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中國人民銀行公告〔2019〕第16號自發(fā)布以來，對推動利率市場化改革、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為落實黨中央、國務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，深化利率市場化改革，更好發(fā)揮市場機制作用，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制有關(guān)事宜公告如下：

一、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成（加點可為負值），加點幅度應(yīng)體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素。

二、固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點幅度等于原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。

三、自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

四、自2024年11月1日起，浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應(yīng)體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

五、中國人民銀行各省級分行應(yīng)指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣{(diào)控要求，指導轄區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)做好落實工作，規(guī)范市場競爭行為，維護市場秩序。

六、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者合法權(quán)益，確保有關(guān)工作平穩(wěn)有序進行。

本公告自發(fā)布之日起施行，中國人民銀行公告〔2019〕第16號同時廢止。此前相關(guān)規(guī)定與本公告不一致的，以本公告為準。

中國人民銀行

2024年9月29日

中國人民銀行有關(guān)負責人就完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制

有關(guān)問題答記者問

1.此次公告發(fā)布的背景是什么？   答：為疏通貨幣政策傳導渠道，推動降低實體經(jīng)濟融資成本，中國人民銀行于2019年8月改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，促進貸款利率及時反映市場利率變化。在改革完善LPR形成機制過程中，我們充分考慮商業(yè)性個人住房貸款（以下簡稱房貸）涉及面廣、期限長、受到公眾高度關(guān)注等特點，發(fā)布中國人民銀行〔2019〕第16號公告，明確了房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點形成，使較長合同期限房貸的利率能夠隨市場利率調(diào)整，對推動房貸利率市場化、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但隨著利率市場化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。   為貫徹落實中央政治局會議精神，回應(yīng)群眾關(guān)切，中國人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。2.當前房貸利率定價機制的問題是什么？如何完善？   答：根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設(shè)計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。   2023年8月，為充分響應(yīng)群眾訴求，本著急用先行的原則，中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局引導商業(yè)銀行，采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調(diào)整了存量房貸利率，取得較好效果。但由于現(xiàn)行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調(diào)整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協(xié)調(diào)一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。但上述方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整。3.此次公告調(diào)整優(yōu)化的主要內(nèi)容是什么？   答：中國人民銀行公告〔2024〕第11號主要進行了如下優(yōu)化：一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度，以更準確體現(xiàn)市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續(xù)，市場競爭機制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時調(diào)整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。   二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。4.公告發(fā)布后，存量房貸利率將如何調(diào)降？   答：市場利率定價自律機制將發(fā)布倡議，引導商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調(diào)整。各商業(yè)銀行將發(fā)布有關(guān)公告和批量調(diào)整細則，統(tǒng)一調(diào)降房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點辦理，具體請及時關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關(guān)信息。批量調(diào)整完成后，借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號，基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。（中國人民銀行網(wǎng)站 2024年9月29日）附錄：財聯(lián)社文章：存量房貸利率調(diào)整迎重大進展！10月31日前批量調(diào)整 12日前主要商業(yè)銀行將出細則

    財聯(lián)社9月29日訊 今日，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制。同日，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》。

   綜合公告及倡議信息看，2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。批量調(diào)整后，2024年11月1日起，滿足一定條件的商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點幅度及重新定價周期。

  財聯(lián)社記者測算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，提振信心。

   什么時候調(diào)整？怎么批量調(diào)整？

   根據(jù)《倡議》，批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

   降低幅度方面，對LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房利率加點下限（如北京、上海、深圳）。

  《倡議》強調(diào)，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整。多家銀行也對財聯(lián)社記者表示，將于10月12日前發(fā)布操作細則，并在10月31日之前實施統(tǒng)一批量調(diào)整。

   批量調(diào)整，存量房貸利率會降到什么水平？

   央行數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。上述《倡議》明確，10月31日前，將LPR加點幅度高于-30BP的存量房貸加點幅度批量調(diào)整至不低于-30BP。調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。

   此前，人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上明確表示，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)期平均下降0.5個百分點左右。“不同時期、不同地區(qū)、不同銀行發(fā)放的存量房貸利率水平不同，上述下浮幅度是預(yù)期的平均數(shù)?！?/p>

   可以看出，按照上述案例，調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預(yù)計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。如果考慮到央行政策利率下調(diào)0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

   但值得關(guān)注，由于借款人重定價日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會調(diào)整后會有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30BP所致。重定價后，最近一個定價周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

   以下表為例，假設(shè)2024年10月31日進行批量調(diào)整，由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個百分點和0.1個百分點，因此，對于重定價日為每年1月1日的，10月31日調(diào)整后的利率為3.9%（當時的LPR4.2%-0.3%），若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價后，利率為3.55%（當時的LPR3.85%-0.3%）。

   若假設(shè)2024年10月21日報出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個百分點，那么，最新的LPR則由當前的3.85%降至3.65%，后續(xù)保持不變。則明年1月1日LPR重定價后，利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

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