每個人都有一個別墅夢，小時候有哪個女孩不想做公主，哪個小男孩不想擁有一個城堡。

在香港住別墅才能稱之為“house（房子）”，住高層只能算買了“小單位”。

近期許多網(wǎng)友咨詢焦點君，低總價的別墅盤有哪些，到底值不值得買，有沒有投資價值？

首先，我們對“別墅”產(chǎn)品需要有個定義。作為商品房，它的價值已經(jīng)不同于剛需住宅，不屬于普通商品，而是“奢侈品”。奢侈品的定義是什么？不是用的，是顯擺的。所以別墅注定不適合“投資”。

然而有許多家庭條件較好，但還未達到特別富裕的家庭還是想買套別墅圓夢，退休后可以種種花溜溜狗。

那么今天焦點君就為大家盤點一下昆明200萬以下的別墅產(chǎn)品。

據(jù)統(tǒng)計，昆明主城區(qū)內(nèi)已無200萬以下的別墅產(chǎn)品在售。最近的別墅項目位于太平新城，其次是嵩明、宜良等地，石林的別墅項目價格最低。

（據(jù)不完全統(tǒng)計，若有錯漏，歡迎在評論區(qū)補充）

由上表可見昆明周邊的別墅均價都在1萬以上，只是因部分戶型建筑面積小才能勉強納入200萬以內(nèi)。然而此類別墅因為戶型設計等因素，裝修成本將比普通住宅高出不止一倍。

除了高昂的裝修費用，購買別墅前還有這些業(yè)態(tài)相關知識需要了解。

有網(wǎng)友看了上面別墅業(yè)態(tài)會覺得很疑惑，為什么焦點君的標記都是“疊墅、合院、聯(lián)排”等。

難道我們傳統(tǒng)中的印象的別墅不是一個獨棟的大房子嗎？

其實，這原由于“限墅令”。因國家的土地供應量緊缺，土地政策逐步縮緊，別墅產(chǎn)品由“限”到“禁”。（相關閱讀：禁令下的別墅產(chǎn)品 反而越禁越漲 ?）

早在2003年國家就發(fā)文提升對別墅產(chǎn)品的管控，2012年便明文規(guī)定“住宅項目容積率不得低于1.0”，從土地供應層面將別墅產(chǎn)品徹底切斷供應。2019年住建部又再次發(fā)文對違法違規(guī)別墅清查整治工作，可見國家對于別墅產(chǎn)品的嚴控態(tài)度。

雖然政策管控嚴格，但人們對別墅產(chǎn)品更趨之若鶩，新型的業(yè)態(tài)就此誕生。目前市面上在售項目大多數(shù)為聯(lián)排、疊拼、合院等業(yè)態(tài)。

聯(lián)排別墅一般由三到四戶住低層住宅并聯(lián)組成，鄰居間有共用墻，但獨門獨戶；合院類別墅近年來為熱門產(chǎn)品，其設計理念來源于中式的四合院，一般采用L形或U形布局的建筑群；疊拼別墅是洋房的高配產(chǎn)品，通常下疊帶地下室，上疊帶閣樓等，錯開入戶都帶花園等。

有網(wǎng)友問，現(xiàn)市面上還能看到“獨棟別墅”是什么情況呢？

其實目前市面上的獨棟別墅有兩種情況，一類是10年前的老舊二手房此類房源一般價格非常昂貴同樣也處于尖端稀缺產(chǎn)品，買一套少一套屬于真正的絕版業(yè)態(tài)；其次是近幾年興起的“商墅”在昆明、海南等旅游城市已經(jīng)成為市場的新寵。

因其土地為40年產(chǎn)權的商業(yè)用地，不受住宅項目1.0容積率限制，可以建造獨棟別墅。一般此類業(yè)態(tài)都用作旅居度假產(chǎn)品、民宿小鎮(zhèn)等。

“商墅”不僅可以用來自住，同時也擁有商業(yè)功能，許多產(chǎn)品還配備入戶天然氣，極大的滿足了自住的需求，唯一的缺陷就是首付過高，貸款壓力大。

別墅雖好，然而有些地方的別墅卻千萬不能碰。

雖然昆明目前還有許多70年產(chǎn)權、總價極低的郊野別墅，但是在選擇時，一定要考察周邊環(huán)境和配套（做好心理準備）。

不同于城市中心的發(fā)展迅猛，許多郊區(qū)經(jīng)過5年甚至10年都難以得到提升。

在沒交通、沒配套的荒野，花了百來萬買了一套別墅將會面臨的不是山清水秀的養(yǎng)老生活，而是裝修裝不起的辣眼“土樓”，屋漏偏逢連夜雨的無人維護，突發(fā)疾病幾小時路程的無奈。焦點君一般把這種別墅稱之為傳家“寶”，因為難住、難賣、難升值，只能留給后代，等一個時代的浪潮將房價拍飛。

（來源：銳理數(shù)據(jù)）

那么，昆明市場的主流別墅到底是多少錢？

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，昆明2019年別墅成交1524套，核心主力面積段為140-160㎡，總價為500-700萬。成交面積天花板為450㎡，成交總價天花板為1500萬元。其中，面積段方面≤450㎡成交套數(shù)占比96%，＞450㎡僅占4%；總價≤1500萬占比98%，＞1500萬僅2%。

而200萬以下的別墅僅售出6套，2000萬以上的別墅僅售出9套。

由此可見，昆明動不動就千萬級的別墅，終究還是噱頭而已。

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