辦辦網-2025年5月份上海各區(qū)辦公物業(yè)租賃市場熱力指數

來源：智能家居時間：2025-06-19 10:22

2025年5月，上海寫字樓租賃市場進入深度調整期，產業(yè)生態(tài)、成本效益、靈活辦公成為關鍵決策因素。企業(yè)空間需求邏輯從“地段溢價”轉向“產業(yè)賦能”，業(yè)主端或迎“以價換量”窗口期。

從市場熱力區(qū)域格局來看，徐匯領跑全市成為最大亮點，浦東緊隨其后，傳統(tǒng)商務區(qū)域整體表現平穩(wěn)，但內部走勢分化，新興區(qū)域正在結構性崛起。

市場辦公空間選址需求呈現三大特征：

科技驅動型企業(yè)向徐匯等產業(yè)聚集區(qū)遷移，追求上下游協(xié)同效率；

成本敏感型需求向青浦等外圍區(qū)域擴散，但需平衡交通便利性；

品牌導向型企業(yè)仍錨定陸家嘴(600663)、南京西路等核心地段，但租賃面積趨于集約化。

市場格局在產業(yè)生態(tài)驅動下重構從地段溢價到產業(yè)生態(tài)價值

辦辦網數據顯示5月份上海辦公租賃市場呈現顯著的區(qū)域分化特征，產業(yè)集聚效應與成本效益比成為企業(yè)選址的核心決策因素，推動企業(yè)“為地段溢價買單”轉向“為產業(yè)生態(tài)付費”。

浦東新區(qū)以35.71%的市場占有率穩(wěn)居需求首位，但增速放緩，反映其成熟商務區(qū)在飽和競爭下面臨需求分流。

徐匯區(qū)（市場占有率14.29%）表現搶眼，依托"科技產業(yè)集聚+租金性價比+成熟配套"的復合優(yōu)勢，吸引高成長型企業(yè)加速布局，市場占有率呈現爆發(fā)式增長。

傳統(tǒng)商務區(qū)域整體表現平穩(wěn)，但內部走勢分化。

青浦區(qū)（市場占有率7.14%）受益于長三角一體化戰(zhàn)略，以低密度總部園區(qū)和成本優(yōu)勢承接外溢需求，成為新興商務區(qū)標桿。

與此相對的是普陀區(qū)的市場占有率墜崖式下滑，和上個月的表現猶如坐過山車，暴露出其產業(yè)定位模糊與配套升級滯后的問題，亟需通過存量改造重塑競爭力。

徐匯當月“C位出道” 科技+性價比成制勝法寶

5月份，徐匯區(qū)以21.66%的市場關注度今年首次登頂，環(huán)比增幅領跑全市，堪稱當月最大贏家。這一現象絕非偶然：區(qū)域科技產業(yè)集聚效應（AI、生物醫(yī)藥等賽道企業(yè)擴張）持續(xù)釋放虹吸效應；租金梯度優(yōu)勢明顯，相比動輒10元+/㎡·天的“土豪價”，徐匯提供更友好的“輕奢選擇”；區(qū)域配套成熟度提升，漕河涇-徐家匯(002561)-西岸形成的“金三角”商務帶，讓企業(yè)既能享受產業(yè)生態(tài)，又不必犧牲員工通勤體驗。

靜安（20.10%）與黃浦（15.03%）分列區(qū)域關注度二、三位，數據環(huán)比溫和增長。這兩大傳統(tǒng)CBD憑借不可復制的核心區(qū)位和穩(wěn)定的高端服務業(yè)需求，成為律所、咨詢公司等“面子剛需”行業(yè)的定海神針。

當月浦東意外“退燒”，關注度降幅居首，背后開始顯現出產業(yè)外溢效應。

小戶型仍是“流量擔當” 大戶型需求回暖但區(qū)域分化

5月份，上海辦公租賃市場的戶型需求上演了一場“冰與火之歌”——小戶型與大戶型兩端升溫，中端市場卻集體“打噴嚏”，生動反映出企業(yè)在成本壓力和擴張野心之間的微妙博弈。

辦辦網數據顯示200㎡以下的辦公空間繼續(xù)領跑市場，占比進一步小幅攀升，成為租賃市場的“基本盤”。這類“小而美”的戶型尤其受到初創(chuàng)企業(yè)、小微團隊和靈活辦公運營商的青睞，堪稱創(chuàng)業(yè)者的“黃金入場券”。在經濟不確定性猶存的背景下，企業(yè)對成本的高度敏感，使得小戶型成為“抗周期”的硬通貨。

令人意外的是，1000㎡以上的大戶型需求止跌回升，釋放出大型企業(yè)重啟擴張的積極信號。其中，徐匯區(qū)以32.76%的占比成為大戶型需求的主戰(zhàn)場，可能得益于其成熟的商務氛圍、科技產業(yè)集聚效應，以及相對更友好的租金梯度。

與兩端的火熱形成鮮明對比的是，300-500㎡的戶型需求跌至13.37%，成為當月“最失意”的區(qū)間。與此同時，200-300㎡、500-1000㎡的需求也同步下滑，反映出企業(yè)從“穩(wěn)健擴張”轉向“保守收縮”的租賃策略調整。這一現象被業(yè)內人士戲稱為“中產戶型焦慮”——既不夠小到極致省錢，又不夠大到彰顯實力，導致企業(yè)在升級決策上更加猶豫。

市場租金需求呈現分層格局企業(yè)租賃策略正在深度調整

5月份上海辦公租賃市場租金需求依舊呈現“金字塔式”分層格局，各價格區(qū)間的動態(tài)變化折射出企業(yè)租賃策略的深度調整。

基座需求強勢擴張：2-6元/㎡·天的“黃金性價比區(qū)間”持續(xù)吸納市場流量，其中2元/㎡·天以下的超低租金帶需求環(huán)比增長至13.57%，成為初創(chuàng)企業(yè)的“避風港”；2-4元/㎡·天（24.67%）和4-6元/㎡·天（27.09%）的兩大主力段合計貢獻超五成需求量，環(huán)比增幅顯著。這類“精打細算”的租金帶正被成長型企業(yè)奉為對抗經濟不確定性的“成本控制利器”，尤其是靈活辦公解決方案的普及，更助推了該層級的虹吸效應。

中端市場穩(wěn)健上行：6-8元/㎡·天的“品質升級帶”展現出強勁韌性，需求曲線持續(xù)向右上方延伸。該區(qū)間如同市場的“定海神針”，既滿足企業(yè)對區(qū)位品質的基本訴求，又未明顯突破預算紅線，特別受到完成首輪融資的科技企業(yè)和專業(yè)服務企業(yè)的青睞，租賃決策呈現“謹慎升級”特征。

高端需求意外遇冷：8元以上的“塔尖市場”需求出現下跌。分析顯示，跨國企業(yè)正在重新評估其“空間效能比”，部分機構甚至啟動“降本增效”的逆向操作——將部分職能部門遷至次級商務區(qū)。更有企業(yè)正在用智能辦公系統(tǒng)壓縮人均面積，畢竟每平方米省下的租金都直接轉化為利潤。

辦辦網分析，這種“基座夯實、塔尖收縮”的態(tài)勢，實則是企業(yè)對宏觀經濟預期的具象化投射。隨著市場競爭加劇，部分業(yè)主已開始調整高端項目的租賃策略，預計未來三個月可能出現“以價換量”的窗口期。