樓市現(xiàn)“買住宅送公寓”！公寓去化難題何解？

來源：智能家居時(shí)間：2024-08-05 09:31

近日，東莞中天·世紀(jì)水岸項(xiàng)目推出“買一套送一套”的活動，即購買東莞該項(xiàng)目140平米及以上大戶型的房源，可獲贈位于惠州雙月灣的一套公寓房。

8月2日，該項(xiàng)目銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，上述“買一送一”活動已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)時(shí)并沒有強(qiáng)制捆綁銷售，客戶可自由選擇。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)向記者指出，當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場整體仍處在筑底階段，市場觀望情緒仍較濃厚，成交去化不暢也是導(dǎo)致市面上各種營銷手段層出不窮，最普遍的還是通過特價(jià)房源、購房享折扣、購房送家電、送物業(yè)費(fèi)、送車位等形式。另外，受整體市場成交去化持續(xù)維持低位影響，原本去化較難的公寓產(chǎn)品進(jìn)一步受到擠壓，以至于公寓產(chǎn)品庫存壓力持續(xù)增加，去化周期持續(xù)上升。

其實(shí)，除了東莞外，此前廣州、江門、深圳等地也有樓盤推出類似“買住宅送公寓”的營銷活動。

東莞樓市低迷

據(jù)了解，中天·世紀(jì)水岸位于東莞南城萬江區(qū)交界處，是主城區(qū)近三年體量最大的項(xiàng)目，目前89平方米—195平米的房源均有在售。

8月2日，該項(xiàng)目銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，上述“買一送一”的活動已經(jīng)結(jié)束，推出這個(gè)活動的目的主要是7月份正值暑假期間，東莞很多人會帶小朋友到惠州雙月灣游玩，剛好樓盤的主力戶型140平米以上的客戶大多數(shù)是30到40歲之間，孩子的年齡比較適配，所以就做了此次聯(lián)動銷售的活動。在做聯(lián)動時(shí)，沒有強(qiáng)制捆綁銷售，客戶是有選擇的。

當(dāng)記者進(jìn)一步問及之后是否還會推出類似“買一送一”的活動時(shí)，上述銷售人員表示，暫時(shí)還不知道，目前沒接到通知。

其實(shí)，近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，東莞房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)也相對低迷，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年東莞新房住宅成交7629套，同比下降46％，月均成交套數(shù)不足1300套，相比2023年上半年月均成交套數(shù)減少了1000套左右。

陳雪強(qiáng)向記者指出，東莞公寓類市場成交也持續(xù)維持低位運(yùn)行，庫存壓力較大。市場成交端持續(xù)承壓也是導(dǎo)致開發(fā)商通過各種營銷手段進(jìn)行促銷，尤其今年以來廣州、深圳等周邊一線城市持續(xù)放松調(diào)控政策，對周邊城市市場擠壓更是凸顯。

“當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場整體仍處在筑底階段，市場觀望情緒仍較濃厚，成交去化不暢也導(dǎo)致市面上各種營銷手段層出不窮，最普遍的還是通過特價(jià)房源、購房享折扣、購房送家電、送物業(yè)費(fèi)、送車位等形式。”陳雪強(qiáng)說道。

多地推出“買一送一”

針對東莞“買一送一”這事，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，進(jìn)入7月份，樓市開始趨弱。截至7月30日，30個(gè)大中城市商品房成交面積環(huán)比下降23.6％，100個(gè)大中城市土地成交面積環(huán)比下降20.8％，同比降幅均較上月有所擴(kuò)大。同時(shí)，房價(jià)表現(xiàn)仍舊疲弱，市場預(yù)期也轉(zhuǎn)弱。開發(fā)商營銷力度開始加大，即優(yōu)惠或贈送給到的紅利，要超過之前才能吸引購房者的關(guān)注。而“買一套贈一套”，具有非常強(qiáng)的眼球效應(yīng)。

李宇嘉說：“之前送物業(yè)費(fèi)、送家具家電、送裝修、團(tuán)購、交幾萬元抵幾萬元的折扣等，都已經(jīng)普遍化了，即特惠成了普惠了，每一家企業(yè)都在這樣做，每一個(gè)購房者都能感知到這種優(yōu)惠。這時(shí)候，必須要采取更強(qiáng)的優(yōu)惠政策，‘買一套贈一套’，具有非常強(qiáng)的眼球效應(yīng)，能夠短期內(nèi)聚集流量和訪客量，也能轉(zhuǎn)換為一部分成交。”

其實(shí)，在此次東莞該項(xiàng)目開展“買住宅送公寓”的活動前，早有廣州、江門、深圳等地的樓盤推出類似的營銷活動。

今年“五一”假期，廣州保利錦上印項(xiàng)目，也推出了“買一套住宅，送一套公寓的6年使用權(quán)”的優(yōu)惠購房活動，不過限定了贈送公寓的樓層和戶型。此外，如果享受了買住宅送公寓使用權(quán)的優(yōu)惠，就不能享受住宅的其他優(yōu)惠活動。

今年1月，廣東江門嘉華新都匯項(xiàng)目推出了“買江門，住廣州”的優(yōu)惠促銷活動。據(jù)了解，該促銷活動是指買江門該樓盤在售的大平層戶型，送位于廣州郊區(qū)花都區(qū)的商住公寓。需要注意的是，這兩個(gè)樓盤項(xiàng)目都屬于同一個(gè)開發(fā)商——香港嘉華集團(tuán)。

去年9月，位于深圳市南山區(qū)的綠景白石洲樓盤推出“買房送公寓10年使用權(quán)”活動，即樓盤拿到預(yù)售證后，購房者交100萬元認(rèn)籌金即可參與“綠景白石洲公寓10年使用權(quán)”抽獎活動。

此外，還有其他地區(qū)的樓盤項(xiàng)目推出“買住宅送海景房”的活動。像今年4月，北京通州招商璀璨公元項(xiàng)目在清明假期開啟購房“買一送一”活動，買77平方米兩居免費(fèi)送一套煙臺108平方米海景現(xiàn)房。

“拋售公寓成了普遍現(xiàn)象”

有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，此次“買住宅送公寓”折射出公寓庫存積壓嚴(yán)重、難以銷售的問題。

李宇嘉提到，目前，居住體驗(yàn)感比較差的公寓，市場價(jià)下跌幅度大，很多已經(jīng)相比初始定價(jià)打了五折，或者更多。其次，投資需求退潮，留在市場上的購房者更關(guān)注真實(shí)居住的體驗(yàn)感，公寓這種不倫不類的產(chǎn)品，就成了被市場拋棄的產(chǎn)品了。同時(shí)，開發(fā)商通過傾銷、大幅度打折的方式，拋售公寓成了普遍現(xiàn)象。因此，此時(shí)買住宅、送公寓，既能套現(xiàn)資金，還能去化住宅，可謂一舉多得。

陳雪強(qiáng)更是指出，受整體市場成交去化持續(xù)維持低位影響，原本去化較難的公寓產(chǎn)品進(jìn)一步受到擠壓，以至于公寓產(chǎn)品庫存壓力持續(xù)增加，去化周期持續(xù)上升。對于當(dāng)前公寓庫存積壓問題，目前已有多個(gè)城市出臺禁止新建公寓項(xiàng)目的政策，東莞也于2023年4月出臺相關(guān)政策，禁止商辦改公寓。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達(dá)到了5211萬平米，同比增長9.6％；商業(yè)營業(yè)用房待售面積達(dá)到1.43億平方米，同比增長2.0％。

據(jù)了解，我國不少包括公寓等商辦項(xiàng)目是在可以“商改住”的背景下取得的，但后因2017年以來發(fā)布政策限制“商改住”，從而對公寓市場的去化帶來較大的影響。

有地產(chǎn)研究中心指出，自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等全國多城相繼發(fā)布政策限制“商改住”。對公寓市場產(chǎn)生了立竿見影的影響，量價(jià)雙雙下滑，去化緩慢，庫存嚴(yán)重累積。

像廣州在2017年3月發(fā)布限制商改住，并規(guī)定商改住只能售給企業(yè)，在2017年公寓成交量顯著下降，從2016年的234.2萬平米降至2017年的176.8萬平米，同比跌幅為24.5％。然而，2018年12月，廣州公寓政策不再限制銷售對象，導(dǎo)致2018年和2019年連續(xù)兩年回升，2020年再度下滑24.6％。在價(jià)格方面，廣州在2018年和2019年公寓價(jià)格分別下降8.7％和4.3％。

“商改住”政策能解決公寓去化的難題嗎？

前段時(shí)間，“商改住”政策再現(xiàn)，海南萬寧、湖南長沙分別推出“商改住”政策。其中，萬寧市政府辦公室率先印發(fā)了《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》的通知。方案稱，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

需要注意的是，萬寧上述工作方案的制定和印發(fā)，表明海南實(shí)施了近3年的嚴(yán)禁“商改住”政策的“破冰”。隨后，長沙跟進(jìn)出臺相關(guān)政策。

7月2日，長沙發(fā)布相關(guān)《通知》指出，在市轄區(qū)范圍停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批，而已完成項(xiàng)目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。

那“商改住”重現(xiàn)，能解決公寓去化的難題嗎？

在原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇看來，無論是造福百姓，還是為財(cái)政增加收入，“商改住”都能稱得上是“神來之筆”，能夠解決現(xiàn)在大城市商業(yè)辦公樓項(xiàng)目大量積壓的問題。從長遠(yuǎn)角度看，這些過量供給的商業(yè)寫字樓項(xiàng)目如果不改變使用方向，可能永遠(yuǎn)也去化不掉了。不及時(shí)調(diào)整就會形成毒瘤，阻滯建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，加重地方財(cái)政的困難，增加人員就業(yè)壓力。而及時(shí)推動商改住，是盤活市場、進(jìn)一步活躍經(jīng)濟(jì)的重要措施。

不過，記者8月2日也從某知情人士處了解到，目前長沙“商改住”政策落地進(jìn)程較為緩慢，需要平衡多方利益，暫時(shí)還沒聽到有項(xiàng)目申請“商改住”。

此外，針對公寓去庫存問題，陳雪強(qiáng)還指出，可以通過當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)進(jìn)行非住宅商品房（公寓）進(jìn)行收購，賦予其住宅產(chǎn)品屬性，如合理調(diào)整房屋用水、用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，將其作為人才公寓出租或者出售，實(shí)現(xiàn)存量去化。

其實(shí)，為了幫助商辦公寓去庫存，有不少地方都嘗試過將其改為保障性住房，或者在項(xiàng)目仍未建成時(shí)將土地用途調(diào)整為居住用地，而國務(wù)院去年也出臺相關(guān)指導(dǎo)意見，可將商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

2023年8月25日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出，有條件支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式。

標(biāo)簽：商品房住宅項(xiàng)目庫存

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