李嘉誠(chéng)英倫囤地記

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “超人”遠(yuǎn)在英國(guó)泰晤士河畔的一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài),霸屏了這個(gè)周末的頭條。

7月10日消息稱,李嘉誠(chéng)家族旗下和記黃埔地產(chǎn)于近日已正式獲得倫敦Lewisham區(qū)政府的規(guī)劃批準(zhǔn),允許動(dòng)工新建價(jià)值10億英鎊的大型地產(chǎn)項(xiàng)目Convoys Wharf,并形容該項(xiàng)目是猶如港版太古城的“千億香港城”。

有報(bào)道稱,該項(xiàng)目開(kāi)工紙具體于上月批出。對(duì)于緣何于這個(gè)時(shí)機(jī)獲批開(kāi)工,媒體有不少的猜測(cè)與聯(lián)想。

但反過(guò)頭來(lái),我們或許也可以觀察,這個(gè)在新聞漩渦下的這場(chǎng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,同樣有著李嘉誠(chéng)家族過(guò)往房地產(chǎn)發(fā)展的一慣手法。

15年囤地記

資料顯示,Convoys Wharf地處倫敦東區(qū),正位于英國(guó)泰晤士河畔,離泰晤士河約500米,毗鄰北格林威治;地塊對(duì)面則是倫敦金絲雀碼頭,距離在3公里左右。

該地塊前身是造船廠,為亨利八世在1513年建立的第一座皇家造船廠,是德普特福德的心臟地帶。

項(xiàng)目之所以稱“香港城”,其中原因也與大體量及齊全的規(guī)劃相關(guān)。據(jù)悉,地塊面積為174.24萬(wàn)平方英尺,折合約16.6萬(wàn)平方米,相當(dāng)于約9個(gè)維多利亞公園。

最早在2005年,和記黃埔斥資1億英鎊從英國(guó)新聞國(guó)際公司手中購(gòu)得Convoys Wharf地塊,彼時(shí)和記黃埔稱會(huì)對(duì)該地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的重建和更新。8年之后,于2013年,和記黃埔將Convoys Wharf項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃提交給政府,并于2014年獲得時(shí)任倫敦市長(zhǎng)鮑里斯批準(zhǔn)的初步開(kāi)發(fā)許可。

于2015年3月份,項(xiàng)目規(guī)劃正式達(dá)成法律協(xié)議。5年后,于2020年6月,地塊終于拿到首期規(guī)劃許可,可以正式破土動(dòng)工,預(yù)估開(kāi)發(fā)價(jià)值高達(dá)10億英鎊。

該項(xiàng)目的總體規(guī)劃大綱事實(shí)上已于2015年獲得許可,共包含3個(gè)大的地塊、22個(gè)小地塊。根據(jù)和記黃埔發(fā)布的計(jì)劃,將在Convoys Wharf地塊新建3座40層高的住宅樓,共提供3500套住宅,其中525套為福利房,余下可以對(duì)外銷(xiāo)售。

除住宅外,項(xiàng)目還新建超過(guò)33700平方米的新公共開(kāi)放空間,15500平方米的商業(yè)空間,以及酒店、學(xué)校、醫(yī)院和公共休閑設(shè)施等。此外,項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造2000個(gè)全職及1200多個(gè)建筑工作崗位。

根據(jù)規(guī)劃文件,這次英國(guó)政府批準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目?jī)H是Convoys Wharf的第一期,預(yù)計(jì)和記黃埔將會(huì)在短時(shí)間內(nèi)新建456套公寓。熟悉英國(guó)房地產(chǎn)的分析師紀(jì)言迅稱,近來(lái)英國(guó)擬暫時(shí)減免房產(chǎn)印花稅以及匯率等因素,這對(duì)于刺激買(mǎi)家消費(fèi)來(lái)說(shuō)是有利的因素。

同時(shí)紀(jì)言迅稱,目前該項(xiàng)目周邊也已開(kāi)發(fā)一批住宅項(xiàng)目且對(duì)外銷(xiāo)售,加之正對(duì)著金絲雀碼頭,是一個(gè)有潛力的發(fā)展區(qū)域。

據(jù)悉,倫敦東區(qū)泰晤士河畔可以說(shuō)聚集了一圈香港開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的樓盤(pán),如新世界的Greenwich Peninsula,新鴻基開(kāi)發(fā)的Millharbour Quarter和Goodluck Hope等等。

相比于其他項(xiàng)目,和記黃埔從2005年首度拿下項(xiàng)目,到2020年破土開(kāi)工,近15年的漫長(zhǎng)時(shí)間使得這一項(xiàng)投資被貼上了“囤地”的標(biāo)簽。

事實(shí)上,業(yè)內(nèi)幾乎形成共識(shí),“囤地”是李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)系房企的一貫慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏——第一個(gè)進(jìn)入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā),最后一個(gè)開(kāi)盤(pán)。這種操作模式的邏輯,即是較早拿地,緩慢分期開(kāi)發(fā),坐等周邊配套成熟、土地升值,穩(wěn)賺取土地溢價(jià),坐享收益之利。

過(guò)去這樣土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏于李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的三四十個(gè)項(xiàng)目中亦普遍存在,基本上它們開(kāi)發(fā)周期都很漫長(zhǎng),少則三五年,多則二十年有余,如1993年長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)拿下的北京譽(yù)天下別墅項(xiàng)目,直到2018年才全部開(kāi)發(fā)完,跨越時(shí)間長(zhǎng)達(dá)25年。

再如上海真如項(xiàng)目,拿下項(xiàng)目時(shí)間與該倫敦東地塊僅相差一年,2006年拿地、2013年才入市,直到2019年6月首次推出住宅產(chǎn)品“領(lǐng)寓”。

值得注意的是,內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)與香港、英國(guó)并不相同。相比來(lái)說(shuō),內(nèi)地大多對(duì)于開(kāi)發(fā)商在土地交付日至開(kāi)工、竣工時(shí)間有一定限制,例如1年內(nèi)開(kāi)工、3年內(nèi)竣工;而在香港,英國(guó)來(lái)說(shuō),住宅建設(shè)周期均在5年以上,土地資源有限的情況下,長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)、精耕細(xì)作并最終享受溢價(jià)是較為通行的開(kāi)發(fā)手法。

“在英國(guó)賣(mài)地流程都是比較公開(kāi)的,什么時(shí)候交規(guī)劃、開(kāi)工,要建造多少規(guī)模的房子,這些都是有協(xié)議規(guī)定的,所以周期長(zhǎng)短,也不一定是開(kāi)發(fā)商主觀的結(jié)果?!辈贿^(guò)也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如是解說(shuō)。

對(duì)此因果,也有相關(guān)報(bào)道指出,彼時(shí)該Convoys Wharf項(xiàng)目因可能會(huì)威脅到皇家造船廠遺址而被英國(guó)當(dāng)?shù)卣磳?duì),部分人擔(dān)心大量的發(fā)展有破壞該地區(qū)特色的危險(xiǎn)。而鮑里斯曾公開(kāi)表示,英國(guó)需要在首都建造成千上萬(wàn)套新的住宅,Convoys Wharf項(xiàng)目提議已經(jīng)拖延了太長(zhǎng)時(shí)間,后于隔年2015年確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的法律協(xié)議。

超人英倫投資

“囤地”到底是否為李嘉誠(chéng)家族在英國(guó)投資房地產(chǎn)的一個(gè)策略,或許還可從其在英國(guó)的投資圖譜進(jìn)行觀察。

李嘉誠(chéng)踏入英國(guó)尤其倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng),最早可追溯到上世紀(jì)90年代開(kāi)始。有業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,前期和記黃埔在倫敦投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,多是以高端公寓項(xiàng)目進(jìn)行試水。

截至目前,李嘉誠(chéng)系公司在倫敦的地產(chǎn)項(xiàng)目有6個(gè),其中有4個(gè)為高級(jí)公寓項(xiàng)目。首個(gè)項(xiàng)目為1998年和記黃埔在倫敦落成的皇家門(mén)肯辛頓(Royal Gate Kensington),這也是其在海外的首處住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于倫敦高檔社區(qū)肯辛頓與切爾西之間,占地約2444平方米,包含了132套住宅。

此后,于2000年、2001年、2003年,和記黃埔前后落成蓬特威特羅(Montevetro)項(xiàng)目,位于泰晤士河南岸巴特西區(qū),由五棟建筑組成,占地約7725平方米;貝爾格瑞維亞(Belgravia Place)項(xiàng)目,位于貝爾格萊維亞區(qū),占地約4047平方米,擁有自己的私人廣場(chǎng);以及阿爾貝恩河岸(Albion Riverside),同樣位于巴特西區(qū),占地1.5萬(wàn)平方米。

“這些公寓還蠻受移民英國(guó)的香港客歡迎的,入住率不低?!睒I(yè)內(nèi)人士稱。

也是從這時(shí)候開(kāi)始,李嘉誠(chéng)開(kāi)始瞄準(zhǔn)一些位于核心地段的大型項(xiàng)目地塊,且建設(shè)周期都不短。

2003年同年,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)還投資建設(shè)了位于西倫敦的切爾西海濱(Chelsea Waterfront)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,這一項(xiàng)目體量相比前面投資項(xiàng)目大得多,占地近4萬(wàn)平方米,計(jì)劃建設(shè)兩棟高37層和25層的塔樓,將囊括近200套公寓,以及擁有600米長(zhǎng)的濱河區(qū)域。

此后便是于2005年投資了位于東倫敦的敦康沃斯碼頭項(xiàng)目,這兩個(gè)大型項(xiàng)目均處于建設(shè)中。

而放眼到整個(gè)英國(guó),李嘉誠(chéng)最為矚目的還不是地產(chǎn)投資,而是各類(lèi)公用事業(yè)資產(chǎn)。有調(diào)侃稱,李嘉誠(chéng)家族在英國(guó)市場(chǎng)的投資幾乎可以用“買(mǎi)下了半個(gè)英國(guó)”來(lái)形容。

早前有數(shù)據(jù)顯示,李嘉誠(chéng)旗下公司在英國(guó)投資累計(jì)已經(jīng)超過(guò)了4000億港元,控制著英國(guó)超40%的電信市場(chǎng)、約四分之一的電力分銷(xiāo)市場(chǎng)、近三成的天然氣供應(yīng)市場(chǎng)、近三分之一的碼頭等等。

其中包括不少大手筆投資,如2010年10月,長(zhǎng)江基建以700億港元作價(jià)收購(gòu)英國(guó)電網(wǎng),成為李氏父子海外收購(gòu)的最大項(xiàng)目,也令長(zhǎng)江集團(tuán)成為英國(guó)最大電力供貨商之一;一年以后,長(zhǎng)江基建又以588億港元收購(gòu)英國(guó)供水網(wǎng)絡(luò)Northumbrian Water等等。

此外,業(yè)內(nèi)人士稱,這些公用領(lǐng)域的投資或?qū)⑥D(zhuǎn)化、補(bǔ)充一些土地資源。其稱,長(zhǎng)實(shí)在香港的不少住宅項(xiàng)目也是用原來(lái)的工業(yè)舊址申請(qǐng)改建而成的。

(責(zé)任編輯:徐帥 )

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