來源：大胡子說房

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年中7月，樓市又到了多事之秋。

每逢變動多韭菜，割了一扎又一扎。

今天我要和大家聊聊樓市中，韭菜和投資者之間的差別到底在哪。

你可以看看你離韭菜有多遠，說不定，你會發(fā)現(xiàn)自己就是一顆潛在的韭菜?！?】

總有刁民想害朕！

有些人，總不相信專業(yè)人士的建議，總覺得別人另有目的，暗藏貓膩會害他。

其實大家完全沒必要有“業(yè)內(nèi)人士恐慌癥”，

有專業(yè)人士給你指導，不僅可以抓住投資機會，避開很多“坑”，哪怕你不在乎這些，至少也可以省大量精力

。像很多貸款資格和額度的靈活操作、購房名額的獲得、二手房復雜的流程等等，普通人是很難解決的。

當然，任何行業(yè)都有好有壞，不管是中介也好，銷售也好，還是第三方服務平臺也好，不能以棒子打死一船人，也不能盲目相信別人。

所以最重要的就是，

自

己要有一定的知識儲備，才能有能力去判斷真假。不要求有深入的了解，但你起碼要有判別的能力

，別讓人指著荒地說洼地，你還屁顛屁顛地去交錢。

【2】

買房最想要的是什么？是房價暴擊。

在高回報的誘惑下，不少人都有過這樣的想法：一旦郊區(qū)的規(guī)劃落地、一旦這里被拆遷、一旦XXX，房價直接就翻倍。

然而，現(xiàn)實中哪有這么多一旦，暴利的背后是什么？是微乎其微的概率，是九死一生的風險。屈指可數(shù)的賺了錢的人背后，是十倍百倍數(shù)量的被套牢和血虧的失敗者。但大多數(shù)人，只看到賺錢的人意氣風發(fā)，卻沒看到后面尸橫遍野。

面對各種概念、誘惑滿天飛，想要穩(wěn)定升值，必須學會圍繞確定性去投資。

什么是確定性？就是抓得住的，能落地的東西。

落實到城市的選擇上，只跟著確定的城市發(fā)展趨勢去買——城市群、大城市和都市圈，永遠不去賭哪個小縣城能成為例外。

落實到地段的選擇上，只選擇城市的核心地段以及明確在發(fā)展的新區(qū)。

新區(qū)可以買，但一定要看到有落地的產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃才去碰，絕對不要因為高大上的規(guī)劃而去投資。

一個從零開始的新區(qū)要發(fā)展成功，從規(guī)劃到建設再到成熟，其間的變數(shù)太多了。哪怕是國家級新區(qū)，都不能打包票一定能成功，譬如蘭州新區(qū)，政府帶頭搬遷一樣還是失敗了。

落實到樓盤配套上，不能只看片區(qū)規(guī)劃得有多豐富，而要看實際。

規(guī)劃得再多，落不了地等于沒有。可以沒有現(xiàn)成的，但至少要定下來的，如在建的、簽了約的、拿了地的。尤其是學校，很多樓盤承諾的引進名校，最后都不了了之。

落實到產(chǎn)品選擇上，不要去賭小產(chǎn)權和博拆遷，安安穩(wěn)穩(wěn)買正常商品房。

由于小產(chǎn)權房的產(chǎn)權問題，買小產(chǎn)權，就相當于賭原業(yè)主的人性，賭他人品好，哪怕房價漲了，哪怕拆遷來了，依然不反悔。

而博拆遷，那就是用漫長的時間成本和利息成本去賭，哪怕最后拆遷了，如果等個十年二十年，也說不好是賺還是虧。尤其是現(xiàn)在棚改都要退場了，拆遷越來越難，博拆遷的風險也越來越大。

凡此種種，都是在不確定的樓市中尋找確定的投資方向。

然而，怎樣才能在復雜的樓市中找到確定的方向？沒有捷徑，只能不斷學習，提高自我認知水平。

【3】

學區(qū)房還能買嗎？

現(xiàn)在正值學區(qū)政策頻繁變動的時期，不建議大家沖著學區(qū)去投資房產(chǎn)。

但如果是需要讀書的剛需呢，要買嗎？

天大地大，大不過小孩教育。如果不想讓小孩以后讀“菜小”，要將財富優(yōu)勢傳承下去，還是應該買。而且

小孩越多，就越應該買學區(qū)房。一套學區(qū)房，可以讓多個孩子用到，相當于平攤了每個小孩的學區(qū)房成本。

但請注意，是在能力范圍內(nèi)買，而不是為了學區(qū)房而放棄所有，犧牲大人，犧牲生活品質(zhì)。學區(qū)房重要，但家庭教育和家庭環(huán)境更重要。每個家長都要搞清楚的是，

小孩教育的成功，是來自于家長，而不是來自于房子。

如果預算有限，為了讀書，買個小戶型的學區(qū)

房就好，總價低，資金投入相對少。

但如果預算充足，買一套能正常居住的中/大戶型學區(qū)房更好。

小戶型學區(qū)房，學區(qū)溢價高，單價貴，而且不適合居住，一旦學區(qū)政策發(fā)生變化，瞬間就會大貶值。而買一套常見戶型的學區(qū)房，哪怕沒了學區(qū)，至少它也是套能正常居住的房子。

【4】

樓市動靜越多，大家的小心思就越多。

經(jīng)濟現(xiàn)在都還沒恢復正常，鄭州、武漢等中心城市的樓市陷入低迷，深圳被狠狠一頓調(diào)控，LPR利率連續(xù)3個月沒有下降了……，來一出就擔心一次：樓市是不是不行了。

然而，這些真的重要嗎？

樓市不是股市，沒那么多動蕩。你買房也不可能今天買，明天賣。今天建座火車站想著房價漲，明天少幾個學位又想著房價跌，結果發(fā)現(xiàn)怎么看都不對勁。

其實把握住樓市發(fā)展的大方向就夠了，買房是長期投資，樓市不用太在乎短期波動。

只要認清房地產(chǎn)的重要性，認清城鎮(zhèn)化的趨勢，管它調(diào)控松緊也好，冷熱也好，都不需要擔心。

房地產(chǎn)是什么？經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，“房住不炒”下不會刺激樓市，但經(jīng)濟復蘇、中美博弈的路上，也不能讓房地產(chǎn)拖后腿。

中國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化趨勢是什么？是城市群、大城市化、都市圈。只要緊抓這個趨勢，扎根三大城市群、一線和強二線、環(huán)一線都市圈，就已經(jīng)做對一半。

真正需要關注短期變化的是什么人？只有那些準備進場的人，要找個好時機低位入手。除此之外的，大可冷眼旁觀。

【5】

最后，來打擊一下大家。

買房可以等機會，但不要等房價跌。

為什么？

房產(chǎn)是中國居民財富的沉淀池，不管什么人，通過什么渠道賺錢，賺錢后都會去買房，房價怎么能不高。

現(xiàn)在又是“房住不炒”，又是嚴厲的限購限貸，但房價有跌嗎？必須認清一個事實：

房價不是炒房客炒上去的，就是剛需推起來的。

房價貴不能怪社會，別把高房價的責任推給社會，有空怪別人搶房，有空吐槽房價收入比不合理，還不如好好掙首付。

很多人天天抱怨和焦慮，不是因為房價上漲，而是因為自己沒有房，房價卻漲了。

所以，

不要抱怨房價高，也不要等房價跌，有機會就上車。

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