??一紙通告將和記黃埔以及它背后的老板李嘉誠(chéng)推向風(fēng)口。

??9月23日，成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政金融局發(fā)布一份《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》，其中明確表態(tài)：因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤(pán)不良行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)研究，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向其提供融資、貸款、重大資產(chǎn)重組等幫助。

??目前，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“和記黃埔成都公司”）在成都的唯一在售項(xiàng)目為南城都匯。一紙函件引發(fā)市場(chǎng)熱議，和記黃埔掌門(mén)人李嘉誠(chéng)再度被推上熱搜。

??為回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)注，9月23日晚6點(diǎn)左右，成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)官網(wǎng)再次發(fā)布一則來(lái)自財(cái)政金融局的《情況通報(bào)》，表示近期正配合區(qū)內(nèi)相關(guān)部門(mén)對(duì)多個(gè)涉及捂盤(pán)惜售項(xiàng)目進(jìn)行查處，包括南城都匯項(xiàng)目。

??“殺雞儆猴，輕處罰，嚴(yán)警告。”對(duì)于此次政府發(fā)文，成都房地產(chǎn)商會(huì)人士對(duì)記者表示。對(duì)于南城都匯捂地、捂盤(pán)行為，記者致電成都財(cái)政金融局詢問(wèn)，其中幾大問(wèn)題值得關(guān)注：一是南城都匯項(xiàng)目從拿地到目前已將16年時(shí)間，此時(shí)發(fā)令監(jiān)管的導(dǎo)火索是什么；二是和記黃埔是因?yàn)槲遄C齊全故意不銷(xiāo)售捂盤(pán)還是因?yàn)椴糠肿C件存在問(wèn)題捂盤(pán)；三是高新區(qū)目前是否查處到其他捂盤(pán)項(xiàng)目。對(duì)于記者的問(wèn)詢，成都財(cái)政金融局宣傳處工作人員回應(yīng)稱，“有消息第一時(shí)間回復(fù)”。

??糾葛不斷

??被指出存在捂地、捂盤(pán)不良行為的南城都匯到底是一個(gè)什么樣項(xiàng)目？

??時(shí)間撥回至2004年4月27日，李嘉誠(chéng)成立和記黃埔成都公司，并在同年10月29日以21.35億元總價(jià)拿下城南新區(qū)1036畝土地，成交樓面價(jià)1030元/平方米。這宗地一舉成為當(dāng)時(shí)成都乃至整合西部的“地王”，其北側(cè)就是成都當(dāng)時(shí)有名的桐梓林富人區(qū)。

??和記黃埔2004年投資內(nèi)地氣勢(shì)令業(yè)內(nèi)驚訝，其中不乏房地產(chǎn)、港口、物流、中藥等行業(yè)，截至2004年11月8日，和記黃埔集團(tuán)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備達(dá)238.78萬(wàn)平方米。龍頭房企金地2003年底的土地儲(chǔ)備也只有271萬(wàn)平方米。

??因?yàn)檫@宗南城“地王”，和記黃埔成都公司因此在成都一炮打響，并成為首個(gè)以招拍掛進(jìn)入成都的港資房企。時(shí)任和記黃埔重慶公司總經(jīng)理屈榕榮對(duì)此表示，“如果成都還有合適的地塊，我們還會(huì)繼續(xù)拿地”。

??南城都匯項(xiàng)目規(guī)劃有8期，盡管外界與和記黃埔本身都對(duì)這宗“地王”寄予厚望，但直到拿地后的第3年，2007年南城都匯一期匯翠園才首次開(kāi)盤(pán)。

??據(jù)了解，項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃推遲是因?yàn)椤安疬w”。由于該地塊中喜家小區(qū)270戶居民不滿意拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，不肯輕易遷出，幾經(jīng)協(xié)商，到2005年5月也就是政府交地最后期限，仍有20余戶居民沒(méi)有搬遷；到2006年3月，最后一批拆遷戶次全部安置完畢，風(fēng)波平定。

??南城都匯一期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，一直到2013年五期匯朗園開(kāi)盤(pán)，期間開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售節(jié)奏并不慢。但期間開(kāi)盤(pán)的四期和五期項(xiàng)目糾葛不斷。

??2012年就已經(jīng)銷(xiāo)售并在2014年交付的南城都匯四期項(xiàng)目，直到2017年9月仍未給業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

??事實(shí)上，當(dāng)時(shí)南城都匯四期項(xiàng)目已辦理了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，但被卡在“未完成土地竣工驗(yàn)收”上；2015年交付的南城都匯五期項(xiàng)目，同樣是到了2018年仍遲遲未為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

??背后的原因從成都市不動(dòng)產(chǎn)中心透露的信息中可知一二：根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）第20條，“完善建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。要將建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書(shū)的情況，作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容。沒(méi)有國(guó)土資源部門(mén)的檢查核驗(yàn)意見(jiàn)，或者檢查核驗(yàn)不合格的，不得通過(guò)竣工驗(yàn)收”，以及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》9.3.3 “依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提交土地出讓價(jià)款繳納憑證、稅費(fèi)繳納憑證”的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在完成土地竣工驗(yàn)收手續(xù)后，申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)分戶轉(zhuǎn)移登記。

??這兩則條文所透露出的信息，至少說(shuō)明和記黃埔成都公司在南城都匯四期和五期項(xiàng)目中存在兩個(gè)問(wèn)題：一是未通過(guò)土地竣工驗(yàn)收，二是有欠款。

??套利百億

??南城都匯項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)3年后，六期項(xiàng)目才開(kāi)售，并且接下來(lái)的近4年都沒(méi)有再推售新盤(pán)，歷數(shù)種種跡象顯示，坐實(shí)了財(cái)政金融局所提的“捂地、捂盤(pán)”說(shuō)法。

??和記黃埔成都公司坐擁超級(jí)大盤(pán)耗著成都這座城市的時(shí)間與空間，不過(guò)自身卻早已賺得盆滿缽滿。

??早在拿下南城都匯這片千畝土地之后，和記黃埔成都公司2006年便將其中886畝土地分別抵押給中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行，以此獲取貸款26.21億元，這比該宗土地成交價(jià)款21.35億元還多出4.86億元。

??這是一筆“快賬”，還有一筆“時(shí)間復(fù)利”。

??記者查閱歷年資料發(fā)現(xiàn)，2007年開(kāi)盤(pán)的南城都匯一期項(xiàng)目1508戶，彼時(shí)成都新房均價(jià)5000元/平方米；2010年開(kāi)售的二期項(xiàng)目和三期項(xiàng)目分別規(guī)劃1854戶和1248戶，彼時(shí)成都新房均價(jià)8000元/平方米；2011年開(kāi)售的四期項(xiàng)目規(guī)劃4346戶，開(kāi)盤(pán)均價(jià)9300元/平方米；2013年開(kāi)盤(pán)的五期項(xiàng)目，規(guī)劃1656戶，開(kāi)盤(pán)均價(jià)9500元/平方米；2016年開(kāi)盤(pán)六期項(xiàng)目，規(guī)劃1517戶，開(kāi)盤(pán)均價(jià)16000元/平方米。

??南城都匯所有戶型區(qū)間在88平方米至200平方米戶型之間，如果全部按照100平方米戶型來(lái)計(jì)算，前后六期項(xiàng)目總房款至少是112億元。

??這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值遠(yuǎn)不止此。南城都匯六期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今的4年間，李嘉誠(chéng)撤離內(nèi)地的消息不斷，南城都匯這一超級(jí)大盤(pán)迎來(lái)同樣命運(yùn)。

??今年7月20日，和記黃埔成都公司突然被出質(zhì)兩筆股權(quán)，一筆5億元的股權(quán)由其股東之一CARTION INTERNATIONAL LIMITED 出質(zhì)給一家名為“高達(dá)水產(chǎn)企業(yè)有限公司”的香港企業(yè)；另一筆5億元的股權(quán)由和記黃埔成都公司的另一股東和記投資有限公司出質(zhì)給HAPPY LION VENTURES LTD. 公司。

??和記黃埔成都公司總注冊(cè)資金10億元，和記投資有限公司與CARTION INTERNATIONAL LIMITED分別持股50%，此次出質(zhì)總股權(quán)金額加起來(lái)正是10億元。

??緊接著7月23日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)（01113.HK）公布，將成都南城都匯項(xiàng)目出售給禹洲集團(tuán)（01628.HK）及成都瑞卓置業(yè)合資公司，作價(jià)約78.47億元，預(yù)期出售事項(xiàng)計(jì)及融資安排后錄得約38.11億元未經(jīng)審核得益。

??一系列操作使得南城都匯項(xiàng)目可被套現(xiàn)的價(jià)值被放至最大，只留下突然接到勞務(wù)關(guān)系被平移通知的員工們。

??“集團(tuán)已經(jīng)以境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式與禹洲集團(tuán)牽頭的組合體達(dá)成合作安排，將以合作方為主進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，集團(tuán)仍繼續(xù)為項(xiàng)目提供融資支持，并保留董事參與項(xiàng)目公司管理?！焙陀淈S埔成都公司在一封致全體同事信中寫(xiě)到。

??截至發(fā)稿，記者未收到成都財(cái)政金融局回復(fù)。

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