(xiāo)售的比例一般也就在20%左右。由此可見(jiàn)，馬可波羅端的其實(shí)是房地產(chǎn)的飯碗。

恒大已經(jīng)爆雷兩年多了，去年仍然高居馬可波羅主要客戶(hù)的第二位，收入占比4.49%。甚至在恒大已經(jīng)有多名高管被采取強(qiáng)制措施的2023年，馬可波羅還和廣東恒大物流有限公司簽訂了《2023 年度綜合性戰(zhàn)略合作協(xié)議》，有效期一年。了解情況的朋友說(shuō)，這個(gè)合同金額9000萬(wàn)元以上。

供貨沒(méi)供貨，我們沒(méi)有掌握確切的信息，但是如果供貨了，多半這個(gè)貨款是很難要回來(lái)了。

別說(shuō)恒大，就是萬(wàn)科，最近的日子也不好過(guò)。好在有中海這樣的國(guó)資房企保底。不過(guò)，剛剛新晉地產(chǎn)一哥的保利地產(chǎn)，2023年從它前五大客戶(hù)的序列中退了出去。2021、2022兩年，馬可波羅從保利地產(chǎn)那里得到的銷(xiāo)售收入將近7億元。

當(dāng)然，現(xiàn)在國(guó)資房企的賬期也變長(zhǎng)了，不是沒(méi)錢(qián)，而是行業(yè)狀況江河日下，誰(shuí)都希望錢(qián)留在自己手中的時(shí)間長(zhǎng)一些，這一點(diǎn)，乙方能夠理解，只要最后能結(jié)賬就行。

3

5年前，無(wú)論做什么生意的，都想竭盡全力結(jié)交開(kāi)發(fā)商，地產(chǎn)黃金時(shí)代的顯著特征就是大家一起賺錢(qián)。但現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商成了生意場(chǎng)上避之不及的群體，除了要賬的，都想盡快撇清關(guān)系。

如果帶著龐大的應(yīng)收賬款甚至是壞賬，馬可波羅不太可能上市成功，所以，剝離壞賬就成了規(guī)定動(dòng)作。2021、2022兩年，馬可波羅向關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓了很多筆應(yīng)收賬款的權(quán)益，這其中涉及到13家企業(yè)，只有一家不是開(kāi)發(fā)商。

這些開(kāi)發(fā)商的名單里，自然包括恒大、金科這樣已經(jīng)爆雷的企業(yè)，甚至還有萬(wàn)科這樣的優(yōu)等生。這些交易中，2022年應(yīng)收賬款的原值是約1.46億人民幣，2021年更多，約6.67億元人民幣。

這些應(yīng)收賬款還要分別按照比例作為壞賬計(jì)提。恒大、金科的計(jì)提比例是最高的，100%都按壞賬計(jì)提了，萬(wàn)科最低，只按10%的比例計(jì)提壞賬。這樣算下來(lái)，壞賬準(zhǔn)備金大約在6.82億元左右。

接下這些債權(quán)的是東莞市唯美裝飾材料有限公司（下稱(chēng)唯美裝飾），黃建平作為自然人擁有這家公司44.019%的股份，是馬可波羅的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣一來(lái)，用來(lái)上市的馬可波羅財(cái)務(wù)報(bào)表賬面上就好看多了，至少不用背著龐大的可能變成壞賬的應(yīng)收賬款上去上市了，那樣不厚道。

那么，唯美裝飾接下這些債權(quán)的錢(qián)又是從哪來(lái)的呢？這一點(diǎn)我們不清楚，只知道，2021、2022年兩年馬可波羅分了兩次紅，一次5億元人民幣，另一次大約3.2億元人民幣。

按照官方披露的信息，馬可波羅此次打算發(fā)行10%的股票，募集資金大約32億元人民幣，這么簡(jiǎn)單算下來(lái)，馬可波羅的估值高達(dá)320億元人民幣。

如果不是恒大這樣一長(zhǎng)串閃耀的名字，我們可能很難關(guān)心馬可波羅的命運(yùn)，但是，我們更相信，這家公司對(duì)那927套房并沒(méi)有太大興趣，他們寧愿拿回貨款，變成現(xiàn)金。這樣的房爺房姐當(dāng)?shù)貌⒉恍腋?，活得也不踏?shí)。

還有更多的供應(yīng)商和馬可波羅一樣，只是他們的財(cái)力無(wú)法與瓷磚行業(yè)的龍頭相比。

這些冰冷而準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及供應(yīng)商的命運(yùn)足以說(shuō)明， 所謂“一鯨落，萬(wàn)物生”，純屬扯淡。 

相關(guān)知識(shí)

預(yù)算200萬(wàn)在蘇州買(mǎi)學(xué)區(qū)房,我有3個(gè)建議!
如果有第二套房，我還這樣選裝修
韓樓市調(diào)控5大招，特定人群只能一套，多套房者拋售還來(lái)得及嗎？
回老家買(mǎi)房，是我犯過(guò)最大的錯(cuò)誤！
還貸三年，我不得不把房賣(mài)了
北京我愛(ài)我家擅自發(fā)布房源信息被罰！網(wǎng)友：才罰兩萬(wàn)，賣(mài)一套房賺多少？
廣州樓市:好房子都有這些特征,看完我明白了
煥新生活|用天洋墻布現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)裝修我的第一套房
業(yè)主:物業(yè)費(fèi)我繳50 租戶(hù):我150
關(guān)于樓市調(diào)控，我有十個(gè)不成熟的小觀點(diǎn)