李嘉誠(chéng)的囤地模式終于惹惱了成都監(jiān)管部門。

9 月 23 日，成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)財(cái)政金融局下發(fā)《關(guān)于禁止和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司融資、貸款和重大資產(chǎn)重組的函》。

該通知稱，因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)研究，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司及其項(xiàng)目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

有媒體向成都高新區(qū)財(cái)政金融局求證，該局宣傳部門相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：" 正在核實(shí)相關(guān)信息，晚些會(huì)有統(tǒng)一官方回復(fù)。"

同日，一名成都資深地產(chǎn)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，和記黃埔地產(chǎn)惹怒成都市高新區(qū)，與長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)此前開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá) 16 年的南城都匯有關(guān)。

該人士表示，該文件是對(duì)當(dāng)?shù)仄渌姹P行為的一種警示。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，和記黃埔地產(chǎn)成都公司原為李嘉誠(chéng)家族控制的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)持有，今年 7 月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)出售成都南城都匯項(xiàng)目 50% 股權(quán)，買方為一家名為 RZ3262019 Limited 的公司，股東分別為禹洲集團(tuán)控股有限公司和成都瑞卓置業(yè)有限公司，各占股 50%，市場(chǎng)有傳聞稱所剩下的 6500 余套房源或?qū)⒓觾r(jià)出售。

南城都匯項(xiàng)目算是李嘉誠(chéng)持有時(shí)間最長(zhǎng)的樓盤項(xiàng)目之一了，賣了 16 年，7 期和 8 期則仍在建設(shè)中。李嘉誠(chéng)轉(zhuǎn)手賣掉了項(xiàng)目股權(quán)，凈賺 38 億元。

尾盤入市在即，文件究竟對(duì)原股東長(zhǎng)實(shí)與接盤者禹洲造成怎樣的影響？

" 從文件看，主要還是對(duì)原股東的限制，同時(shí)影響到項(xiàng)目公司融資及項(xiàng)目定價(jià)，禹洲集團(tuán)因占有項(xiàng)目公司股權(quán)也不可避免受到牽連。" 瀚米咨詢、地產(chǎn)金融資深人士余健對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，如果項(xiàng)目交易目前還未完成，該文件可能會(huì)影響交易的未來發(fā)展，如果項(xiàng)目交割已完成，則主要是 " 敲打 " 作用。

禹州集團(tuán)剛接盤

項(xiàng)目接盤僅兩個(gè)月，禹洲集團(tuán)感覺有點(diǎn)冤。

9 月 23 日，禹洲集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：" 項(xiàng)目目前為禹洲主要操盤，還有兩期，差不多還有一百萬平米，有住宅也有商業(yè)。項(xiàng)目即將入市銷售，但具體時(shí)間還未定，第七期案名定為山河峯薈，至于融資也只針對(duì)高新區(qū)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，不會(huì)對(duì)禹洲項(xiàng)目產(chǎn)生太大影響。"

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，原 " 南城都匯 " 共 8 期，前 6 期已交付，第 7 期及第 8 期遲遲沒有入市，此次禹洲接盤更多是盤活四年來沒有新期項(xiàng)目入市的窘境，之所以該項(xiàng)目會(huì)引起關(guān)注，不僅因?yàn)樵撟诘卦?2004 年憑借 21 億元的成交總價(jià)成為當(dāng)時(shí)成都的 " 地王 "，也因?yàn)槠鋬?yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，成為成都金融城的稀缺板塊。

此前的 7 月 30 日，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)公告，將以 78.47 億元出售成都南城都匯項(xiàng)目 50% 股權(quán)，預(yù)計(jì)將獲得約 38.11 億元未經(jīng)審核收益。

21.35 億元買入，78.47 億元賣出 50% 的股權(quán)，僅依靠 " 囤地 "，李嘉誠(chéng)便因?yàn)樵撟诘貕K在成都高新南區(qū)賺了超 38 億元。

公開資料顯示，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)為 1030 元 / 平方米。

而據(jù)一位成都地產(chǎn)人士稱 :" 目前該地塊樓面價(jià)上每平方米兩萬元很輕松，2004 年拿地成交，距今過去 13 年，住宅只剩下 57 年多的產(chǎn)權(quán)，而商業(yè)僅剩下 27 年多的產(chǎn)權(quán)。"

該項(xiàng)目上一次開盤在 2016 年，彼時(shí)該項(xiàng)目均價(jià)為 12000 萬元 / 平方米— 16000 萬元 / 平方米，如今，同區(qū)域房?jī)r(jià)已達(dá)到 23000 萬 / 平方米— 25000 萬元 / 平方米。這也讓第七期的項(xiàng)目?jī)r(jià)格隨之 " 水漲船高 "。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，該項(xiàng)目周邊項(xiàng)目中海城南壹號(hào)、華府譽(yù)峰的二手房?jī)r(jià)格已接近 40000 元 / 平方米。

8 月 28 日，禹洲集團(tuán)聯(lián)合愛普地產(chǎn)發(fā)布南城都第 7 期項(xiàng)目，案名由 " 南城都匯 " 更名為 " 山河峯薈 "。據(jù)悉，兩家公司將聯(lián)合運(yùn)營(yíng)山河峯薈，包括項(xiàng)目的銷售、物業(yè)管理等。

" 該項(xiàng)目本應(yīng)是高端稀缺產(chǎn)品，但目前項(xiàng)目建設(shè)非常普通，根據(jù)項(xiàng)目前幾期來看，只能定位為剛需產(chǎn)品，與周邊項(xiàng)目差距明顯，這與其開發(fā)周期長(zhǎng)有很大關(guān)系。"23 日，一位不愿具名的成都地產(chǎn)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

該人士表示，目前新推出的產(chǎn)品格調(diào)品質(zhì)有所提升，但也有提價(jià)的想法，因?yàn)槲姹P太久，導(dǎo)致價(jià)格差距明顯，購(gòu)房者有怨言。

該人士還透露，成都攀成鋼板塊及天府新區(qū)海昌路的部分項(xiàng)目也有捂盤嫌疑。

點(diǎn)名和黃

該文件直接點(diǎn)名了和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司。

文件顯示：" 禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司及其項(xiàng)目公司提供新增融資、貸款 "，

天眼查顯示，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司兩大股東分別為和記投資有限公司（BRUCKNER LIMITED 香港）及 CARTON INTERNATIONAL LIMITED（英屬），各占 50% 股份，公司董事長(zhǎng)為柯宇鴻，其旗下有天津禹洲潤(rùn)成置業(yè)有限公司、惠州市三田實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司等 13 家關(guān)聯(lián)公司。根據(jù)公開資料顯示，柯宇鴻為禹洲集團(tuán)總裁辦主任。

" 禁止融資貸款的目標(biāo)范圍劃定在了高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，這也意味著禹州集團(tuán)也可以通過集團(tuán)其他層面進(jìn)行融資補(bǔ)血。但是文件中提到‘重大重組’一詞，說明成都一定程度上禁止通過轉(zhuǎn)讓從而達(dá)到曲線捂盤的行為。" 當(dāng)?shù)匾晃唤鹑跈C(jī)構(gòu)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)表示。

近年來，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)地塊開發(fā)進(jìn)度緩慢飽受爭(zhēng)議。

據(jù)媒體報(bào)道，自進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)以來，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)系地產(chǎn)部分項(xiàng)目的開發(fā)周期甚至超過 10 年。但近年來，李嘉誠(chéng)出售內(nèi)地和香港的資產(chǎn)套現(xiàn)已超過 1000 億港元，近期是將長(zhǎng)實(shí)集團(tuán) 500 億元京滬項(xiàng)目擺上 " 出售 " 貨架。

另一方面李嘉誠(chéng)大手筆在英國(guó)進(jìn)行投資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，李嘉誠(chéng)和他旗下的公司在英國(guó)投資已超過 6000 億港元，包括花 48 億英鎊收購(gòu)了英格蘭的自來水公司，花 6.45 億英鎊收購(gòu)英國(guó)天然氣公司等。

低賣高賣是李嘉誠(chéng)較為推崇的商業(yè)投資技巧，如今在公開資料中，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的業(yè)務(wù)足跡已遍布新加坡、英國(guó)及巴哈馬群島。

港資房企囤地模式

對(duì)于此次事件，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)回應(yīng)：和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司現(xiàn)在并非長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司之附屬公司，亦不是由集團(tuán)控制。集團(tuán)重申，公司所有發(fā)展項(xiàng)目均嚴(yán)格按照國(guó)家法規(guī)進(jìn)行，并不存在囤地的情況。

事實(shí)上，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的經(jīng)驗(yàn)，不同于內(nèi)地開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)模式，港資房企較為通常模式是，靠土地增值獲利，即在土地價(jià)格處低位時(shí)大面積買入，再緩慢分期開發(fā)，坐等周邊配套成熟、土地升值，以時(shí)間換取高額收益。

港資房企在成都有過一段 " 黃金歲月 "。

2004 年，長(zhǎng)實(shí)旗下的和記黃埔拿下南三環(huán)千畝土地，由此拉開了港資房企進(jìn)入成都的序幕。

之后，新世界、九龍倉(cāng)、新鴻基、華置、信和、瑞安、香港置地等港資品牌房企紛紛入局，部分港企更表示將把成都作為第一重點(diǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行長(zhǎng)期開發(fā)。

" 一些港企此前在成都拿地后，存在囤地捂盤的行為，此次文件下發(fā)很有‘殺雞敬猴’的意味。"23 日，某成都地產(chǎn)人士透露，成都目前還有多家港資房企的項(xiàng)目未銷售完。

成都嚴(yán)厲打擊囤地，此前已有征兆。9 月 14 日，成都推出的 " 房產(chǎn)新政 15 條 " 給當(dāng)?shù)貥鞘写魃?" 緊箍咒 "。

其明確規(guī)定：加大已供未開發(fā)土地的促建力度，嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處置規(guī)定，堅(jiān)決打擊捂地、捂盤行為。

時(shí)代周報(bào)

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