再談北京寫字樓丨CBRE劉煥麗：復(fù)雜市場中的變與不變

來源：智能家居時(shí)間：2024-07-08 10:40

　　時(shí)隔一年，在正大中心北塔的企業(yè)會議室里，我們再次見到了世邦魏理仕（以下簡稱CBRE）華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗。這一年來，相較于北京寫字樓市場的變化，她自身的變化看起來并不大，大方舒展，風(fēng)趣依舊。

　　從會議室的窗戶向外看，能夠輕易眺望首都的壯麗輪廓，遠(yuǎn)處的城市邊際線與近處林立的寫字樓交織成一幅繁華的圖景。談起這些寫字樓的“前世今生”，劉煥麗如數(shù)家珍，深耕行業(yè)二十余年，她親歷了北京商辦市場從興起到調(diào)整的每一個(gè)階段。但當(dāng)目光轉(zhuǎn)向未來，不確定性如繚繞的霧氣，將前方的道路變得模糊難辨，即便是這位經(jīng)驗(yàn)豐富的老將，也難免在某些時(shí)刻，對未來走勢感到迷茫。

　　不過，不確定性迷霧中也有共識，豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和卓越的戰(zhàn)略智慧是企業(yè)穿越周期不可或缺的條件。幸運(yùn)的是，劉煥麗及其領(lǐng)導(dǎo)的CBRE華北區(qū)域團(tuán)隊(duì)一直在不斷積累與提升這些素質(zhì)。如今，憑借這些生存智慧，他們正在復(fù)雜的市場中尋找自己的新定位，續(xù)寫新故事。

　　難免價(jià)格戰(zhàn)

　　2024年，內(nèi)卷成為各行各業(yè)的關(guān)鍵詞，北京寫字樓市場也不例外。談及過去這一年，劉煥麗頗多感觸。“新租戶的涌入和擴(kuò)租需求非常少，更多的是存量之間互相廝殺。”

　　市場是雙方交易的場所，當(dāng)租戶“躲”起來時(shí)，業(yè)主就會逐漸陷入競爭，為了爭搶存量需求，焦急的業(yè)主們不得不卷入價(jià)格戰(zhàn)?！爱?dāng)前北京寫字樓市場呈現(xiàn)出價(jià)格戰(zhàn)越來越激烈的態(tài)勢，CBD和金融街這種傳統(tǒng)的強(qiáng)勢區(qū)域也未能幸免。各方為了爭奪市場份額而不斷降低價(jià)格，導(dǎo)致業(yè)主利潤被嚴(yán)重壓縮?！?/p>

　　以丟失利潤為代價(jià)的價(jià)格戰(zhàn)無疑不是長期行為，但被裹挾其中的個(gè)體，能做的其實(shí)有限?！白鳛榉?wù)商，我們是一手托兩端，既要考慮業(yè)主的利益，也要照顧到租戶的需求。從健康發(fā)展的角度來說，無底線的價(jià)格戰(zhàn)肯定是傷害市場的。但當(dāng)下的北京商辦市場里，盡管我們希望大家能夠達(dá)成不降價(jià)、通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來吸引和留住客戶的共識，實(shí)際操作中卻往往變形，一旦有競爭者出于各種原因選擇了降價(jià)策略，整個(gè)市場的平衡就可能被打破。其他商家為了保持競爭力，不得不跟隨降價(jià)?！?/p>

　　價(jià)格戰(zhàn)帶來的直接影響就是業(yè)主方利潤的不斷縮水?！芭c疫情前相比，盡管表面租金可能只降低了百分之十幾，但考慮到時(shí)間成本、財(cái)務(wù)成本以及通貨膨脹等因素，實(shí)際降幅可能更大，接近20%至30%，對于一些業(yè)主來說已經(jīng)構(gòu)成了沉重的負(fù)擔(dān)?！?/p>

　　現(xiàn)狀何時(shí)能改善？劉煥麗并不樂觀，她判斷供大于求的狀態(tài)暫時(shí)較難緩解，主要是由于近幾年北京市場的供應(yīng)量太大但新增租賃需求不斷萎縮。另一方面，隨著一些“非市場化資產(chǎn)”的資產(chǎn)逐漸浮出水面，北京商辦市場的供需矛盾或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。“這些資產(chǎn)主要包括國央企的不動產(chǎn)資產(chǎn)等，它們隨著國家政策的推動和市場需求的變化，正逐步成為市場的重要組成部分，或會直接影響供需關(guān)系”，劉煥麗透露。

　　“以前，寫字樓租賃是市場行為，企業(yè)在選擇辦公空間時(shí)，更多是基于市場條件、成本考量以及員工需求，追求的是快速、高效地獲取最適合的辦公空間。但未來一些如政府相關(guān)的硬科技企業(yè)可能會更傾向于直接選擇這些新增加的具備國央企背景的項(xiàng)目，而非進(jìn)入市場進(jìn)行新的物業(yè)租賃或購買?！?/p>

　　目前來看，空置率不斷走高，價(jià)格戰(zhàn)也趨激烈，不樂觀的情緒在行業(yè)中蔓延。一部分人認(rèn)為當(dāng)前市場已經(jīng)處于L型曲線的底部，價(jià)格和交易量已經(jīng)達(dá)到或接近最低點(diǎn)。另一部分人則擔(dān)憂，市場可能在經(jīng)歷一個(gè)L型曲線之后，還會面臨另一個(gè)L型曲線的挑戰(zhàn)，即市場可能再次進(jìn)入下行趨勢，形成新的底部。

　　在劉煥麗眼中，此番北京寫字樓市場的調(diào)整大概率將是一個(gè)中長期的過程，“與其對市場快速反彈抱持幻想，不如腳踏實(shí)地適應(yīng)行業(yè)的新常態(tài)。”

　　CBRE的變與不變

　　混亂是階梯，危機(jī)亦可能是轉(zhuǎn)機(jī)，行業(yè)調(diào)整時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)和運(yùn)營能力的重要性愈發(fā)彰顯。而CBRE之所以能表現(xiàn)得相對游刃有余，離不開其專業(yè)能力的深厚積累。

　　不管是業(yè)主端還是租戶端，一切都在變化。作為咨詢與服務(wù)機(jī)構(gòu)，“一手托兩端”的CBRE最先意識到這種變化，感受也最為深刻。

　　實(shí)際上，伴隨市場的劇烈變革，CBRE的工作內(nèi)容和工作重心也在不斷調(diào)整。業(yè)主方客戶中涌現(xiàn)出越來越多缺乏寫字樓運(yùn)營和管理經(jīng)驗(yàn)的新進(jìn)入者，這些業(yè)主可能對于商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)營知識，如空置率和租金計(jì)算等，都缺乏了解。為了幫助這些新客戶填補(bǔ)知識空白，CBRE正通過積極傳授經(jīng)驗(yàn)和方法、提供定制化的解決方案以及搭建廣泛的合作網(wǎng)絡(luò)等措施，幫助那些缺乏寫字樓運(yùn)營和管理經(jīng)驗(yàn)的新進(jìn)入者更好地適應(yīng)市場變化、理解市場趨勢并提升他們的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力。

　　“我們面對這些新客戶，確實(shí)前期會有一個(gè)‘科普’的階段?！狈?wù)對象的變化在很大程度上改變著CBRE的日常工作內(nèi)容，對話當(dāng)天，她正忙著和同事討論下半年報(bào)告的具體內(nèi)容，“我們原來的報(bào)告除了面向投資人，現(xiàn)在更多的是被一些業(yè)主多多關(guān)注，因?yàn)樗麄兒苤笔袌龅淖呦?，還有他們的未來的經(jīng)營策略如何制定，包括剛剛提到的真正隱性的業(yè)主群體，以前的報(bào)告對他們來說可能會有些生澀。我們需要更深入地了解業(yè)主的需求和關(guān)注點(diǎn)，從而提供更精準(zhǔn)的服務(wù)?！?/p>

　　盡管在工作內(nèi)容上表現(xiàn)出靈活變通的一面，但在面對確定性較強(qiáng)的未來趨勢時(shí)，CBRE仍選擇鍥而不舍地堅(jiān)持。存量競爭時(shí)代到來，業(yè)主方亟需尋找新的差異化競爭優(yōu)勢，在這種趨勢下，ESG 理念的引入或?qū)⒊蔀榇蚱平┚值年P(guān)鍵之一。

　　這一年，CBRE繼續(xù)大力度去做相關(guān)的研究并推動落地。劉煥麗強(qiáng)調(diào)，“一方面，我們需要積極推廣ESG 理念，增強(qiáng)業(yè)主和租戶的相關(guān)意識，這是當(dāng)下要解決的問題。比如租戶有買綠電的需求，但市場上許多業(yè)主方對綠色電力消費(fèi)渠道、價(jià)格機(jī)制、市場風(fēng)險(xiǎn)都缺乏了解，這就需要我們建立一個(gè)溝通交流機(jī)制，幫助兩者解決綠色電力消費(fèi)方面的實(shí)際困難。另一方面，當(dāng)下在實(shí)踐ESG過程中需要面對的挑戰(zhàn)和困難，需要供應(yīng)商、政府等各方共同努力尋找解決方案?！?/p>

　　以下為和訊與CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗女士對話的部分實(shí)錄（經(jīng)整理）：

　　和訊：去年我們討論北京寫字樓市場的時(shí)候，您說隨著空置率不斷走高，未來寫字樓之間面臨著更激烈的租戶爭奪，這個(gè)觀點(diǎn)在這一年的時(shí)間內(nèi)被完全驗(yàn)證了。但競爭之激烈，形勢之嚴(yán)峻，還是超出預(yù)期。有報(bào)道說今年北京寫字樓的租金相比疫情之前整體降低了20%-30%，以您的感受來看，這個(gè)數(shù)字是準(zhǔn)確的嗎？

　　劉煥麗：當(dāng)前北京寫字樓市場面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，租金水平相較于2018年及疫情前2019年已經(jīng)顯著下降。盡管實(shí)際成交租金可能只是降了百分之十幾，但考慮到時(shí)間成本、財(cái)務(wù)成本以及通貨膨脹等因素，實(shí)際降幅可能更大，接近20%-30%。這種租金下降的趨勢，對寫字樓業(yè)主來說無疑是巨大的壓力。為了應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，許多業(yè)主不得不采取一系列措施來留住客戶，包括提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)或附加服務(wù)。這些服務(wù)雖然不計(jì)入表面租金，但實(shí)際上是業(yè)主為了維持租金水平而做出的努力。

　　市場下行區(qū)間內(nèi)，租戶結(jié)構(gòu)單一的寫字樓面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大。如果某一行業(yè)的政策環(huán)境發(fā)生變化，或者該行業(yè)出現(xiàn)市場波動，可能會導(dǎo)致該行業(yè)的租戶大規(guī)模撤離，從而對出租率和租金收入產(chǎn)生嚴(yán)重影響。因此，保持租戶的多元化，降低對某一行業(yè)或某幾個(gè)大租戶的依賴，對于寫字樓業(yè)主來說至關(guān)重要。

　　和訊：您如何看待價(jià)格戰(zhàn)？供大于求的矛盾何時(shí)能緩解？

　　劉煥麗：作為服務(wù)商，我們是一手托兩端，既要考慮業(yè)主的利益，也要照顧到租戶的需求。從健康發(fā)展的角度來說，無底線的價(jià)格戰(zhàn)肯定是傷害市場的。但當(dāng)下的北京商辦市場里，盡管我們希望大家能夠達(dá)成不降價(jià)、通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來吸引和留住客戶的共識，實(shí)際操作中卻往往變形，一旦有競爭者出于各種原因選擇了降價(jià)策略，整個(gè)市場的平衡就可能被打破，其他商家為了保持競爭力，不得不跟隨降價(jià)。

　　隨著一些“非市場化資產(chǎn)”逐漸浮出水面，北京商辦市場的供需矛盾或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。這些資產(chǎn)主要包括國央企的不動產(chǎn)資產(chǎn)等，它們隨著國家政策的推動和市場需求的變化，正逐步成為市場的重要組成部分，直接影響供需關(guān)系。以前寫字樓租賃是市場行為，企業(yè)在選擇辦公空間時(shí)，更多是基于市場條件、成本考量以及員工需求，追求的是快速、高效地獲取最適合的辦公空間。但未來一些如政府相關(guān)的硬科技企業(yè)可能會更傾向于直接選擇這些新增加的具備國央企背景的項(xiàng)目，而非進(jìn)入市場進(jìn)行新的物業(yè)租賃或購買。

　　和訊：當(dāng)下有哪些特點(diǎn)的企業(yè)會更受歡迎，他們主要分布在哪些行業(yè)？

　　劉煥麗：在超甲級寫字樓中，我們通常稱這些租戶為“好租戶”，比如一些跨國公司與知名品牌這些公司通常擁有穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況和良好的品牌聲譽(yù)，能為寫字樓帶來長期的穩(wěn)定收入。另外像律所和知名金融服務(wù)機(jī)構(gòu)也是超甲級寫字樓中常見的租戶類型，它們對于辦公環(huán)境和設(shè)施的要求較高，雖然租賃面積可能不大，但它們往往愿意為高品質(zhì)的服務(wù)和辦公環(huán)境支付溢價(jià)等等。

　　這些企業(yè)除了顯性的這些優(yōu)勢，還有隱性的優(yōu)勢。這些企業(yè)的員工配置和工作時(shí)間安排通常是合理的，不會給寫字樓帶來過大的負(fù)擔(dān)或過度損耗。而且這些企業(yè)的入駐不僅能夠?yàn)閷懽謽菐矸€(wěn)定的租金收入，還能提升寫字樓的整體形象和吸引力，這些企業(yè)是市場上大家在爭搶的客戶。

　　和訊：租金下調(diào)通常會對資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定的下行壓力，對于長期投資者而言，現(xiàn)在是不是尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合的機(jī)會？

　　劉煥麗：在當(dāng)前市場狀況下，機(jī)構(gòu)在配置不動產(chǎn)時(shí)普遍表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎和理性。他們傾向于避免激進(jìn)的投資策略，而是選擇更為穩(wěn)健和長期的投資。實(shí)際上他們的需求一直是在的。比如目前的保險(xiǎn)資金，他們的資產(chǎn)配置中房地產(chǎn)的比例非常低，遠(yuǎn)低于國外平均水平。但是在各種因素影響下，他們現(xiàn)在不敢輕易出手投資房地產(chǎn)。

　　市場情緒當(dāng)下是有分歧的，一部分人認(rèn)為當(dāng)前市場已經(jīng)處于L型曲線的底部，即市場可能已經(jīng)在一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定，而價(jià)格或交易量可能已經(jīng)達(dá)到或接近最低點(diǎn)。然而，另一部分人則擔(dān)憂，市場可能在經(jīng)歷一個(gè)L型曲線之后，還會面臨另一個(gè)L型曲線的挑戰(zhàn)，即市場可能再次進(jìn)入下行趨勢，形成新的底部。

　　和訊：去年見面的時(shí)候，您當(dāng)時(shí)在忙著做ESG相關(guān)的深度研究，一年過去，這方面有沒有最新的進(jìn)展可以分享？

　　劉煥麗：進(jìn)入存量競爭時(shí)代，業(yè)主亟需尋找新的差異化競爭優(yōu)勢，在這種趨勢下，ESG 理念的引入將成為打破僵局的關(guān)鍵。特別是在中國，ESG實(shí)踐被視為提升品質(zhì)、與國際接軌的重要途徑。

　　所以我們肯定會加大力度去做相關(guān)的研究并推動落地。一方面，我們需要積極推廣ESG 理念，增強(qiáng)業(yè)主和租戶的相關(guān)意識，這是當(dāng)下要解決的問題。比如租戶有買綠電的需求，但市場上許多業(yè)主方對綠色電力消費(fèi)渠道、價(jià)格機(jī)制、市場風(fēng)險(xiǎn)都缺乏了解，這就需要我們建立一個(gè)溝通交流機(jī)制，幫助兩者解決綠色電力消費(fèi)方面的實(shí)際困難。另一方面，當(dāng)下在實(shí)踐ESG過程中需要面對的挑戰(zhàn)和困難，需要供應(yīng)商、政府等各方共同努力尋找解決方案。

　　和訊：行業(yè)的不確定性持續(xù)存在，CBRE的同事們當(dāng)下的工作狀態(tài)是怎樣的？您個(gè)人在業(yè)務(wù)上花時(shí)間最多的部分是在什么地方？

　　劉煥麗：當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下，我們也在不斷調(diào)整工作狀態(tài)，將部分業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向與業(yè)主的直接溝通和“培訓(xùn)”，以更有效地滿足客戶需求，并幫助他們理解市場趨勢和未來經(jīng)營策略。比如，我們原來的報(bào)告主要除了面向投資人，現(xiàn)在更多的是被一些業(yè)主多多關(guān)注，因?yàn)樗麄兒苤笔袌龅淖呦?，還有他們的未來的經(jīng)營策略如何制定，包括剛剛提到的真正隱性的業(yè)主群體，以前的報(bào)告對他們來說可能會有些生澀。這就意味著以前傳統(tǒng)的內(nèi)容輸出方式可能不再是最有效的溝通手段，我們需要更深入地了解業(yè)主的需求和關(guān)注點(diǎn)，從而提供更精準(zhǔn)的服務(wù)。

　　和訊：中關(guān)村(000931)，不僅是北京乃至全國的科技高地，更是孕育和孵化最尖端、最成功企業(yè)的搖籃。這一區(qū)域的寫字樓市場需求變化以及區(qū)域內(nèi)企業(yè)的更替是觀察國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢的重要窗口，具有極強(qiáng)的信號意義。在您看來，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓市場近幾年發(fā)生了哪些值得重視的變化？隨著融資環(huán)境的變化，當(dāng)下越來越多科技企業(yè)面臨著融資難題，著會不會反映到企業(yè)對于寫字樓的租賃策略上？

　　劉煥麗：中關(guān)村地區(qū)正經(jīng)歷著企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化，前些年由于互聯(lián)網(wǎng)大廠的蓬勃發(fā)展，中關(guān)村地區(qū)的辦公空間供不應(yīng)求，許多企業(yè)甚至在一個(gè)辦公室內(nèi)分割出多個(gè)空間來適應(yīng)需求。

　　當(dāng)下，隨著一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如字節(jié)、快手等購買并整合自己的辦公空間，他們逐漸從多個(gè)分散的辦公室搬遷至自有的大型樓宇中，釋放出大量的辦公面積。這些空置出來的面積隨后被生命科學(xué)和硬科技等新興企業(yè)所吸納，目前來看這些新興企業(yè)的發(fā)展勢頭良好，但他們的需求量相比于之前的大型企業(yè)還是有所差距。

　　在全國范圍內(nèi)的硬科技企業(yè)中，由于投資環(huán)境變得謹(jǐn)慎，許多科技企業(yè)的確處于“降本增效”的階段，相對來說中關(guān)村地區(qū)的情況更好一些，因?yàn)檫@里的硬科技企業(yè)往往與國家安全、國防等重要領(lǐng)域密切相關(guān)，因此更有可能獲得政府相關(guān)支持和投資。除此之外，中關(guān)村地區(qū)作為中國科技創(chuàng)新的高地，擁有豐富的科技資源和人才優(yōu)勢。這里有眾多高校、科研機(jī)構(gòu)和科技企業(yè)，形成了一個(gè)完整的科技創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。這種生態(tài)系統(tǒng)為企業(yè)提供了源源不斷的創(chuàng)新動力和人才支持，使得中關(guān)村地區(qū)的硬科技企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先地位。

（責(zé)任編輯：徐帥）