當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過40平方米，住房發(fā)展階段正在從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，住建部部長(zhǎng)倪虹指出，我國(guó)住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期。

在此基礎(chǔ)上，房屋的改造升級(jí)勢(shì)在必行，建設(shè)“好房子”和推動(dòng)城市更新成為問題的兩個(gè)抓手。從為人民群眾建設(shè)“好房子”的提出到100萬套城中村和危舊房改造組合拳的落地，行業(yè)新發(fā)展模式呼之欲出。陵水，三亞隔壁的寶藏小眾旅游城市，正因此和三千公里之外的北京擦出意外的火花。

城市更新需要“好房子”

一河穿城過，兩岸皆風(fēng)景，依山傍水靠海的優(yōu)越地理?xiàng)l件下，陵水老街宛若凝固了時(shí)間，井字型排布的街道上走出千年城市故事，凝結(jié)出展現(xiàn)人文價(jià)值、提升城市價(jià)值、散發(fā)歷史韻味的老城更新“陵水樣板”。

雖然本土特色的傳承難以滿足多樣化的住房需求，但老城向北的對(duì)岸，一片新的住宅區(qū)正拔地而起。今年11月末，陵水“一河兩岸”城市更新項(xiàng)目舉辦品牌發(fā)布會(huì)暨示范區(qū)開放活動(dòng)，半個(gè)月后項(xiàng)目首期住宅“藍(lán)香溪郡”位于北京的展廳正式開放。

圖：中交綠城·藍(lán)香溪郡效果圖

風(fēng)從北緯18°的南海飄來，這個(gè)聯(lián)動(dòng)兩座城市的項(xiàng)目屬于中交和綠城。資料顯示，2023年中交海投成功落地陵水縣“一河兩岸”城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資73.17億元，綠城中國(guó)華北區(qū)域公司受邀做項(xiàng)目代建管理。該項(xiàng)目是陵水首個(gè)城市更新示范項(xiàng)目，規(guī)劃總面積11.4平方公里，擬分為一期首開區(qū)、一期次開區(qū)、二期、三期進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括大溪嶺公園建設(shè)、陵河沿岸景觀提升、陵河南片區(qū)老街微更新改造、陵河北片區(qū)一期首開區(qū)開發(fā)建設(shè)、安置房建設(shè)等。

作為“好房子”的最早研究者之一，綠城曾就此課題進(jìn)行過深入分析，提出打造“高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康”的概念，推出《綠城中國(guó)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)2024》，成為業(yè)內(nèi)首個(gè)企業(yè)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。在此前中房協(xié)指導(dǎo)的中國(guó)房地產(chǎn)“高品質(zhì)好房子”峰會(huì)暨走進(jìn)“好房子”交流會(huì)上，華北綠城曾作為會(huì)議主要承辦方之一，綠城中國(guó)集團(tuán)的營(yíng)造管理者也從好房子的認(rèn)知、理念、實(shí)踐三個(gè)維度，分享綠城好房子的理念規(guī)劃、技術(shù)支撐、管控標(biāo)準(zhǔn)、華北區(qū)域?qū)俚鼗堇[等，闡述了綠城對(duì)于“好房子”打造的新思路和探索。

此前，綠城在陵水已有16載旅居營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)，通過深刻洞察土地精神和城市肌理，為陵水新城帶來更好的居住體驗(yàn)，以千畝規(guī)模城市更新為錨點(diǎn)，融入成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及前沿產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)居、產(chǎn)、文、旅、商的深度融合，匯集居住、產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和商業(yè)的多元業(yè)態(tài)。

圖：中交綠城·藍(lán)香溪郡實(shí)景圖

建設(shè)“好房子”可輕重并舉

在綠城看來，“藍(lán)香溪郡不僅僅是一個(gè)居住的場(chǎng)所，更將是一次海南新一代旅居生活方式的引領(lǐng)，一個(gè)充滿溫情和深度的生活交流的理想桃源?！碑?dāng)中交和綠城邂逅澎湃的陵水之心，一股激蕩的城市更新力量與創(chuàng)想，正在生長(zhǎng)與壯大。

城市活動(dòng)可以說是由決策觸發(fā)形成的，因?yàn)橛辛藳Q策才會(huì)采取行動(dòng)，進(jìn)而造成后果。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，在過去40年中，受到時(shí)間壓縮的影響，種種城市問題應(yīng)運(yùn)而生，全盤重建既不現(xiàn)實(shí)也不經(jīng)濟(jì)，局部?jī)?yōu)化成為必要選擇，類似于生命體的新陳代謝，城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。

建設(shè)全天候活力新城，實(shí)現(xiàn)“復(fù)合共新、山海共潮、多元共享、智慧共融”的未來生活社區(qū)，讓城市居民有更多的獲得感、幸福感、安全感，中交將這樣重要的項(xiàng)目交給綠城代建管理，除了公司多年品牌塑造的成功，也離不開靈活的體系支持。

投身代建行業(yè)多年，綠城摸索出了一套“輕重并舉”的開發(fā)模式，即當(dāng)前綠城中國(guó)重投較少的城市讓綠城管理來承接代建業(yè)務(wù)以持續(xù)提高所在城市的市占率，也不排除將部分綠城中國(guó)重投項(xiàng)目交由綠城管理來代建。

具體來說，綠城中國(guó)是以自身拿地開發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)方式的重資產(chǎn)開發(fā)商，綠城管理是開展代建等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。在建轉(zhuǎn)更的時(shí)代，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)受城市核心的高昂成本影響難以大規(guī)模進(jìn)入，而信托、基金、資管等類型的資金方本身對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)。如在陵水一樣，綠城中國(guó)在全國(guó)多個(gè)地區(qū)積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，雖然在成本考量下不宜如傳統(tǒng)發(fā)展模式一樣大舉拿地，但可以與綠城管理合作，介入輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，從而釋放組織效能，形成協(xié)同效益。例如，除陵水項(xiàng)目外，近年來華北綠城還落地了北京育芳園、天津錦玉蘭、天津曉月晴川、石家莊錦廬、秦皇島悅園等多個(gè)項(xiàng)目。

這樣通過輕重協(xié)同模式，綠城中國(guó)在非核心拿地區(qū)域利用綠城管理的輕資產(chǎn)品牌介入項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了資源的高效配置與組織效能的釋放。雙方的合作形成良好協(xié)同效應(yīng)，既發(fā)揮了綠城中國(guó)在項(xiàng)目開發(fā)上的深厚底蘊(yùn)，又利用了綠城管理在輕資產(chǎn)運(yùn)作上的靈活性與專業(yè)性，共同探索出一條適應(yīng)市場(chǎng)變化、提升整體競(jìng)爭(zhēng)力的新路徑，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。

在行業(yè)新模式下，城市更新、舊城改造等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需要代建服務(wù)商的參與，以助力政府城市建設(shè)，優(yōu)化城市面貌及管理。綠城輕重并舉的模式恰好能靈活匹配這一變化，在代建業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)特性之外也介入重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來成本效益，讓公司能進(jìn)一步提高利潤(rùn)率，也利于保持組織架構(gòu)穩(wěn)定，持續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)力。

“全周期服務(wù)”助城市換新

城市設(shè)計(jì)者視“城市更新”為有機(jī)生命體的演變過程，不僅要讓基礎(chǔ)設(shè)施和老舊建筑“改頭換面”，還要大幅提升人民群眾的生活品質(zhì)，讓大家享受到城市更新帶來的幸福感。在住房“未危先老”現(xiàn)象普遍之下，新時(shí)期我國(guó)城市建設(shè)品質(zhì)要求提升，住房建設(shè)作為城市發(fā)展的內(nèi)嵌“基因”，在城市可持續(xù)發(fā)展方面扮演著至關(guān)重要的角色，而其中的房屋維護(hù)同樣是至關(guān)重要的一環(huán)。

房屋的維護(hù)運(yùn)營(yíng)總是從一次美好心交付開始。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年華北綠城將交付超5500套房屋。目前公司已經(jīng)完成北京桂語聽瀾、北京沁園、北京西山云廬、天津鳳起悅鳴、柳岸曉風(fēng)、石家莊桂語聽瀾等項(xiàng)目的交付。面對(duì)密集的交付任務(wù)，華北綠城團(tuán)隊(duì)展現(xiàn)出了高度的專業(yè)性和責(zé)任感，將匠心交付做到細(xì)節(jié)，通過舉辦工地開放日、預(yù)驗(yàn)房等活動(dòng)，讓業(yè)主參與到項(xiàng)目的品控之中，按時(shí)或提前按質(zhì)完成交付，確保了業(yè)主權(quán)益同時(shí)彰顯了公司運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)健。

圖：綠城·天津鳳起悅鳴實(shí)景圖

無論是在“云廬系”北方版的首個(gè)屬地創(chuàng)新項(xiàng)目西山云廬還是高標(biāo)準(zhǔn)住宅北京沁園，華北綠城都接受住了集中交付的考驗(yàn)，從規(guī)整有序的園林景觀到高品質(zhì)的室內(nèi)裝修，每一處細(xì)節(jié)都體現(xiàn)了對(duì)品質(zhì)的不懈追求，受到了收房業(yè)主的好評(píng)。此外，綠城對(duì)于品質(zhì)的細(xì)致把握也影響到了其物業(yè)公司，綠城服務(wù)在交房前較早介入，從交付前承接查驗(yàn)到后期服務(wù)運(yùn)營(yíng)階段，雙方的密切配合也為業(yè)主后續(xù)生活增加了保障。

近期，華北綠城北京曉風(fēng)印月項(xiàng)目也將迎來交付，在市場(chǎng)周期下，華北綠城踐行了對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的理念，關(guān)注實(shí)際需求，公司高管與業(yè)主共創(chuàng)共建，推動(dòng)項(xiàng)目公區(qū)和景觀升級(jí)。在交付前，公司也嚴(yán)格落實(shí)一房五驗(yàn)，通過施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目工程部、項(xiàng)目公司全員以及業(yè)主預(yù)驗(yàn)房5個(gè)不同的查驗(yàn)階段，并積極組織業(yè)主工地開放日，力圖將更滿意的作品交付給客戶。

圖：綠城·曉風(fēng)印月實(shí)景圖

隨著城市化步入尾聲，中國(guó)城市的基建狂魔時(shí)代正在漸漸遠(yuǎn)去。大規(guī)模的舊城改造、新區(qū)營(yíng)建將被局部的有機(jī)更新所取代，成為城市基建的新常態(tài)。在此過程中，城市將以目力可見的速度慢慢老去。十年二十年甚至五十年后回頭再看，今天的基建設(shè)施可能仍在使用，只是外表的光澤早已被歲月侵蝕地斑駁不堪。但另一方面，城市洗盡鉛華，被光鮮硬件所遮蔽的軟實(shí)力才能真正得以綻放。

未來，一座城市的魅力，通過建筑的留存被翻閱，在中交、綠城等企業(yè)的匠心下，透過人文的故事被傳頌，一如千年的陵水邂逅千年的北京。

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