收費低至0.53元/平米/月！北京順義某30年老小區(qū)遭物業(yè)公司撤場

來源：智能家居時間：2024-08-19 09:00

近期，重慶發(fā)文規(guī)定了中心城區(qū)住宅物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定電梯住宅的物業(yè)服務(wù)收費最高為1.9元/平米/月，據(jù)此大量小區(qū)申請降低當(dāng)前較高的物業(yè)費用。而另一方面，部分老小區(qū)因為物業(yè)費收費過低而遭遇物管公司撤場。

《華夏時報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京順義30年房齡的雙裕東區(qū)小區(qū)的物業(yè)費僅為0.53元/平米/月，該小區(qū)的物業(yè)公司北京市大龍物業(yè)管理有限責(zé)任公司（下稱“大龍物業(yè)”）公告稱因為物業(yè)費用低，連年虧損，難以為繼，宣布將于近日退出小區(qū)物業(yè)管理。

大龍物業(yè)項目部相關(guān)工作人員表示，大龍物業(yè)履行正常撤場程序。雙裕東區(qū)社區(qū)工作人員則表示，大龍物業(yè)退出雙裕東區(qū)之后，肯定會有新的物業(yè)進(jìn)場，目前正在對幾家物業(yè)公司進(jìn)行評估。

面對業(yè)主和物管公司之間的博弈，業(yè)內(nèi)多方對物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收繳率進(jìn)行了探討，指出老小區(qū)設(shè)備設(shè)施少，即便小區(qū)規(guī)模較大，每平米5毛錢物業(yè)費也只能勉強維系企業(yè)運營，公司的確掙不了什么錢；老小區(qū)更換物業(yè)的情況已經(jīng)很常見；應(yīng)該對于物業(yè)費的定價更加明確，有效避免物管公司和業(yè)主雙方扯皮；物管公司物業(yè)費需要保持高于85%的收繳率，并以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)促進(jìn)物業(yè)管理正向循環(huán)。

老小區(qū)物業(yè)撤場

雙裕東區(qū)又稱雙裕小區(qū)，是位于北京順義區(qū)后沙峪區(qū)域較早的一批商品房小區(qū)，1994年建成，房齡接近30年。貝殼網(wǎng)房源信息顯示，雙裕東區(qū)為板樓，15棟，共計1050戶，在售房源面積多為70到80平米。

值得注意的是，該小區(qū)物業(yè)費低至0.53元/平米/月，遠(yuǎn)低于新房動輒數(shù)元的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，也低于大部分二手房小區(qū)的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。

近期，該小區(qū)的物業(yè)公司，因為收費標(biāo)準(zhǔn)過低，宣布退場。在對雙裕東區(qū)實地探訪中，記者注意到，小區(qū)大門口以及單元樓入口墻壁上等多處張貼了落款為大龍物業(yè)的“物業(yè)撤出通告”，其中提到：由于小區(qū)物業(yè)管理費過低，且人力、物力成本不斷增加，導(dǎo)致公司連年虧損，難以維系，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，大龍物業(yè)決定于2024年9月1日正式推出雙裕東區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

從事社區(qū)治理顧問工作的大智向《華夏時報》記者表示，老小區(qū)設(shè)備設(shè)施少，即便小區(qū)規(guī)模較大，每平米5毛錢物業(yè)費也只能勉強維系運營，企業(yè)的確掙不了什么錢，此前可能就圖養(yǎng)個團隊。

為了進(jìn)一步了解情況，記者撥打了天眼查監(jiān)測到的大龍物業(yè)的電話，電話接通后相關(guān)工作人員向《華夏時報》記者表示其僅是大龍物業(yè)的后勤辦公人員，對于具體情況不了解，需要致電項目部了解具體情況。大龍物業(yè)項目部相關(guān)工作人員表示，大龍物業(yè)履行正常撤場程序，但是對于撤場的具體原因，并未作出過多解釋。

根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》第七十五條，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對方。

北京二手房市場上，多個老小區(qū)的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)都在1元/平米/月之下。貝殼網(wǎng)房源信息顯示，順義東興二區(qū)小區(qū)的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為0.5至0.55元/平米/月，朝陽區(qū)麥子店街小區(qū)的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為0.6元/平米/月，通州梨花園小區(qū)的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為0.8元/平米/月，大興雙河北里的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為0.5至0.8元/平米/月。

“現(xiàn)在老小區(qū)更換物業(yè)的情況已經(jīng)很常見。”雙裕東區(qū)社區(qū)工作人員向《華夏時報》記者表示。而在走訪的過程中，通過咨詢相關(guān)工作人員記者了解到，雙裕東區(qū)隔壁的雙?；▓@東區(qū)也在去年新更換了物業(yè)管理公司。

標(biāo)準(zhǔn)怎么定，費用怎么收？

截至目前，距離大龍物業(yè)宣布退出的雙裕東區(qū)的日期已經(jīng)僅剩半個月的時間。上述社區(qū)工作人員向記者透露，大龍物業(yè)退出雙裕東區(qū)之后，肯定會有新的物業(yè)進(jìn)場，目前正在對幾家物業(yè)公司進(jìn)行評估。如果在期限內(nèi)未能敲定的話，大龍物業(yè)還是需要服務(wù)到新的物業(yè)進(jìn)場，小區(qū)的物業(yè)管理不會出現(xiàn)空檔期。而至于物業(yè)費是否會在0.53元/平米/月的基礎(chǔ)上漲價，目前也尚不未確定。

2010年，北京發(fā)布了住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，住宅小區(qū)物業(yè)費不再按住房面積全額收取，住宅物業(yè)服務(wù)被劃分為5個等級。去年年底，北京頒布了《北京市住宅項目物業(yè)服務(wù)合規(guī)手冊2023年版）》明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事經(jīng)營活動應(yīng)遵守的監(jiān)管規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，并提示違規(guī)風(fēng)險和法律責(zé)任，為物業(yè)規(guī)范服務(wù)提供依據(jù)。

“北京物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定并未詳細(xì)規(guī)定不同等級的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。目前北京的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，大多會邀請第三方公司結(jié)合項目自身的情況，運營成本，參考同地域、同品類、同品質(zhì)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，來評估測算確認(rèn)。”大智解釋道。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師在接受《華夏時報》記者采訪時表示，在符合法律規(guī)定的前提下，合理的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)需要在業(yè)主需求與服務(wù)水平、業(yè)主付費能力與公司利益保障之間尋求平衡，從而可以在滿足小區(qū)管理所需與保障公司盈利之間形成良性循環(huán)，促使物業(yè)服務(wù)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。

“對于物業(yè)費收費的高低，小區(qū)的物業(yè)管理方和業(yè)主多有相左的觀點，這個矛盾在全國范圍內(nèi)都具有普遍性。”上海某房地產(chǎn)研究院副院長向《華夏時報》記者表示，地方上，對于物業(yè)費的定價需要更加明確。將標(biāo)準(zhǔn)列出來，雙方也就不用扯皮了。同時，當(dāng)前的物業(yè)管理，可以嘗試在保有原有小區(qū)管理架構(gòu)的同時，更加靈活地采取部分外包業(yè)務(wù)，引入流動性的物業(yè)公司，做不定期的管理。

記者注意到，2023年11月，廣州市也發(fā)布了物業(yè)費新規(guī)，住宅一級前期物業(yè)服務(wù)收費最高不超過2.8元/平米/月。2024年6月1日，重慶正式施行《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，前期物業(yè)服務(wù)收費最高1.9元/平米/月。而據(jù)此，大量小區(qū)呼吁降低當(dāng)前執(zhí)行的高于“1.9元”的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)。

除了物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)較低，大龍物業(yè)的退出是否還有其他方面的原因？上述社區(qū)工作人員透露，大龍物業(yè)的退出可能與其本身的業(yè)務(wù)方向調(diào)整有關(guān)。另外，記者留意到在雙裕東區(qū)小區(qū)大門出口處張貼了一張《關(guān)于收取2024年物業(yè)服務(wù)費的通知》，落款同樣為大龍物業(yè)，時間為2024年6月。通知表示，2024年1月1日起雙裕東區(qū)已經(jīng)開始收取2024年度物業(yè)費，但是部分業(yè)主仍然欠費，要求欠費業(yè)主須盡快交費，對于拒付物業(yè)費的大龍物業(yè)可能會上門催繳，甚至訴訟催繳。

物業(yè)收費難的問題亦受到普遍關(guān)注。武漢經(jīng)開區(qū)的一位業(yè)主向記者表示，其所在小區(qū)剛交房的時候物業(yè)繳費率應(yīng)該挺高的，因為不交物業(yè)費，就拿不到物管人員手中房門鑰匙。而通過其小區(qū)業(yè)主群記者了解到，當(dāng)前部分業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)過高等為由，拒絕繼續(xù)繳納物業(yè)費。

在一眾房企陷入流動性危機之際，多數(shù)脫胎于房企的物管公司因為穩(wěn)定的在管面積和可觀的現(xiàn)金流，從房企的“陪襯”演變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是，當(dāng)前環(huán)境之下，物企發(fā)展承壓，物業(yè)費的收繳率下滑明顯。數(shù)據(jù)顯示，受房價下跌、滿意度下行等多方面因素影響，典型城市物業(yè)費收繳率均有不同程度的回落，整體跌幅在2%-3%之間，其中上海，2023年收繳率則跌至90%，同比減少2個百分點，而北京2023年收繳率則遠(yuǎn)低于上海。500強物企物業(yè)費收繳率跌至80%，同比減少4個百分點。

“一個小區(qū)的物業(yè)費如果能夠保持85%的收繳率，就基本上能夠達(dá)到預(yù)期。”專家表示。而王玉臣指出，實現(xiàn)正向循環(huán)的物業(yè)費收繳率往往需要結(jié)合不同物業(yè)公司各自的經(jīng)營狀況、投資成本等，并不能以固定且統(tǒng)一的物業(yè)費收繳率確保物業(yè)管理的正向循環(huán)。物管公司收繳率起碼需要確保成本可覆蓋，在此基礎(chǔ)上，仍有資金可以用于提升服務(wù)水平，如引入新型設(shè)備、員工培訓(xùn)、服務(wù)升級等，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)穩(wěn)定原服務(wù)小區(qū)，并不斷擴展市場，從而做到物業(yè)管理的正向循環(huán)。

標(biāo)簽：物管公司撤場物業(yè)費過低

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