文｜鄧浩志

國(guó)常會(huì)：繼續(xù)儲(chǔ)備房地產(chǎn)去庫(kù)存政策

6月7日國(guó)常會(huì)上提出: 要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化,繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。

我們先看一組香港樓市的數(shù)據(jù)。香港二手樓價(jià)連跌六周，見(jiàn)十二星期低位，中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新報(bào)143.74點(diǎn)，周環(huán)比跌0.03%，跌幅明顯收窄。主要由于期內(nèi)港股上升，以及元朗有新盤(pán)銷情理想，市場(chǎng)氣氛略為好轉(zhuǎn)。四區(qū)樓價(jià)中，只有九龍區(qū)錄得跌幅，下跌逾1%。編制指數(shù)的機(jī)構(gòu)表示，受到銀行收緊按揭，以及減息的預(yù)期影響，近期新盤(pán)銷售放緩，二手市道持續(xù)拉鋸，預(yù)期短期樓價(jià)持續(xù)下調(diào)。

連續(xù)觀察香港樓市撤辣之后的表現(xiàn)，樓市已經(jīng)由之前火爆，轉(zhuǎn)入當(dāng)下的買(mǎi)賣雙方力量爭(zhēng)持階段。很明顯，前期積累的需求在新政松綁，徹底釋放完之后，缺乏后繼購(gòu)買(mǎi)力是當(dāng)下香港樓市的主要問(wèn)題。如果沒(méi)有新增購(gòu)買(mǎi)力入場(chǎng)補(bǔ)充，香港樓市不排除2、3個(gè)月之后再次陷入低迷。

同樣道理，中國(guó)內(nèi)地樓市在5月一系列刺激政策出臺(tái)之后，呈現(xiàn)多年未見(jiàn)的火爆。但這種繁榮能夠維持多久？我與業(yè)界許多朋友都有相似的擔(dān)憂。

而好的消息是，6月7日，國(guó)常會(huì)提出繼續(xù)儲(chǔ)備房地產(chǎn)去庫(kù)存政策。管理層似乎感受到了市場(chǎng)潛在的猶豫，聽(tīng)到了業(yè)界的聲音。所以穩(wěn)樓市政策很可能會(huì)繼續(xù)加碼?；乜辞皫纵啒鞘写碳ふ?，包括香港樓市撤辣，效果都是2個(gè)月左右時(shí)間逐漸消退。因此政策有必要做好再次加碼的準(zhǔn)備，加碼直到市場(chǎng)復(fù)蘇為止，加到資金相信市場(chǎng)會(huì)復(fù)蘇為止。

房貸先息后本越來(lái)越多，買(mǎi)家慎用
最近一段時(shí)間，國(guó)內(nèi)多家銀行全新推出“先息后本”的房貸產(chǎn)品。什么叫“先息后本”呢？其實(shí)也是一種貸款還款方式，其特點(diǎn)是在一段時(shí)間內(nèi)只支付利息，最后一次性支付本金。優(yōu)點(diǎn)是還款前期只給利息，壓力沒(méi)這么大，而所有壓力都集中在最后一次性還本付息上。

我是這樣看的：

1、目前市場(chǎng)上已有三種還款方式。

分別是還款先多后少，節(jié)省利息的“等本金模式”，每月還款金額固定，使用最普遍的“等本息模式”，還有剛才所說(shuō)的前松后緊，利息較高的“先息后本模式”。理論不同產(chǎn)品，可以對(duì)應(yīng)不同人群的需求。

2、買(mǎi)房，無(wú)論自住還是投資甚至投機(jī)，都要量力而行。在微觀世界中，不確定性就是自然界最基本的規(guī)律。所以也就不存在包賺不賠的買(mǎi)賣。既然萬(wàn)事不確定，也就沒(méi)有必要傾其所有下注。房?jī)r(jià)也是，哪怕是大城市，核心城區(qū)，繼續(xù)嚴(yán)重超跌的概率也不是不存在。

選擇“先息后本”的朋友尤其要注意這一點(diǎn)，因?yàn)椴糠秩丝赡苷J(rèn)為房?jī)r(jià)即將反彈，或者最終都會(huì)反彈，當(dāng)然我也是這樣認(rèn)為的。所以他們采取“先息后本”辦法賭一把，前期還款壓力小，等房?jī)r(jià)反彈后再把房子賣出，連本帶利一起賺回來(lái)。在此，我要提醒的是小概率事件不等于不會(huì)發(fā)生。

3、“先息后本”反而適合有錢(qián)人用。

對(duì)于那些有錢(qián)但短期周轉(zhuǎn)有困難的客戶，先息后本，資金到位還清，倒是一個(gè)解決周轉(zhuǎn)問(wèn)題，降低融資成本的方案。如果你本都沒(méi)有多少，期待房?jī)r(jià)上漲能把你的本金賺回來(lái)，那不是不可能呢。而是這個(gè)想法所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)不劃算。

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