解局 | 混戰(zhàn)金陵城

來源：智能家居時間：2020-07-16 08:01

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 7月中上旬，南京正值雨季，斷斷續(xù)續(xù)下著些雨，時而小雨，時而中雨，溫度卻保持在24至33度之間。比天氣更熱的，是房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

7月15日上午，南京迎來本月的第三場土拍，也是“雙限”之后的第二場土拍。這一天有9宗地塊集中競價入市，編號為NO.2020G36至NO.2020G44（下稱：36號至44號），其中鼓樓區(qū)、雨花臺區(qū)、浦口區(qū)各1宗，棲霞區(qū)2宗，江寧區(qū)4宗，總出讓面積47.9萬㎡，總建筑面積100.3萬㎡，總起價129.5億元。

這次土拍中，9宗地塊共吸引了超過30家房企參與競價，包括碧桂園、保利、德信、弘陽、華發(fā)、華潤、萬科、金地、美的置業(yè)、新城、中海、濱江等。

可以發(fā)現(xiàn)，參與競價的房企中，不僅包括了弘陽、新城等長時間深耕南京的房企，亦有中海、佳兆業(yè)等近幾年入局的“新人”。

最終，在30多家房企的“混戰(zhàn)”中，寶龍&旭輝聯(lián)合體、佳兆業(yè)、融信、弘陽、德信、中海、新城8家房企取得“勝果”，9宗地塊總成交價達到148.5億元，其中6宗地塊到達上限價。

溫度冷轉(zhuǎn)熱

毫無疑問，這又是一場起價就已經(jīng)超百億元的土拍。184.34億元、135.2億元、148.5億元......人們似乎對南京7月份的超百億土拍已經(jīng)司空見慣。

事實上，跟隨著北京、深圳、長沙、湖州、杭州、蘇州等城市的步伐，南京于6月5日也加入到了“限地價、限房價”土拍規(guī)則的陣營中。

彼時，南京自然市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2020年寧出第07號出讓公告，涉及8幅涉宅地塊，并于7月10日競拍。這8幅地塊均設(shè)有毛坯房銷售限價，即最高售價不得超過毛坯房限價的110%，成為南京首批“雙限”地塊。

于是，在7月3日最后一場“非雙限”土拍中，新規(guī)的降溫效果立竿見影。當(dāng)日集中出讓的7宗地塊中均以底價成交，總成交價184.34億元，總出讓面積53萬㎡。

但來到7月10日，首場“雙限”新規(guī)土拍下，土地市場反而開始升溫，該次集中出讓7宗地塊，總出讓面積38.2萬㎡，總起價116億元，總成交價135.2億元，其中5宗地塊達到上限價。

而在本次土拍中，開發(fā)商拿地的熱情依然不減，9宗地塊成交總價達到148.5億元，其中6宗地塊到達上限價。

值得一提的是，7月15日原定有10宗地塊入市競價，總起價達到132.3億元。但在土拍前一天，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱，NO.2020G45地塊因故終止出讓，這宗地為六合區(qū)“雙限”后推出的首幅宅地，起價2.8億元，出讓面積3.21萬㎡，毛坯限價15600元/㎡。

對于開發(fā)商積極拿地的情況，南京資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尹霄飛指出，南京前兩個季度的經(jīng)濟發(fā)展都不錯，人口也在持續(xù)增長，而且南京是一個地少人多的城市，與杭州相比，這個城市面積少了1萬多平方公里，但兩個城市的人口都在一千多萬，這種人口密度對房地產(chǎn)市場是比較好的支撐。

“雖然很多地塊都需要配建人才住房，住宅毛坯售價有限制，但開發(fā)商能夠按照自己的開發(fā)運營成本和管理能力，加之前期的測算，他們還是比較愿意積極拿地?！鄙鲜鋈耸空f道。

觀點地產(chǎn)新媒體進一步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，7月份南京三場土拍攬金已經(jīng)達到468.04億元，而在上半年的土拍中，南京總收金僅為760億元。不到一月的時間，南京土地出讓金額就已超過上半年總出讓金額的六成，達61.58%。

對于南京下半年“瘋狂賣地”模式，尹霄飛認為，上半年受疫情的影響，大部分地塊推介節(jié)奏都集中在下半年，顯示比較緊湊。加上也到南京開發(fā)商補倉土地的時機，各大房企也都在積極搶地。

事實上，這三次集中推介的基本上是開發(fā)商比較青睞的一些地塊。另一位知情人士表示，“其實南京也有停止出讓的地塊，在上半年的時候，有幾個區(qū)召開過土地相關(guān)的推介會，與開發(fā)商都進行前期的討論。如果是沒有意向地塊基本上就停拍了，如果有意向的，就會看到像今天這樣比較火熱的情況?！?/p>

“新人”佳兆業(yè)、中海

回到本次土拍拿地房企身上。

成交的9宗地塊中，除了寶龍&旭輝聯(lián)合體以底價12.6億元競得37號地塊、新城控股(601155,股吧)以底價22億元拿下43號和44號地塊之外，其余6宗地塊基本上都遭到了房企們的激烈爭搶。

具體而言，36號地塊開拍8分鐘達到上限價，38號地塊開拍26分鐘達到上限價，39號地塊開拍2分鐘達到上限價，40號地塊開拍34分鐘達到上限價，42號地塊開拍12分鐘達到上限價，而41號地塊則開拍1小時才達到上限價。由此可見爭搶程度之激烈。

關(guān)于這次土拍的情況，尹霄飛總結(jié)道，因為雨花臺區(qū)地塊和江寧兩宗地塊離主城區(qū)比較偏遠，所以受到關(guān)注比較少。還有一個特點是這次拿地的基本是民營企業(yè)，這也說明現(xiàn)民營開發(fā)商無論是資金周轉(zhuǎn)方面，還是對市場的進一步開發(fā)，都比較看好南京市場。

在6宗拍出上限價的地塊中，36號地塊雖然不是這次土拍中最高成交價，但因為它位于老城區(qū)鼓樓區(qū)，加之這個區(qū)域一手房源稀缺、配套設(shè)施成熟，所以吸引了18家房企的爭搶。

正因為上面那些利好因素，佳兆業(yè)在這次土拍中也顯得異常積極。

36號宗地塊開拍40秒后就獲得7輪報價、報21.1億元，1分半鐘后獲14輪報價、報21.8億元，2分半中后獲26輪報價、報23億元，8分鐘后獲42輪報價觸達上限價報24.6億元、樓面價28109元/㎡......到達上限價后這種激烈爭搶還在持續(xù)著，直到成交前兩輪。

最終，經(jīng)83輪競價，佳兆業(yè)以24.6億元競得36號地塊，樓面價28109元/㎡，溢價率20%，競配人才房8200㎡。

作為南京市場的“新人”，佳兆業(yè)在這里布局的項目少之又少，目前僅斥資71.77億元落子四個項目，總占地面積僅有27.66萬㎡，計容面積為56.21萬㎡。其中2019年，南京收購的兩宗地塊占到新增土儲的4.79%。

在目前這種土儲情況下，佳兆業(yè)積極搶入南京也變得理所到然。這也是其首次進入老城區(qū)鼓樓區(qū)。

只不過，如此高溢價搶地也削弱佳兆業(yè)未來的收益空間。而一位不愿透露姓名的人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體：“佳兆業(yè)主要在南京地太少了，而且之前拿的地（價格）也不低?！?/p>

無獨有偶，另一位“新人”中海在這場土拍中同樣有著積極的“表現(xiàn)”。因為42號地塊也有著利好的因素，這宗地位于高端住宅片區(qū)，且配套設(shè)施方面靠近江寧大學(xué)城和規(guī)劃文旅產(chǎn)業(yè)。

42號地塊開拍12分鐘后就觸達限價21.9億元，樓面價報18286元/㎡，溢價率為20.33%。最終，經(jīng)過56輪競價，中海以上限價21.9億元競得該宗地塊，樓面價18286元/㎡，溢價率20.33%，競配人才房面積3600㎡。

對于目前十分“渴望”優(yōu)質(zhì)土儲的中海來說，這宗地塊無疑可以彌補其在拿地不達預(yù)期的“空缺”。2020年，中海拿地權(quán)益預(yù)算為1400億元。而在上半年，其收購的土地累計應(yīng)占樓面面積約562.33萬㎡，對應(yīng)的土地出讓金約522.82億元，僅達到全年預(yù)算的37.34%。

不過，剛進下半年南京就已經(jīng)出讓高達468.04億元的土地，未來或許還有更多機會等著他們。

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（責(zé)任編輯：徐帥）