一座百望山將海淀分為山前、山后。

百望山以南被稱為“山前”，是海淀歷來的驕傲。優(yōu)質(zhì)的教育資源，齊全的配套設(shè)施讓海淀山前的房子一直“奇貨可居”，是購(gòu)房者爭(zhēng)相涌入的地方。

而山后區(qū)域則一直生活在“山前”的鄙視中，欠發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)，不方便的交通等諸多因素讓“山后”成為落后的代名詞。

但隨著海淀的發(fā)展以及南部住宅用地越來越少，海淀北部也就是“山后”區(qū)域開始崛起，漸漸吸引了北京樓市的目光。

近年來，無論是海淀最大的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目——永靚家園的申購(gòu)搖號(hào)，還是“翠湖三杰”限競(jìng)房組團(tuán)的陸續(xù)亮相，都無不是樓市熱點(diǎn)，賺足了購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)的關(guān)注。

尤其是去年位于溫泉鎮(zhèn)太舟塢村的三個(gè)限競(jìng)房相繼入市，倒掛周邊二手房的價(jià)格，海淀低總價(jià)剛需房的光環(huán)，也讓更多人重新開始注意溫泉鎮(zhèn)這個(gè)存在感一直不太強(qiáng)的地方。

那么今天的溫泉鎮(zhèn)發(fā)展如何，它的基礎(chǔ)配套設(shè)施是否完善，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)又是怎么樣的，本期搜狐焦點(diǎn)《城鑒》就將深入走進(jìn)海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)，細(xì)話溫泉鎮(zhèn)樓市看點(diǎn)。

溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)狀

溫泉鎮(zhèn)，位于海淀區(qū)西北，鎮(zhèn)域面積33.19平方公里，東南北三面分別被西北旺鎮(zhèn)、香山街道和蘇家坨鎮(zhèn)包圍，西面緊鄰門頭溝區(qū)。

目前鎮(zhèn)內(nèi)的軌道交通，以地鐵16號(hào)線為主。16號(hào)線始于蘇家坨鎮(zhèn)內(nèi)的北安河地鐵站，沿北清路方向向東行駛，自永豐站轉(zhuǎn)向永豐路，目前已通車部分直到西苑樞紐站。

由于目前已開通站點(diǎn)較少，地鐵沿線居民不多，因此早晚高峰期間，16號(hào)線不會(huì)過分擁堵，對(duì)于長(zhǎng)期擠在昌平線、八通線等線路的人而言，是很好的體驗(yàn)。

道路交通方面，目前從溫泉鎮(zhèn)進(jìn)主城區(qū)的車輛主要集中在兩個(gè)方向。一是位于蘇家坨鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)交界處的北清路；另一條是自西北向東南，斜穿整個(gè)溫泉鎮(zhèn)的溫泉路。其中溫泉路為主要道路，以道路擁堵為名。

海淀區(qū)的教育聞名全國(guó)，是北京市的佼佼者，可惜溫泉鎮(zhèn)的教育水平處在海淀的平均水平線下。在海淀區(qū)的17個(gè)學(xué)區(qū)劃分中，溫泉鎮(zhèn)和蘇家坨鎮(zhèn)合并為溫泉蘇家坨學(xué)區(qū)，幾乎是海淀區(qū)17個(gè)學(xué)區(qū)中教學(xué)質(zhì)量最差的幾個(gè)學(xué)區(qū)之一。

基礎(chǔ)教育薄弱、高水平學(xué)校稀缺，溫泉鎮(zhèn)開始了后起追擊，先后引進(jìn)了101中學(xué)溫泉校區(qū)、翠微小學(xué)溫泉分校等名校，增強(qiáng)了本鎮(zhèn)的教育水平。

目前，溫泉鎮(zhèn)內(nèi)最知名的醫(yī)院，是位于凱盛家園西北側(cè)的北京老年醫(yī)院，是北京市醫(yī)管局直屬的非營(yíng)利性三級(jí)綜合醫(yī)院；除此之外，在溫泉鎮(zhèn)下屬的各鄉(xiāng)村，還有白家疃衛(wèi)生室、溫泉鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等小型社區(qū)醫(yī)療場(chǎng)所，滿足業(yè)主的基本醫(yī)療。

同時(shí)，位于溫泉鎮(zhèn)西南、與溫泉鎮(zhèn)隔百望山而建的三甲醫(yī)院309醫(yī)院，也為溫泉鎮(zhèn)常住居民提供了醫(yī)療便利。

目前溫泉鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，除了已經(jīng)拆遷的太舟塢村，還有白家疃村、楊莊社區(qū)等城中村。

對(duì)于溫泉鎮(zhèn)，盡管地理位置，教育醫(yī)療等配套設(shè)施不如海淀城區(qū)部分，但是成熟的自然景觀和舒適的生活體驗(yàn)，也是溫泉鎮(zhèn)的一個(gè)重要加分項(xiàng)。

溫泉鎮(zhèn)發(fā)展

海淀山后區(qū)域雖較山前區(qū)域發(fā)展較晚，但在海淀北部新區(qū)的規(guī)劃下，在中關(guān)村科技園區(qū)、永豐產(chǎn)業(yè)園等多方利好下，同樣在樓市調(diào)控的宏觀條件下，山后區(qū)域進(jìn)入一個(gè)可以比肩山前區(qū)域的快速發(fā)展期。

隨著“中關(guān)村科學(xué)城擴(kuò)大至海淀全域”的推進(jìn)，海淀高新技術(shù)和產(chǎn)業(yè)聚集地逐漸向北轉(zhuǎn)移，海淀北部區(qū)域正以迅猛之勢(shì)強(qiáng)勢(shì)崛起，成為中國(guó)新的互聯(lián)網(wǎng)、科技業(yè)高地。

作為海淀北部新區(qū)的發(fā)展核心區(qū)域，溫泉鎮(zhèn)坐擁兩大產(chǎn)業(yè)園，分別是中關(guān)村環(huán)?？萍际痉秷@和中關(guān)村翠湖科技園。

承擔(dān)著中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)創(chuàng)新發(fā)展重要任務(wù)的中關(guān)村環(huán)保科技園，內(nèi)享華為、中國(guó)人壽、世界500強(qiáng)圈層，外連地鐵稻香湖站一體化進(jìn)程、北清路升級(jí)軌道紅利。

翠湖科技園是海淀北部三大園區(qū)里，唯一以產(chǎn)城融合原則為基礎(chǔ)規(guī)劃打造的，布局有居住、商業(yè)、教育、文化等多層次配套的科技園區(qū)。

以“智慧、生態(tài)、人文”為規(guī)劃理念的翠湖產(chǎn)業(yè)園，占位北京新總規(guī)首都四大定位之一——科技創(chuàng)新中心。

兩個(gè)科技園均位于溫泉鎮(zhèn)北部，臨近北清路和地鐵16號(hào)線，交通便利。

目前，已知的大企業(yè)，包括華為北京研發(fā)總部、中國(guó)人壽研發(fā)中心等已經(jīng)逐步落戶溫泉鎮(zhèn)，相信在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，未來溫泉鎮(zhèn)的發(fā)展更加值得期待。

溫泉鎮(zhèn)樓市

聊完區(qū)域大致情況，說一下溫泉鎮(zhèn)內(nèi)的新房及二手房情況。

二手房：

頤陽(yáng)山水居

頤陽(yáng)山水居分為東西兩區(qū)，其中東區(qū)臨近林語山莊路，是西北旺鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)的交界處，從頤陽(yáng)山水居?xùn)|區(qū)始，正式進(jìn)入溫泉鎮(zhèn)地界。

頤陽(yáng)山水居?xùn)|區(qū)是2000年左右建成的小區(qū)，一共14棟樓，基本都是6層樓高，戶型以2居到3居為主。

同樣，距離東區(qū)1.5公里左右的頤陽(yáng)山水居西區(qū)，也是小產(chǎn)權(quán)房，盡管物業(yè)服務(wù)較好，周邊基礎(chǔ)配套比較齊全。

由于小區(qū)距離后廠村、中關(guān)村環(huán)保科技示范園都比較近，因此在租賃市場(chǎng)上，還是頗受業(yè)主喜愛的。

溫泉45號(hào)院

和頤陽(yáng)山水居西區(qū)隔街相望的溫泉45號(hào)院，是1995年由北京城建集團(tuán)打造的商品房，房屋面積集中在70平至120平，目前市場(chǎng)上的均價(jià)在50000元每平左右。

由于房子年歲較久，外面看起來比較老氣。但是小區(qū)的位置極佳，基本位于溫泉鎮(zhèn)的娛樂核心區(qū)，耀萊影城、溫泉體育中心等文娛場(chǎng)所，距離小區(qū)均在步行可達(dá)范圍內(nèi)。

同時(shí)該小區(qū)還在北京101中學(xué)溫泉校區(qū)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，在教育資源匱乏的溫泉鎮(zhèn)，101中學(xué)分校對(duì)孩子而言幾乎是最好的選擇。

尚峰尚水

正源尚峰尚水位于白家疃路以西，是2012年左右建成的新房，前后共有四期，建設(shè)用地面積12.43萬平米，總建筑面積25.69萬平米，有包括公寓、洋房、別墅等多樣產(chǎn)品。

其中住宅產(chǎn)品主要是94平米的兩居和131-151平的大三居，目前在售新房均價(jià)在60000元每平至65000元每平間，但是由于大部分新房未滿5年，交易時(shí)買方需要繳納稅費(fèi)較高。

龐大的社區(qū)體積，周邊是各式各樣的底商，從基本的超市餐館，到寵物店、幼兒園，尚峰尚水區(qū)域內(nèi)的生活氛圍十分濃厚。

白家疃村

位于尚峰尚水南面的，是溫泉鎮(zhèn)白家疃村。白家疃村有11.2平方公里的面積，是海淀區(qū)域內(nèi)，面積比較大的村子。

村子里土地由于性質(zhì)問題，不能出讓售賣，因此白家疃村里遍布村民自建的矮樓，供在附近上班的北漂一族居住。

新房：

溫泉鎮(zhèn)三個(gè)限競(jìng)房山嶼湖、紫郡瀾園、翡翠云圖，在地理位置上非?？拷舜讼噜?，都位于翠湖科技園。

向北2公里為16號(hào)線屯佃站，未來將享受相同的周邊配套和交通出行。此外，價(jià)格方面也較為接近，單價(jià)在5.3萬元左右。

不過，在產(chǎn)品上，三個(gè)項(xiàng)目有其差異性。山嶼湖和紫郡瀾園都選擇主流的89平方米小三居設(shè)計(jì)，兼顧一部分大戶型洋房或疊拼。萬科翡翠云圖最小的也是146平方米大平層，且套數(shù)不多，可選擇性較小。

去年3月中下旬海淀“翠湖三杰”相繼開盤，萬科翡翠云圖80套146平洋房當(dāng)天全部售罄，山嶼湖192套洋房選房四小時(shí)宣布售罄，葛洲壩紫郡蘭園開盤一次性推出全部房源1398套房源，130平三居和139平四居已售罄。

雖然位于海淀區(qū)，但三個(gè)項(xiàng)目周邊配套一般，商業(yè)更多依賴2公里外的溫泉鎮(zhèn)。

此外，交通現(xiàn)階段還不夠便利，距離地鐵的“最后一公里”問題有待解決，且周圍自駕路段也較為擁堵，要等后續(xù)道路交通的改善才能緩解。

從二手房情況看，翠湖科技園附近已經(jīng)形成了一、二手房?jī)r(jià)格倒掛。根據(jù)鏈家顯示的數(shù)據(jù)，附近的二手房?jī)r(jià)格超過了5.5萬元/平方米，項(xiàng)目南側(cè)的保利西山林語價(jià)格在6.1萬元/平方米。

總體來說，位置偏、周邊配套一般、交通不便，是“翠湖三兄弟”短時(shí)間內(nèi)難以改善的硬傷。但作為海淀區(qū)少有的低價(jià)新房，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)也讓不少人心動(dòng)。

焦點(diǎn)評(píng)述

海淀北部區(qū)域以前出讓的多是產(chǎn)業(yè)用地，新盤供應(yīng)有限，累積了一部分地緣客戶，但這僅僅是海淀購(gòu)房需求的一小部分。

未來，海淀北部將與整個(gè)京北片區(qū)的項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)，而能覆蓋的客群范圍也很大，伴隨著地鐵交通，北至昌平、南至大興，都存在潛在的購(gòu)房需求。

雖然目前溫泉鎮(zhèn)各項(xiàng)配套欠佳，不過，畢竟有海淀的整體規(guī)劃背書，未來配套的陸續(xù)改善也在計(jì)劃之中，該地的樓市價(jià)值也將值得期待。

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