疫情令美國樓市冰火兩重天:房價上漲租金"斷供"

來源：智能家居時間：2020-07-18 09:27

美國房地產(chǎn)市場7月總市值約35萬億美元，而在1月約為33.6萬億美元。新冠肺炎疫情對美國房地產(chǎn)的市場影響，似乎不如人們預(yù)期的那么強(qiáng)烈。

美國房地產(chǎn)咨詢公司Zillow的最新數(shù)據(jù)顯示，7月第一周美國住宅地產(chǎn)的價格中位數(shù)與去年同期相比上漲了4.3%，過去12個月的漲幅僅略低于近10年的均值。

不過，住宅租賃市場的情況不同。根據(jù)美國房地產(chǎn)公司Douglas Elliman的最新調(diào)查報告，6月紐約住宅租賃市場空置率為3.67%，比去年同期的1.61%大幅飆升，而曼哈頓地區(qū)的租金中位數(shù)更是同比下降了4.8%。

那么，從長遠(yuǎn)看，現(xiàn)在會是一個好的投資機(jī)會嗎？

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行董事長奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時表示，關(guān)鍵因素在于，美國政府與美聯(lián)儲正在采取必要的措施維持和刺激經(jīng)濟(jì)，目前大多數(shù)觀察人士均預(yù)計(jì)，美國經(jīng)濟(jì)在二季度會出現(xiàn)嚴(yán)重收縮，但三季度將迅速反彈，這相當(dāng)于給了買家一個很好的入場理由——投資一個正在上升的市場。

奇米爾認(rèn)為，只要美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇預(yù)期沒有發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，未來12個月，美國樓市將會維持穩(wěn)中有升的趨勢。

疫情讓“獨(dú)立空間”供不應(yīng)求

標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller 20房價指數(shù)代表了美國20座主要城市的房價走勢，6月底出爐的4月房價指數(shù)比去年同期增長了4%，為2018年12月以來的最大漲幅。

標(biāo)普道瓊斯公司（S＆P Dow Jones Industries）董事總經(jīng)理拉扎拉（Craig Lazzara）表示，從全美范圍看，房價上漲的趨勢似乎沒有受到新冠肺炎疫情的干擾?！霸谖覀冋{(diào)查的20個城市中，有12個城市的房價在4月份創(chuàng)下了歷史新高?！?拉扎拉說。

雖然今年3月~5月，美國房產(chǎn)交易量連續(xù)三個月急劇下降，但由于市場上可供出售的房產(chǎn)下降得更多，因此“賣方市場”的現(xiàn)象尤為明顯。

美國注冊商業(yè)地產(chǎn)顧問、亞美至尊恒信地產(chǎn)（Royal Global Group）總裁程欣迪對第一財(cái)經(jīng)記者表示，毫無疑問，新冠肺炎疫情在一定程度上沖擊了美國房地產(chǎn)市場，隨著3月份居家令的生效，4月全美房屋銷售量下降了近18％，而往年這個時候，不管對于買家還是賣家來說，都是一個非常繁忙的季節(jié)。

她稱，庫存量在4月份觸底，5月份有所好轉(zhuǎn)，但同時也有更多買家開始入場，希望為自己的家庭尋找一個可以獨(dú)立辦公、學(xué)習(xí)的空間，需求上升使得市場的競價行為愈演愈烈。

科威國際不動產(chǎn)（Coldwell Banker）經(jīng)紀(jì)人魏曉霞住在美國佛羅里達(dá)州蓋恩斯維爾市，她對第一財(cái)經(jīng)記者表示，自己進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)已有6年，但從未想到這次疫情期間竟然特別忙碌，經(jīng)常要去為買房的客戶爭搶房源?！艾F(xiàn)在市面上待售的房產(chǎn)十分稀少，不管投資房還是自住房?？赡苁菓糁鱾兂鲇趯ξ磥斫?jīng)濟(jì)和工作前景的擔(dān)憂，不愿在此時拋售資產(chǎn)?！蔽簳韵颊f，“如果現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐膭傂栀I家想購房，只能加入搶房大戰(zhàn)，同時和八九個買家競爭。之前我曾幫一位客戶報價，比戶主的要價多了5000美元，但最終還是沒有搶到。”

房貸利率跌至近50年新低

與此同時，屢創(chuàng)新低的抵押貸款利率也在不斷刺激著剛需買家與投資者的入場欲望。

根據(jù)美國住宅貸款抵押機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)美國時間16日公布的數(shù)據(jù)，美國30年期抵押貸款利率跌破3%，為近50年以來首次；15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。

美國Leuthold Group首席投資策略師保爾森（Jim Paulsen）稱：“（美聯(lián)儲的）政策支持史無前例，并逐漸擴(kuò)散到抵押貸款市場?！彼€表示，抵押貸款利率跌至新低將會推動戶主進(jìn)行再融資，從而可能刺激消費(fèi)增加，為經(jīng)濟(jì)提供新的刺激。

奇米爾對第一財(cái)經(jīng)記者透露，根據(jù)居外網(wǎng)的海外房產(chǎn)詢盤量數(shù)據(jù)，海外買家對美國房產(chǎn)的關(guān)注度在疫情期間不減反增，今年第二季度，美國房產(chǎn)的全球總咨詢量僅次于日本。

“我們認(rèn)為這可能是美國在疫情期間房貸利率屢創(chuàng)歷史新低，吸引了大家的關(guān)注。另外，每逢市場不確定情緒彌漫，美國房地產(chǎn)資產(chǎn)的安全港灣屬性，都會再一次被認(rèn)知。”奇米爾如此表示。

另一方面，受美聯(lián)儲的貨幣寬松政策及美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相對疲軟等諸多因素影響，不少分析認(rèn)為美元指數(shù)將再度進(jìn)入熊市周期，截至第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)稿時為96.28，較今年3月最高時的102.9大幅下降。對于海外投資者而言，隨著美元貶值，美國資產(chǎn)的吸引力反而有所上升。

租賃市場風(fēng)險正不斷累積

不過，從短期來看，美國房屋租賃市場存在的風(fēng)險不容小視。

三分之二的紐約居民都在租房，這使得紐約成為美國最大的房屋租賃市場，紐約的租金是全美平均水平的兩倍。然而，根據(jù)社區(qū)住房改善計(jì)劃（CHIP）的數(shù)據(jù)，自3月以來，紐約有四分之一的公寓房租客沒有支付房租。紐約大學(xué)弗曼中心的數(shù)據(jù)顯示，在紐約大約有70多萬人因疫情失去了收入。

此前美國政府公布并實(shí)施的救助計(jì)劃，并沒有專門針對租客的條款，而每周600美元的短期失業(yè)救濟(jì)金又即將在7月底到期，除非美國國會通過新一輪的救助計(jì)劃。一旦失去收入的租客得不到額外的資金援助，那么他們的房東將會面臨更大的麻煩。根據(jù)當(dāng)?shù)胤?，房東并不能馬上就趕走沒交房租的租客，況且即使趕走租客，疫情期間要找一位能按時交房租的新租客也絕非易事。

雀巢國際（Nesteekers International）經(jīng)紀(jì)人羅伯茨（Dondre Roberts）表示，一間工作室的月租以前是2600美元，現(xiàn)在只要2300美元，不少房東甚至提供一個月的免費(fèi)房租，而且還要支付經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)?！艾F(xiàn)在是租戶的市場?！绷_伯茨說。

紐約布魯克林區(qū)一家私人房產(chǎn)租賃公司老板雷黑德（Sharon Redhead）表示，旗下50多間公寓中的租戶有40%都沒有交6月的房租，如果這么持續(xù)下去，他可能不得不選擇賣出這些公寓。

美國格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時稱，美國不同地區(qū)和城市的房地產(chǎn)市場情況不盡相同，以他所在的華盛頓特區(qū)為例，住宅房價也呈現(xiàn)出上漲趨勢，但租金整體上并沒有下跌，不過商業(yè)地產(chǎn)方面未來可能會出現(xiàn)調(diào)整。

陳宏明認(rèn)為，如果購房者是剛需，則根據(jù)自己的節(jié)奏選擇入場時機(jī)即可，如果單純以投資為目的，則需要關(guān)注美國的失業(yè)率和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況。

（第一財(cái)經(jīng)）