樓市冷暖土地先知,上海土拍規(guī)則生變、拍地潮即將來臨

來源：智能家居時間：2020-04-15 17:57

土地市場，一直是未來房地產市場整體趨勢的風向標。回望近兩三年，在“房住不炒”大背景下，上海土地市場也很平靜。

但是最近，上海的土地市場引起全城、甚至是全國關注的“大事件”不算少。

2月20日：香港置地聯(lián)合體斥資310.5億元拿下徐匯濱江巨無霸地塊，內地新“總價地王”誕生。

3月31日：中海、華潤、萬科等共6家房企競拍虹口區(qū)優(yōu)質純宅地，起始樓板價6.3萬/㎡。由于各種原因，該地塊尚未正式公布競得人。

4月8日：臨港新片區(qū)管委會舉行“臨港新片區(qū)住宅與商業(yè)地塊線上推介會”，重點推介6處商業(yè)地塊和8處住宅地塊。

4月10日：上海市發(fā)改委公布20條政策“組合拳”，以擴大有效投資、穩(wěn)定經濟發(fā)展，多條措施中提及土地市場，明確“加快經營性用地出讓節(jié)奏，夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量”。

4月11日：上海土地市場發(fā)布公告，出讓松江2幅純宅地，明確調整出讓規(guī)則。

4月14日：上海土地交易市場公告，擬于4月下旬以網絡直播形式推介50幅地塊，涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)等、寶山區(qū)、嘉定區(qū)。

這其中，對后期土地市場影響最大、最直接的，即是土拍規(guī)則的變化。

土拍規(guī)則現(xiàn)重大變化

4月11日，隨著松江2幅地塊的掛牌，上海土拍規(guī)則的改變成為大家關注的熱點。其中有諸多和之前的規(guī)則不同之處，如更改出讓方式、取消自持比例等。

1、更改出讓方式。雖然松江2宗地塊依舊沿用招掛復合方式出讓，但決定是招標還是掛牌的有效申請人數(shù)由3人升至6人。這意味著有效申請人數(shù)為6人及以上的，地塊將采用競價招標方式出讓，有效申請人為投標人。有效申請人不足6人的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人為“競買人”。

2、無需自持15%。自持15%（或以上）建筑面積用于租賃的出讓要求在上海已經執(zhí)行了4年?；乜唇陙砩虾Ｍ恋厥袌?，自2016 年“滬九條”調控政策發(fā)布后，上海宅地絕大多數(shù)都有自持15%及以上建筑面積的硬性規(guī)定，自持面積須用于租賃。在過去4年里，沒有自持要求的宅地屈指可數(shù)。此次松江純宅地無需自持15%建筑面積，但5%保障住房要求依然是存在的。

土地入市節(jié)奏加快

除了土地出讓規(guī)則有變，近期上海土地入市的節(jié)奏也在明顯加快。如前文提到的臨港土地推介會和即將舉行的50幅地塊推介會。

4月以來，上海已掛出5幅住宅地塊，除了2幅松江純宅地，浦東唐鎮(zhèn)、寶山顧村也有宅地“待嫁”中。

浦東

浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)PDP0-0403單元W09-06地塊（“城中村”改造項目—虹一村、一心村地塊）

四至范圍：東至東橫港綠帶控制線，南至虹昌路道路邊線，西至宏雅路道路邊線，北至顧家浜綠帶控制線

土地用途：普通商品房

出讓面積：41484.9㎡

容積率：1.6

起始總價：169962萬元

起始樓板價：25606元/㎡

出讓時間：2020-04-29

浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)PDP0-0403單元W15-01地塊（“城中村”改造項目—虹一村、一心村地塊）

四至范圍：東至東橫港綠帶控制線，南至新雅路道路邊線，西至宏秋路道路邊線，北至虹昌路道路邊線

土地用途：普通商品房

出讓面積：26322.3㎡

容積率：1.8

起始總價：120330萬元

起始樓板價：25397元/㎡

出讓時間：2020-04-29

唐鎮(zhèn)這2幅地塊于4月9日發(fā)布出讓公告，均為“城中村”改造項目。地塊位于次新房保集瀾灣以南，周邊在售新房有金融家、大名城紫金九號、浦發(fā)檀府等，距離最近的金融家當前均價43237元/㎡，大名城紫金九號均價66000元/㎡、浦發(fā)檀府均價62659元/㎡。

松江

松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號地塊

四至范圍：東至盛樂路，南至花園路，西至H24-06號地塊，北至松江市河

土地用途：普通商品房

出讓面積：47475.8㎡

容積率：1.4

起始總價：146225萬元

起始樓板價：22000元/㎡

出讓時間：2020-05-20

松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號地塊

四至范圍：東至37-02號地塊，南至王家浜路，西至茸樹路，北至茸北路

土地用途：普通商品房

出讓面積：15041.6㎡

容積率：1.6

起始總價：52946萬元

起始樓板價：22000元/㎡

出讓時間：2020-05-20

松江2幅地塊4月11日發(fā)布公告，地塊所在板塊內目前在售新房稀缺。松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號地塊附近在售新盤有桂語云溪，剩少量房源在售，均價約43000元/㎡。松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號地塊周邊新房有云著深藍，均價約44500元/㎡。

寶山

寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSPO-0104單元0422-01地塊

四至范圍：東至聯(lián)楊路，南至滬聯(lián)路，西至寶正路，北至福雙路

土地用途：普通商品房

出讓面積：28149.0㎡

容積率：2.0

起始總價：135115萬元

起始樓板價：24000元/㎡

出讓時間：2020-05-22

寶山這幅地塊是4月15日發(fā)布公告的。該地塊位于顧村，地塊以南和地塊以西的2幅純宅地于2019年2月20日出讓，由上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司底價競得，成交樓板價24000元/㎡（24000元/㎡!上實發(fā)展摘得寶山顧村兩幅純宅地!）?？梢钥吹?，此次出讓的地塊起始樓板價與一年之前是平齊的。

浦東唐鎮(zhèn)2幅宅地是以掛牌方式出讓，有自持要求。松江2幅宅地和寶山宅地都采用了新的出讓方式，決定是招標還是掛牌的有效申請人數(shù)由3人升至6人。雖然松江地塊取消自持比例引起了廣泛關注，但是后續(xù)的寶山純宅地并沒有延續(xù)這一點，而是依舊有15%的自持要求。

由此可見，在自持比例這一點上，上海土地市場并沒有完全放松，后續(xù)可能將根據(jù)具體地塊的具體情況而決定是否對自持比例作出要求。

上海的土地市場入市的節(jié)奏在加快，但是無論單價還是總價，依然有著一般中小房企難以邁過的“高門檻”。不過，從有效申請人數(shù)由3人升至6人這一點看，的確是給了更多房企在上海拿地的機會。