北京學(xué)區(qū)平房直降百萬，100多萬元即可得，“老破小”學(xué)區(qū)房披上時髦精裝修促成交

來源：智能家居時間：2024-08-12 08:59

私產(chǎn)平房是北京二手房“老破小”中的典型，房齡久遠，面積狹小，居住屬性較弱，但是學(xué)區(qū)資源優(yōu)越，總價較低，常年被購房者入手用于“占學(xué)坑”。單價超過20萬元/平米，總價超過300萬元的情況曾經(jīng)很是普遍。

當(dāng)前市場環(huán)境之下，平房的市場走勢也發(fā)生了變更，出現(xiàn)了普遍降價的情況，部分房源降價總額達100萬元，部分房源即便降價，也長時間未能成交。在此情況下，越來越多的平房一改此前破敗形象，紛紛“披上”了精裝修。

業(yè)內(nèi)多方分析認為，北京平房作為學(xué)區(qū)房，價格出現(xiàn)普遍下調(diào)一方面和當(dāng)前整體的較為低迷的市場環(huán)境相關(guān)，另一方面也是因為生源正在面臨減少，入學(xué)政策也發(fā)生了調(diào)整，平房的教育資源有所折損。而對于平房精裝修，業(yè)內(nèi)認為這一方面能夠提升部分房源的居住屬性，也是為了加速市場成交。

平房直降百萬元

北京的平房，雖然90%都是公房，私產(chǎn)平房總體較少，但是因為相比樓房而言總價低，且學(xué)位并沒有那么緊張，一直保持著較高的市場活躍度。

“現(xiàn)在平房都降價了，去年還賣350多萬元的，今年就奔二百八九十萬元的樣子。對應(yīng)廠橋小學(xué)的一間14平米的房源，今年二百五六十萬元還賣不出去。十三中附小有一個18.8平米的現(xiàn)在也在賣，去年總價是358萬元，今年賣280萬元的價格也挺長時間，一直也沒賣出去。”多年從事北京平房中介工作的周千帆（化名）向《華夏時報》記者感嘆道。

另外一家平房中介人員張詩逸（化名）向《華夏時報》記者表示，近年來北京平房價格出現(xiàn)明顯的下降，“除了雷鋒和西什庫，宏廟和奮斗降的少，其他都挺多”。

“降得最多的是南城的平房，像碳兒胡同小學(xué)，多的降了100多萬元。”周千帆表示，就連素來堅挺的北城平房也沒有之前那么“香”了。“之前什剎海片區(qū)300萬元以內(nèi)的基本上買不到房，今年雷鋒小學(xué)的一百五六十萬元的房子都有。黃城根小學(xué)的房都有總價200多萬元的了。”周千帆告訴記者。

對應(yīng)學(xué)區(qū)為廠橋小學(xué)，位于北京護國寺街附近的13.8平米的平房房源，報價為226萬元。“去年這間平房旁邊的那間成交總價還有260萬元，今年開年同樣的房源就降到了240萬元，到現(xiàn)在降到了226萬元。”張詩逸也告訴記者：“買南城大柵欄的平房，可以上實驗一小，總價100多萬元就可以實現(xiàn)。”。

記者到訪了位于北京西城區(qū)鼓樓大街附近一套近16平米的在售平房房源。該套房源對應(yīng)的學(xué)區(qū)為什剎海的鴉兒胡同小學(xué)。據(jù)中介人員介紹，該套房房源目前售價約為258萬元。“這258萬元還包含十多萬的土地出讓金。”中介人員補充道。

對于平房降價的原因，周千帆認為，平房市場也受到整體二手房市場的影響，房價普遍下降，購房者都是買高不買低。而且樓房價格變低之后，部分購房者轉(zhuǎn)向購買樓房，雖然現(xiàn)在政策放寬了，但是更多是利好樓房，對于平房市場的利好不大。

成交數(shù)據(jù)上看，北京的二手房市場成交量有所回升，但是成交價格仍然較為低落。據(jù)安居客公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年6月，北京二手房均價為49279元/平米，環(huán)比降幅為1.5%。而8月8日，北京二手房住宅網(wǎng)簽542套，截至8月8日共3232套，同比去年增加45.85%，但是環(huán)比7月同期3534套下降8.55%。

除了整體市場的影響，平房背后的學(xué)區(qū)資源亦發(fā)生了變化。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，平房的居住體驗比較差，大部分平房都是單間，成交大多是因為它附著了學(xué)區(qū)資源，相比其他住宅單價高，總價低。隨著北京生源數(shù)量的減少，以及北京學(xué)區(qū)進行大片區(qū)劃片，購買平房之后，進入到名校的概率有所減少，再加上東西城各個區(qū)也都有針對性學(xué)籍政策，晚購房，晚入學(xué)，晚入戶籍的家庭，較難進入對應(yīng)劃片學(xué)校，因此平房的附加的教學(xué)教育資源有所折損。

一邊和購房者電話溝通簽約事宜，一邊領(lǐng)著意向人在胡同穿行，盛夏時節(jié)，張詩逸的工作依舊繁忙。張詩逸向記者表示，“現(xiàn)在看房的人還是挺多的。”

對于未來走勢，周千帆認為：“估摸著今明兩年平房的買賣量還是會慢慢上升，但是回升的幅度有限。”張詩逸表示，平房后期出手也比樓房容易。如果手頭資金寬裕的話，現(xiàn)在入手平房已經(jīng)是非常好的時間，現(xiàn)在價格已經(jīng)降得差不多了，“也就這樣了”。

郭毅指出，北京內(nèi)城也可能會進行原拆原建、拆遷騰退。整體看來，未來北京平房的成交可能會下降，但市場仍在；價格上，隨著學(xué)區(qū)屬性的逐漸的減弱，平房的市場價格也會一直保持在一個相對低位的情況。

精裝修促成交

記者注意到，目前平房中介發(fā)布的房源信息中，越來越多的平房不再是往日滿眼的破敗雜亂。為了進一步了解情況，《華夏時報》記者實地走訪東西城的多處平房房源。

走過窄長的胡同，推開紅漆小門，記者來到北京什剎海大石碑胡同的一處約20平米的平房。

該房源剛剛進行了精裝修，被改造成復(fù)式一居室。嶄新黑色邊框的斷橋鋁門窗、全屋米白和草綠相間的清爽配色、時尚的長虹玻璃浴室門和二樓圍擋，不同于此前的“老破小”形象，讓人眼前一亮。不大的平房內(nèi)五臟俱全，洗手臺、洗衣機、電磁爐、油煙機、餐桌、櫥柜、花灑、吊燈、床墊配備完整，可以實現(xiàn)“拎包入住”。

張詩逸表示：“這間平房目前售價約為315萬元，用來自住都沒有問題。之后還可以開天窗增加采光。出租的話每月租金大概5000元。”記者注意到，該平房院落中，還有其他平房也有著和張詩逸所介紹房源類似的裝修。

當(dāng)被問及裝修能否給平房增值時，張詩逸向記者坦言，房主進行精裝修的目的就是讓房子更好賣，并不能增值，所有房子的裝修，在完成之后價值都會打折，可能只有裝修款的一半。

行走在胡同中，記者注意到一輛貨拉拉車輛正在搬運裝修建材。也有平房院落墻邊擺放著沾著白色膩子的裝修木梯。周千帆透露，十三中附小18.8平米的平房最近也進行了裝修，做成了全屋地暖loft，一室一廳，目前趁著北京樓市新政的熱度，掛牌價上調(diào)到了298萬元，但是“實際成交奔著原本的280萬元，也能成交”。

經(jīng)過裝扮后的平房，成功吸引到了購房者的目光。張詩逸告訴記者，該房源右側(cè)的一間平房，“沒裝修之前，三年都賣不出去”，不過目前已經(jīng)有客戶交了意向金，目前正在商談具體的價格。

郭毅表示，平房帶上裝修來出售，提升了平房的它的居住的屬性。當(dāng)居住屬性強于他的學(xué)區(qū)屬性，平房的這種低總價的優(yōu)勢更加能夠凸顯。未來市場上有更多的平房會進行裝修。結(jié)合優(yōu)質(zhì)的地段價值、周邊豐盛的配套資源，以及較低的總價，裝修將有利于平房的市場成交。

“之前賣平房就是賣學(xué)位，不注重裝修，但是現(xiàn)在賣平房都得講究亮點、賣點，裝修后，可能會更好往出賣一點。而且，裝修后就算賣不出去，也能夠暫時先出租，獲得一些收益。”周千帆向記者分析道。

不過，并不是所有平房都適合做裝修。張詩逸告訴記者，面積越小的平房房源，業(yè)主對其裝修的可能性會越小。面積太小不能住，就只能純粹用于占坑落戶。“平房背后的最大的價值還是學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)好價格就高。其實，買平房不用太注重裝修，確認片區(qū)后瞄準(zhǔn)合適的房源就行。”

標(biāo)簽：北京平房北京學(xué)區(qū)房

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