一場(chǎng)平靜的百億土拍南京樓市冷暖與蘇寧補(bǔ)倉(cāng)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-04 10:40

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 不知不覺(jué)中2020年已經(jīng)走過(guò)半程，上半年表現(xiàn)火爆的各地土拍市場(chǎng)也即將進(jìn)入后半場(chǎng)比賽。

7月3日，南京開(kāi)啟了下半年首場(chǎng)大型土拍，集中出讓7宗地塊，編號(hào)為NO.2020G21至NO.2020G27（下稱(chēng)：1號(hào)至7號(hào)），總出讓面積53萬(wàn)平方米，總起價(jià)184.34億元。

出人意料的是，此次土拍房企并未延續(xù)上半年的廝殺，反倒呈現(xiàn)出了一種出乎意料的平靜，最終7宗地均底價(jià)成交。

數(shù)據(jù)來(lái)源：南京國(guó)土局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

1至4號(hào)地塊為涉宅用地，分別由寶龍地產(chǎn)、豫園股份(600655,股吧)、南京頤盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、蘇寧置業(yè)以40.8億元、30.9億元、65.3億元、45.7億元拿下。

南京地市冷暖

自新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，南京土地市場(chǎng)依舊保持熱火朝天的狀態(tài)，甚至于4月底還上演了令人“370億土拍爭(zhēng)奪大戰(zhàn)”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，南京土地出讓金額達(dá)760億元，較2019上半年580億增長(zhǎng)31.03%。

有分析師認(rèn)為，上半年南京等長(zhǎng)三角城市土地市場(chǎng)熱度都有所上升，原因一方面在于國(guó)家級(jí)規(guī)劃的利好，另一方面是歸因于像南京等長(zhǎng)三角中心城市也在此輪疫情恢復(fù)期表現(xiàn)出積極增加供給的意愿，大幅度提高土地供給量，一定程度上帶動(dòng)了長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)的熱度。

令人沒(méi)有想到的是，下半年首場(chǎng)土拍竟然“啞火”了。

“今天的地價(jià)低得有點(diǎn)令人難以置信?！蹦暇┵Y深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尹霄飛坦言。

他表示，此次出讓的這幾塊涉宅用地并非無(wú)人問(wèn)津的那種，都是來(lái)自于熱點(diǎn)區(qū)域。雖然總成交價(jià)超過(guò)百億，但是按照每宗地塊的成交樓面價(jià)來(lái)看，都低于預(yù)期。

對(duì)于此次土拍“啞火”的原因，尹霄飛認(rèn)為或許和南京此前公布的“雙限”政策有關(guān)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，6月5日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2020年寧出第07號(hào)出讓公告，涉及8幅涉宅地塊，將于7月10日競(jìng)拍。值得注意的是，這8幅地塊均設(shè)有毛坯房銷(xiāo)售限價(jià)，成為南京首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊，并規(guī)定最高售價(jià)不得超過(guò)毛坯房限價(jià)的110%。

尹霄飛指出，對(duì)于上半年樓市的火熱，南京采取了“雙限”這種踩剎車(chē)的降溫方式，從此次土拍可以看出效果立竿見(jiàn)影。雖然今天土拍并未施行“雙限”新政，但是開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始顧忌未來(lái)限價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，拿地心理趨于謹(jǐn)慎。

回顧2019年南京土地市場(chǎng)，整體上呈現(xiàn)上半年回暖、下半年轉(zhuǎn)冷的局面。上半年土拍節(jié)奏明顯加快，同時(shí)還有很多熱門(mén)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊亮相，高價(jià)地頻現(xiàn)。而下半年出讓的86幅地塊中，便有超半數(shù)以上以底價(jià)成交。

至于市場(chǎng)是否會(huì)同去年一樣轉(zhuǎn)冷，尹霄飛表示，“雙限”政策對(duì)開(kāi)發(fā)商們的影響很大，他們會(huì)更多考慮自己的開(kāi)發(fā)成本，所以下半年拿地會(huì)更加理性。如果下半年有計(jì)劃上市的項(xiàng)目審批限價(jià)嚴(yán)厲，不排除開(kāi)發(fā)商們會(huì)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎。

蘇寧加倉(cāng)棲霞

和其他房企上半年頻繁拿地不同，此次摘得NO.2020G24號(hào)地塊，是蘇寧今年以來(lái)第三次通過(guò)招拍掛途徑拿地。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，NO.2020G24號(hào)地塊名稱(chēng)為棲霞區(qū)堯化街道興智科技城地塊一，出讓面積為地上19.97萬(wàn)平方米、地下2.65萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為商住用地，綜合容積率為2.97，起價(jià)45.7億元，樓面起價(jià)7707元/平方米，最高限價(jià)66.2億元，最高樓面限價(jià)11164元/平方米。

從交通來(lái)看，該地塊有在建地鐵6號(hào)線、規(guī)劃地鐵8號(hào)線；從板塊來(lái)看，該地塊南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新港片區(qū)，該片區(qū)定位為應(yīng)用創(chuàng)新示范區(qū)，將規(guī)劃形成“兩心四軸四片”的主導(dǎo)功能分區(qū)，規(guī)劃居住人口15萬(wàn)、就業(yè)人口23萬(wàn)。

根據(jù)規(guī)劃，該地塊所處的南部區(qū)域（興智中心）為轉(zhuǎn)型發(fā)展的先行啟動(dòng)區(qū)、城市綜合發(fā)展區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、科技研發(fā)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、酒店、公寓等功能，打造片區(qū)的產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)中心。

另悉，地塊周邊目前有棲霞魯能公館、峯匯中心。6月24日，棲霞魯能公館1、4號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，共計(jì)213套房源，銷(xiāo)許均價(jià)為3-3.4萬(wàn)元/平方米，整體去化7成；而峯匯中心由金地商置、寶龍聯(lián)合開(kāi)發(fā)，打造40萬(wàn)平方米商辦綜合體，預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)業(yè)。

根據(jù)出讓公告，該地塊B分區(qū)須配建一座商業(yè)總建筑面積不少于61500平方米（地上不少于56500平方米、地下不少于5000平方米）的購(gòu)物中心（不含家具建材市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、會(huì)展演藝游樂(lè)場(chǎng)），由競(jìng)得人自持，不得銷(xiāo)售、不得轉(zhuǎn)讓。

此外，B分區(qū)還須配建一座地上建筑面積不少于1萬(wàn)平方米、客房數(shù)不低于200間的酒店，由競(jìng)得人整體持有，不得分割銷(xiāo)售、不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)弧?/p>

蘇寧置業(yè)方面表示，公司將在該地塊打造蘇寧易購(gòu)(002024,股吧)廣場(chǎng)和蘇寧自營(yíng)品牌酒店。其中蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)計(jì)劃引進(jìn)蘇寧易購(gòu)云店、蘇寧家樂(lè)福超市、蘇寧體育、蘇寧影城等自營(yíng)業(yè)態(tài)，同時(shí)引入百貨零售、生活配套、休閑餐飲、兒童親子業(yè)態(tài)等，一站式滿足全圈層消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)生活需求。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，6月13日，蘇寧控股集團(tuán)董事長(zhǎng)張近東現(xiàn)身南京重大項(xiàng)目一線督戰(zhàn)后便提出，蘇寧將持續(xù)加大“新基建”投資布局，圍繞智慧零售基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)城、商業(yè)等形態(tài)提檔升級(jí)。

據(jù)悉，蘇寧當(dāng)前正圍繞“新基建”正在全國(guó)展開(kāi)投資布局。而在南京，蘇寧計(jì)劃布局20個(gè)智慧零售綜合體項(xiàng)目，其中包括8個(gè)蘇寧廣場(chǎng)和12個(gè)蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）