上海樓市新政全面解讀：外環(huán)限購松綁能否激活"金九銀十"？

來源：智能家居時間：2025-08-26 18:02

上海出臺的樓市新政包含四大調(diào)整：外環(huán)外限購全面放開、公積金貸款額度提升、減免以及房貸利率統(tǒng)一。新政旨在刺激外環(huán)外市場，但專家分析認(rèn)為，在目前市場分化嚴(yán)重的背景下，政策效果可能有限。核心區(qū)與郊區(qū)房價差距持續(xù)擴(kuò)大，外環(huán)外新房庫存占比高達(dá)八成，市場回暖面臨挑戰(zhàn)。

近期，上海推出了一系列樓市調(diào)控新政，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。此次政策調(diào)整涉及限購松綁、公積金貸款、減免等多個方面，被視為對即將到來的"金九銀十"傳統(tǒng)銷售旺季的重要布局。

上海樓市新政四大核心要點解析

新政中最引人注目的是外環(huán)外區(qū)域限購的全面放開。根據(jù)規(guī)定，上海戶籍居民家庭及成年單身人士、以及連續(xù)繳納社?；騻€稅滿1年的非滬籍居民，在外環(huán)外購房不再受限購套數(shù)限制。這一政策看似力度很大，但實際效果可能有限。當(dāng)前上海樓市呈現(xiàn)明顯的"冰火兩重天"現(xiàn)象：核心區(qū)域房價穩(wěn)中有升，而外環(huán)外區(qū)域則持續(xù)低迷。數(shù)據(jù)顯示，今年上海未售新房中，百分之八十點一集中在外環(huán)外區(qū)域，這反映出市場對遠(yuǎn)郊房產(chǎn)的接受度正在持續(xù)下降。

公積金政策調(diào)整帶來實質(zhì)利好。新政將住房公積金貸款額度上浮百分之十五，首套貸款額度從160萬元提高至184萬元；多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，可達(dá)216萬元。同時允許提取公積金支付首付款，并支持"又提又貸"模式。這些措施確實能減輕購房者負(fù)擔(dān)，但面對動輒數(shù)百萬的房價，數(shù)十萬的額度提升對市場刺激作用可能有限。值得注意的是，新政還調(diào)整了政策，非滬籍家庭首套住房暫免征收，這將一定程度降低新上海人的購房成本。

市場分化加劇背景下政策效果預(yù)判

從北京的經(jīng)驗來看，8月8日放開五環(huán)外限購后，新房成交雖有短期回升，但二手房市場并未明顯改善。上海新政很可能面臨類似局面。當(dāng)前市場信心不足，購房者普遍擔(dān)心"買完就跌"，這種心理預(yù)期很難通過局部政策調(diào)整來改變。更重要的是，上海樓市的結(jié)構(gòu)性問題日益突出：市區(qū)300萬以內(nèi)的二手房成交量占比從2023年1月的百分之三十二上升至2025年7月的百分之五十八，這種"剛需內(nèi)卷"現(xiàn)象直接擠壓了外環(huán)外市場空間。新政雖然為有資格的購房者提供了更多選擇，但能否真正激活外環(huán)外市場，仍需觀察。