“商改住”政策松綁，多地保障房定價(jià)探討

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-08-26 12:31

多個(gè)城市正探索將存量房轉(zhuǎn)為保障房，但在保障房定價(jià)方面面臨諸多挑戰(zhàn)。本文深入探討各地如何通過(guò)不同定價(jià)機(jī)制和融資渠道，解決保障房定價(jià)問(wèn)題，并分析未來(lái)的政策推進(jìn)方向。

最近，很多地方都在努力把現(xiàn)有的房子轉(zhuǎn)成保障房，這是國(guó)家政策推動(dòng)下的一項(xiàng)重要舉措，目的是更好地利用現(xiàn)有住房資源，緩解住房短缺。不過(guò)，保障房的定價(jià)問(wèn)題卻成了大家頭疼的關(guān)鍵點(diǎn)。本文會(huì)詳細(xì)講講各地在這方面的探索和問(wèn)題。

從四月份的政治局會(huì)議提出解決存量房問(wèn)題后，各大城市都迅速行動(dòng)了起來(lái)，發(fā)布了相關(guān)收購(gòu)公告。例如，北京、上海、廣州、深圳這些一線(xiàn)城市，還有杭州、蘇州、南京等二線(xiàn)城市，都在積極嘗試將存量房轉(zhuǎn)為保障房。雖然很努力，但很多城市的公告中并沒(méi)有明確具體的收購(gòu)量和資金來(lái)源，這讓實(shí)際操作起來(lái)有點(diǎn)困難。

在定價(jià)方面，大部分城市采用了“重置成本定價(jià)”的方式，也就是根據(jù)同地段的土地和建造成本，再加上不超過(guò)5%的利潤(rùn)。這種方式相對(duì)公平透明，能比較客觀地反映房屋的真實(shí)價(jià)值。不過(guò)，這也并非沒(méi)有挑戰(zhàn)，尤其是在土地和建筑成本波動(dòng)較大的情況下，如何準(zhǔn)確計(jì)算成本成了難題。

除了“商改住”，各地還采取了其他措施來(lái)去庫(kù)存，比如以舊換新、降低首付和貸款利率、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)等。以舊換新通過(guò)鼓勵(lì)居民換房，不僅能促進(jìn)舊房市場(chǎng)的流通，還能帶動(dòng)新房市場(chǎng)的發(fā)展。降低首付和貸款利率則是為了減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，刺激購(gòu)房需求。優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)是通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)，增加保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給。

不過(guò)，政策的實(shí)際執(zhí)行進(jìn)展并不如預(yù)期順利。例如，杭州臨安區(qū)自五月發(fā)布公告以來(lái)，仍在評(píng)估階段。政策推進(jìn)速度慢，主要因?yàn)檎呒?xì)則不明確和資金來(lái)源問(wèn)題。很多城市依賴(lài)國(guó)資平臺(tái)籌集資金，但資金缺口依然很大，未來(lái)需要探索更多的融資渠道，比如發(fā)行市政債券、引入社會(huì)資本等。

根據(jù)十四五規(guī)劃，到2024年下半年到2025年，保障房的最大收購(gòu)空間預(yù)計(jì)為1.6億平方米。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，各地需要完善政策細(xì)則，明確收購(gòu)量和資金來(lái)源，多元化融資渠道，提升執(zhí)行效率。

“商改住”政策的實(shí)施無(wú)疑是緩解當(dāng)前住房短缺問(wèn)題的一個(gè)重要手段。然而，政策的成功與否，很大程度上取決于具體執(zhí)行過(guò)程中的定價(jià)機(jī)制和資金來(lái)源問(wèn)題。重置成本定價(jià)雖然看似公平，但在實(shí)際操作中面臨不少挑戰(zhàn)，例如如何準(zhǔn)確計(jì)算土地和建造成本，以及在市場(chǎng)波動(dòng)情況下如何保持價(jià)格的穩(wěn)定性。另外，從政策執(zhí)行的角度來(lái)看，政策細(xì)則的明確性和資金的籌措都是關(guān)鍵因素。目前，很多地方依賴(lài)國(guó)資平臺(tái)籌資，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。未來(lái)，可能需要更多元化的融資渠道來(lái)支持這項(xiàng)政策的實(shí)施。雖然各地采取了多種措施來(lái)緩解庫(kù)存壓力，但每種措施的效果如何，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、降低首付和貸款利率等政策的實(shí)施，需要各部門(mén)的緊密協(xié)作和持續(xù)努力?？傊吧谈淖　闭叩某晒ν七M(jìn)，需要各方的共同努力和合作，只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)政策的初衷，為廣大居民提供更加穩(wěn)定的住房保障。