在最近的兩會(huì)上傳出一個(gè)消息，隨后，在互聯(lián)網(wǎng)媒體上持續(xù)被轉(zhuǎn)發(fā)引用，那就是中國有6億人月收入只有1000元。如果不是權(quán)威人物發(fā)聲，任何一個(gè)人說出這話，我們恐怕都不敢相信，咱們國家還有這么多"窮人"。于是，有些人開始對高房價(jià)憤憤不平了，因?yàn)檫@些月入一千的人似乎只能解決溫飽，永遠(yuǎn)也買不起房。然而，不平歸不平，房價(jià)永遠(yuǎn)也不會(huì)因這些低收入群體而下降。

儲(chǔ)蓄率暴露國人家底

另一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，國人并非沒有錢，那就是超高的儲(chǔ)蓄率。十余年前，我國的儲(chǔ)蓄率曾高達(dá)50%，雖然現(xiàn)在下降了，2019年是45%，但仍是全球最高。如此高的儲(chǔ)蓄率如果激活出來，那仍能推動(dòng)房價(jià)來一波上漲行情。事實(shí)上，近些年房價(jià)的上漲也是伴隨著居民儲(chǔ)蓄率的下降，畢竟買房需要掏空六個(gè)錢包嘛！

造成居民儲(chǔ)蓄率如此之高是有客觀原因的，第一是百姓有錢不敢花，中國人過習(xí)慣了苦日子，又對未來充滿擔(dān)憂，只有存錢求安慰；第二是沒有好的投資渠道，實(shí)業(yè)不景氣，創(chuàng)業(yè)干多年公司不如炒房，沒有多少投資價(jià)值，P2P互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)頻發(fā)爆雷事件，又擔(dān)心被騙。投進(jìn)A股，那風(fēng)險(xiǎn)太大，你什么時(shí)候見過股市像樓市那樣賺錢？連上市公司都靠炒房盈利。所以，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這儲(chǔ)蓄的錢最后還是進(jìn)了樓市。你辛辛苦苦攢錢存到銀行，希望存夠首付，哪里知道，正是你的存款變成了銀行的房貸，一點(diǎn)點(diǎn)推高了房價(jià)。

資本在房產(chǎn)中瘋狂生長

銀行有了存款就得讓資本繁殖生長，而房貸是一個(gè)穩(wěn)健的項(xiàng)目，可以說是穩(wěn)賺不賠的，基于現(xiàn)在還有6億人月入千元的事實(shí)，可以推測沒多少人能全款買得起房子，但有些人不得不買房，于是房貸成了剛需的標(biāo)配，他們不僅要掏空六個(gè)錢包，還可能四處借錢，才能湊齊首付，成為房奴。而這個(gè)房貸利息成了銀行的長期收入。按說房產(chǎn)按揭下來，就相當(dāng)于抵押給了銀行，不怕你斷供，而更巧妙的是，這房子也是銀行出錢蓋起來的。

跟咱們老百姓按揭貸款買房類似，開發(fā)商蓋樓也是按揭貸款，簡單流程就是先拍下一塊地，幾個(gè)億是少說的，開發(fā)商沒那么多錢啊，那就把地押給銀行貸款，貸款得來的錢就可以買地了。然后呢，開始做沙盤，蓋售樓處，預(yù)售房子，這些的預(yù)售的房款除了一小部分從買房人手里拿，大部分還是買房人從銀行得到的住房貸款啊，開發(fā)商再拿著這筆錢把樓蓋起來，然后拿錢還銀行的貸款?？梢?，無論是買房還是蓋房，都少不了銀行這個(gè)資本推手。在這不斷地循環(huán)中，資本就開始瘋狂地生長，繁殖。于是，房地產(chǎn)的錢就越來越多，在經(jīng)濟(jì)中的占比也逐年增高。

而這巨大的的經(jīng)濟(jì)體量也把大家的錢一點(diǎn)點(diǎn)吸了過去，因此，這在很大程度上導(dǎo)致了我們家庭的儲(chǔ)蓄率逐年下降，而與此同時(shí)，負(fù)債率卻逐年上升，這其中，房貸功不可沒。在財(cái)產(chǎn)不斷地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程中，房產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比例也越來越大，有報(bào)告顯示，中國城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)近80%為房產(chǎn)。如果房子降價(jià)，這些擁有房產(chǎn)的家庭財(cái)產(chǎn)會(huì)縮水，這是他們不樂于看到的。

誰是房價(jià)上漲最大受益者

不樂于看到房價(jià)下跌的都是手上有房子的，炒房客更是害怕房價(jià)下跌，他們很難承受房價(jià)下跌的后果。過去的幾十年是中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的幾十年，而房地產(chǎn)跑贏了其它行業(yè)，發(fā)展迅速，房價(jià)已經(jīng)上漲了不知多少倍，當(dāng)剛需們只知道哀嘆攢錢的速度永遠(yuǎn)跟不上房價(jià)上漲速度的時(shí)候，炒房客卻發(fā)現(xiàn)了資本的魔力，由于房子天然的屬性，很適合作為投資標(biāo)的。而房價(jià)大幅度上漲給炒房創(chuàng)造了利潤空間。于是，民間散資開始出動(dòng)，并利用杠桿撬動(dòng)銀行資本，來分房地產(chǎn)的一杯羹。

在這輪房價(jià)上漲大潮中，無論是賣地的，還是賣房的，還是炒房的，都成了受益者，房地產(chǎn)成了資本狂歡盛宴，而房價(jià)就在這場盛宴中一路蒙眼狂奔。那么，誰在這場盛宴中吃到的肉最多呢？來看看下面這張圖，算是一個(gè)大根的分配比例。

看這張大餅，最大的一塊是土地成本，第三大的是稅費(fèi)成本，被誰吃了大家都知道，這也是為什么小產(chǎn)權(quán)房便宜的原因。第二大的就是房企的利潤，這塊都要被開發(fā)商吃掉。很小的兩塊是建安成本和資金使用成本。而炒房只會(huì)相應(yīng)地增加資金使用成本和稅費(fèi)成本，要想獲利，只能是擴(kuò)大差價(jià)?？梢哉f，炒房客吃到的餅并不多。

地價(jià)是房地產(chǎn)市場的定海神針鐵

人們心中一直有一個(gè)假象，那就是，房價(jià)是炒房客炒上去的，但是，供需關(guān)系才是房價(jià)的根本。從二手房成交率來看，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房的成交率，特別是三四線小城市，二手房成交率更低。在樓市中，并非不能買到新房的情況下，二手房并不存在黃牛票那種一房難求的情況。因此，可以說是新房價(jià)格的不斷攀升吸引了炒房客來賺取差價(jià)，而炒房客主動(dòng)推敲了房價(jià)，然而，我們的開發(fā)商卻樂于順?biāo)浦郏瑢⑻岣叻績r(jià)的原因歸結(jié)到炒房客身上。其實(shí)，房價(jià)上漲的最大推手應(yīng)該是地價(jià)。

要知道，我們國家的房地產(chǎn)并非完全是市場化的，這主要是因?yàn)橥恋貨]有完全市場化。只要土地價(jià)格不降，房子價(jià)格是難以下降的，曾經(jīng)房價(jià)飛漲的年代，土地招拍掛的價(jià)格也跟著飛漲，繼而推動(dòng)了房價(jià)更快地上漲，在一些極端情況下，土地的樓面價(jià)甚至高出了當(dāng)時(shí)的樓市，出現(xiàn)了面粉價(jià)格高于面包的奇觀，這是在房價(jià)調(diào)整上漲的情況下的正常反映，因?yàn)殚_發(fā)商預(yù)計(jì)出房價(jià)的上漲趨勢，所以敢于以高于面包的價(jià)格購買面粉，因?yàn)楫?dāng)面粉烤成面包的時(shí)候，面包價(jià)格會(huì)更高。雖然現(xiàn)在看樓面價(jià)高于房價(jià)，但等房子建設(shè)起來的時(shí)候，房價(jià)會(huì)更高。

這其實(shí)是簡單的供不應(yīng)求的情況，土地價(jià)格再高也能拍出去，房價(jià)再也也能賣出去。然而，最近的情況來看，房子似乎不太好賣了，春江水暖鴨先知。最近的土地流拍預(yù)示了房價(jià)將難以上漲了，這其中的根本原因是買房的少了，不再那么供不應(yīng)求了。土地流拍對于依賴土地財(cái)政的地方來說意味著可能要過苦日子了，然而，盡管有流拍，只要土地減少供應(yīng)，價(jià)格堅(jiān)挺，房價(jià)就能撐住，可以說地價(jià)才是決定房地產(chǎn)市場的定海神針鐵。

房價(jià)為什么漲不動(dòng)了，到底有沒有泡沫？

前些年的房地產(chǎn)高速發(fā)展讓人們有個(gè)錯(cuò)覺，認(rèn)為房價(jià)會(huì)一直漲下去，但是，最近的房價(jià)走低啪啪打臉那些挺漲派。于是，一些聲稱房價(jià)即將崩盤的人們來了精神，等著房價(jià)暴跌。不過，這房價(jià)卻穩(wěn)如泰山，并沒有一絲崩壞的跡象。有人覺得這不科學(xué)，樓市泡沫這么大，不應(yīng)該不崩盤啊。鍵叔不禁要問了，樓市泡沫真的那么大嗎？衡量樓市泡沫最好的一個(gè)辦法是，看看買房的人是不是全為了炒房，而不是為了自住。顯而易見，我們的樓市仍存在大量的剛需，他們買房并不是為了投資。即便存在一定泡沫，這個(gè)泡沫也是有限的。

另外，一些學(xué)者又拿空置率來說事了，有調(diào)查顯示，2017年我國城鎮(zhèn)住房總套數(shù)為3.05億，空置套數(shù)為6500萬?？罩寐矢哌_(dá)21.3%。有人認(rèn)為這個(gè)空置率十分危險(xiǎn)。然而，想想我們的貧富差距就又心安了，窮人有一套房子棲身就不錯(cuò)了，但富豪可能會(huì)有多套房子，除了炒房的因素之外，這也是財(cái)富沉淀的一種方式，擁有多套房產(chǎn)的家庭很多，但這并不是房價(jià)要崩的誘因。

那炒房客恐慌拋售房產(chǎn)會(huì)不會(huì)造成房價(jià)暴跌呢？在這樣一個(gè)房價(jià)走低的時(shí)候選擇拋售并不是一個(gè)合格投資人的行為方式，我們的炒房客有一部分可能會(huì)選擇低價(jià)拋售，但聰明的炒房客并不會(huì)在這時(shí)候落袋為安。這也是為什么我們的二手房交易并沒大漲，房價(jià)并未大跌的原因?？梢哉f，資金的大規(guī)模出逃并沒有出現(xiàn)。

租金回報(bào)率也是衡量房價(jià)泡沫是否嚴(yán)重的一個(gè)重要指標(biāo)，要知道，我們國家的租金回報(bào)率是很低的，有的城市只有1.2%，這意味著需要收租80多年才能收回房價(jià)。也就是說，如果你只依靠買房出租，想賺錢幾乎是很困難的。因此，房子是用來炒的，不是用來租的成為炒房客的信條。也就是說，我們的房價(jià)很大程度上不是靠租金支撐起來的，我們的租客大多數(shù)是低收入群體，他們的資金難以支付更高的租金，也難以托起那么高的房價(jià)，支撐房價(jià)的是房價(jià)必漲的信仰。要說中國房價(jià)沒有一點(diǎn)泡沫那是假的，但存在即合理，泡沫的存在有其存在的必然理由和環(huán)境，只要有人吹，泡沫會(huì)一直存在，只要房價(jià)必漲的信仰還在，房價(jià)泡沫就不會(huì)破。

房住不炒不等于房住不漲

雖然房價(jià)不是炒房客炒上去的，但如今房地產(chǎn)進(jìn)入疲軟期卻和炒房客不無關(guān)系。當(dāng)大批炒房資金攜帶杠桿進(jìn)入樓市后，加速了房地產(chǎn)的擴(kuò)張規(guī)模，也打破了正常的供需平衡，慢慢地房子就建多了。而面對高額的房價(jià)，剛需接盤俠力不從心的時(shí)候，這個(gè)盤就要往下掉了。而一旦炒房客發(fā)現(xiàn)盤子不穩(wěn)了，也就不會(huì)再將資金帶到樓市，樓市就開始發(fā)展緩慢了，價(jià)格也漲不動(dòng)了，可以說，中國的樓市因炒房而興，也因炒房而衰。

炒房客為了一已私利的這種投機(jī)行為對樓市影響很嚴(yán)重，他不光只是慢慢蠶食樓市利潤，與開發(fā)商的一手房爭利，最終還可能害了自己，你害了自己不要緊，也損害了整個(gè)房地產(chǎn)市場，害了開發(fā)商，也害了土地財(cái)政，害了整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)。房子是讓你買來住的，不是讓你買來賺錢的。正所謂房住不炒，只有將炒房行為根除，才可能改免房價(jià)的大起大落，房地產(chǎn)才能平衡健康發(fā)展，所以我們國家會(huì)不遺余力來控制炒房行為，加以各種政策限制，比如用稅費(fèi)來增高炒房成本，即將出臺(tái)的新房產(chǎn)稅就會(huì)是一件利器。但大家不要誤會(huì)，房住不炒不等于房住不漲，不炒房是為了房地產(chǎn)更健康地發(fā)展。

鐮刀割不盡，春風(fēng)吹又生

都說央行是水龍頭，房地產(chǎn)是蓄水池，不管是剛需還是炒房客，買起房來都是花錢如流水。然而，一旦炒房資金撤離，剛需們頂大梁時(shí)，才發(fā)現(xiàn)這些剛需難堪大用。因?yàn)樗麄兪稚系腻X太少，購買力不夠，畢竟我們有6億人月收入只有千元嘛，而更大的資金在少部分有錢人手里，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)房子沒有投資價(jià)值后，就不愿意購買更多的房產(chǎn)了。這就出現(xiàn)了一部分人有錢不想買房，一部分人想買房沒錢的尷尬局面，這其實(shí)還是貧富差距這個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)問題，影響了資金向房地產(chǎn)的正常流入。正所謂成也資金，敗也資金。讓社會(huì)財(cái)富分配更均勻也是提升樓市活力的一個(gè)重要辦法。

當(dāng)爽韭菜生長緩慢，跟不上鐮刀的收割節(jié)奏時(shí)該怎么辦？聰明的農(nóng)夫會(huì)選擇澆澆水，施施肥，讓韭菜生長一會(huì)。中國的樓市現(xiàn)在也進(jìn)入了這個(gè)休養(yǎng)生長期，鍵叔相信，樓市的韭菜們給點(diǎn)陽光就會(huì)燦爛，經(jīng)過一段時(shí)間的休生養(yǎng)息，一定會(huì)茁壯成長。疫情過后，我們的城市又允許擺攤了。這對于商業(yè)地產(chǎn)來說是個(gè)壞消息，但對于很多沒了工作的人來說卻是一個(gè)不錯(cuò)的謀生機(jī)會(huì)。當(dāng)前樓市只需要等待經(jīng)濟(jì)提振，當(dāng)6億人月收入千元變成月收入萬元時(shí)，又何愁房價(jià)不漲呢？鐮刀割不盡，春風(fēng)吹又生，當(dāng)韭菜的春天到來時(shí)，樓市的春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？相信我們的國家一定會(huì)挺過這個(gè)艱難的時(shí)刻，我們房地產(chǎn)也會(huì)挺過這個(gè)艱難的時(shí)刻，迎來春天。

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